Cảnh báo rủi ro từ 'thỏa thuận' mua bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện

Mới đây, một bạn đọc đã gửi câu hỏi đến Bộ Xây dựng liên quan đến mua bán dự án bất động sản:

“Trong quá trình tham khảo, tôi gặp tình huống giả định dưới đây và kính đề nghị Quý cơ quan cho ý kiến giải thích pháp luật để công dân hiểu và tuân thủ đúng quy định: Một văn bản thỏa thuận ký giữa khách hàng và công ty môi giới bất động sản định: khách hàng đặt cọc đủ 100% giá trị sản phẩm theo lộ trình (10% vốn tự có khi ký; ngân hàng giải ngân 80% khoản vay sau 1-1,5 tháng; thêm 10% vốn tự có sau khoảng 2 tháng), trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Văn bản thỏa thuận ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán, nếu không ký thì bị phạt cọc và thu phí tư vấn 0,5% giá trị bất động sản, nếu ký thì không thu phí này.

Khi ký hợp đồng mua bán, đồng thời ký Phụ lục 01 văn bản thỏa thuận, trong đó: 20% vốn tự có chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư; 10% do môi giới giữ lại (từ khoản ngân hàng đã giải ngân); 70% còn lại chuyển qua “tài khoản chỉ định” thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán giá bán sản phẩm theo hợp đồng mua bán.

Xin hỏi Quý cơ quan văn bản thỏa thuận như trên có phải là thỏa thuận dân sự hợp pháp, hay thực chất là hình thức trá hình của hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản và huy động vốn trái luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán? Văn bản thỏa thuận và Phụ lục 01 có thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu theo Điều 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015 hay không?”.

Liên quan đến vấn đề này Bộ Xây dựng đã trả lời như sau: Tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản:

“Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.”.

Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14, 24, 31, 35 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Tại khoản 4 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản: “4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”.

Tại khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Tại Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nội dung môi giới bất động sản:

“Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.

Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.

Đề nghị Ông/Bà đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên và các quy định pháp luật có liên quan để làm căn cứ xác định về việc chủ đầu tư dự án ký hợp đồng nhận đặt cọc trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và phạm vi nội dung hoạt động môi giới của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Các nội dung quy định của pháp luật liên quan về hợp đồng vô hiệu, đề nghị Ông/Bà đối chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự để xem xét, xác định.