Xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại chung cư Eco Lake View, giải quyết ra sao?

Nhiều khách hàng sinh sống tại chung cư Eco Lake View đánh giá dự án có chất lượng xây tốt, kiến trúc đẹp và hạ tầng tương đối tốt so với giá trị đồng tiền bỏ ra.

Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, những năm trở lại đây hình ảnh hàng loạt băngrôn, khẩu hiệu cùng đoàn người tập trung dưới các tòa nhà hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tư, Ban quản lý... tại các chung cư đã không còn xa lạ. Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện như một "trào lưu" tại nhiều dự án. Mặc dù hệ thống pháp luật về nhà ở được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Tại chung cư Eco Lake View số 32 phố Đại Từ, thời gian qua liên tục bị phản ánh về việc giá trông giữ xe, phí dịch vụ quản lý quá cao, ngoài ra nhiều cư dân khác cũng phản ánh về việc thiếu hụt diện tích căn hộ so với hợp đồng mua bán căn hộ.

Tìm hiểu được biết, từ khi đưa vào hoạt động, đơn vị vận hành tòa nhà đã ápmức giá gửi ô tô là 1.650.000 đồng/tháng với ô tô, 110.000 đồng/tháng với xe máy, phí gửi xe lẻ là 12.000 đồng/ngày đêm; xe đạp điện là 70.000 đồng/tháng đã bao gồm thuế VAT và mức phí dịch vụ đang được thu là 8.000 đồng/m2.

Dự án được trang bị hệ thống đỗ xe thông minh

Làm việc với phóng viên về vấn đề này, đại diện chủ đầu tư dự án cho biết: Theo các quy định tại Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về việc ban hành giá dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội, với vị trí của dự án hiện nay thì mức phí thu còn thấp hơn nhiều so với biểu giá mà UBND TP quy định.

Dự án Eco Lakeview là một trong số ít các dự án có diện tích đỗ xe rất lớn (khoảng 42.000m2), có thể đáp ứng cho mỗi căn hộ gần 02 chỗ đỗ xe ô tô. Bên cạnh đó, tại Dự án Eco Lakeview, Chủ đầu tư đã đầu tư hệ thống đỗ xe thông minh như: hệ thống biển báo chỗ đỗtại các vị trí, màn hình ledbáo chỗ đỗ, camera giám sát bố trí khắp các tầng hầm, hệ thống quản lý ra vào tự động… Vì phải bỏ kinh phí đầu tư ban đầu rất lớn nên Chủ đầu tư cũng đã tính toán phí đỗ xe nhằm đảm bảo chi phí vận hành của hệ thống đỗ xe thông minh này đồng thời hài hòa chi phí cho người dân.

Sau khi lắng nghe ý kiến của người dân về phí gửi xe, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích cho cư dân, Công ty đã họp và quyết định điều chỉnh giá trông giữ xe trong thời gian tới như sau: Đối với xe ô tô đóng 3 tháng là 4.125.000 VNĐ (đã bao gồm VAT), như vậy chia ra một tháng mỗi xe ô tô chỉ phải đóng 1.375.000 VNĐ (giảm từ 1.650.000 VNĐ/tháng xuống còn 1.375.000 VNĐ/tháng); xe máy, xe máy điện là 275.000VNĐ (đã bao gồm VAT), như vậy mỗi tháng một xe máy chỉ phải đóng 92.000 VNĐ (giảm từ 110.000 VNĐ/tháng xuống còn 92.000 VNĐ/tháng).

Ngoài ra hiện nay đơn vị vận hành tòa nhà đang áp dụng thu phí dịch vụ là 8.000 đồng/m2, mức phí này đã được thống nhất và ghi rõ tại hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư đã lập tài khoản riêng cho khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc thu, chi trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo minh bạch, rõ ràng để bàn giao khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập. Phải nói rằng, với mức thu hiện nay Chủ đầu tư đang phải bù lỗ cho công tác quản lý vận hành. Chúng tôi sẽ sẵn sàng bù lỗ để quản lý cho tốt, sau này khu chung cư thành lập được Ban quản trị nhà chung cư thì việc quản lý vận hành này sẽ được giao cho Ban quản trị. Lúc đó, người dân mới cảm nhận được giá trị và những việc mà chúng tôi đang làm cho người dân.

