Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành của bất động sản Hà Nội

Theo dữ liệu mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường chung cư Hà Nội trong quý I/2026 đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