Đối với những phản ánh về việc thiếu diện tích căn hộ so với diện tích đã được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đại diện Chủ đầu tư dự án cho rằng: Trước khi bàn giao căn hộ cho cư dân, chủ đầu tư đã bỏ tiền thuê đơn vị đo đạc độc lập, tiến hành đo vẽ từng căn hộ, kết quả đo vẽ này là căn cứ để các bên ký Biên bản bàn giao căn hộ. Theo đó, với những căn hộ có diện tích thiếu hụt lớn hơn 0,5% chủ đầu tư đã tiến hành giảm trừ số tiền dựa trên diện tích bị thiết hụt, còn đối với những căn hộ bị thiếu hụt nhỏ hơn 0,5% thì trong phạm vi sai số cho phép mà pháp luật đã quy định và trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định. Ngoài ra, theo quy định của Thông tư 16/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích căn hộ, theo 2 cách, tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Việc tổ chức đỗ xe chắn các barie trước cửa hầm gửi xe đang là biện pháp mà một số cư dân lựa chọn nhằm gây áp lực với chủ đầu tư, nhưng đồng thời việc này cũng không đảm bảo về an toàn nếu có sự cố phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ.

Cũng theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Đối với những hợp đồng mua bán căn hộ được ký từ ngày 1/7/2015 thì việc xác định diện tích sử dụng căn hộ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014 thì diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thuỷ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, logia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích logia. Trong thực tế thì việc thiết kế logia cũng rất đa dạng về hình thức kiến trúc, kích thước, vật liệu... Do chưa có quy định của pháp luật nên khi tính diện tích logia thì khách hàng (bên mua) và chủ đầu tư (bên bán) tự thoả thuận, thống nhất và thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa hai bên. Cũng theo điểm b, Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở 2014 thì lỗ kỹ thuật thuộc sở hữu chung, khi tính diện tích sử dụng căn hộ thì không tính diện tích sàn có lỗ kỹ thuật. Việc xác định diện tích sàn lỗ kỹ thuật căn cứ theo thiết kế lỗ kỹ thuật được xác định tại hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định.

Cũng theo đại diện chủ đầu tư dự án, thời gian qua chủ đầu tư dự án đã tiến hành thu nhận hồ sơ và hỗ trợ người dân trong các hoạt động làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các căn hộ của dự án. Đến nay, chủ đầu tư đã tiếp nhận và bàn giao hơn 700 bộ hồ sơ cùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng mua căn hộ tại chung cư Eco Lake View. Phải nói thêm rằng, tất cả các hạng mục của dự án phải được thi công xây dựng đúng theo các quy định của pháp luật, được cấp có thẩm quyền chấp thuận nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng và chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ về thuế với Nhà nước thì dự án mới đủ điều kiện để Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các khách hàng mua căn hộ.

Có thể thấy, mâu thuẫn liên quan tới phí dịch vụ vận hành chung cư, phí gửi xe,...thường xuyên diễn ra tại các khu chung cư và được biểu hiện qua việc xung đột trong việc thu phí dịch vụ “đắt” hay “rẻ” của Chủ đầu tư đối với cư dân. Bởi lẽ, nguyên nhân của sự xung đột là việc xác định mức phí dịch vụ so với quy mô công trình và khả năng đáp ứng dịch vụ khi đi vào hoạt động của dự án. Việc này khách hàng mua căn hộ dự án cần phải nghiên cứu kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán.

Cũng tại các hợp đồng mua bán này đều thể hiện rõ phần diện tích chung, riêng và các quyền lợi khác gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hằng ngày của người dân. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư. Bên cạnh đó là khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, đôi khi cũng do sự “biến thiên” của các văn bản dưới luật. Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình.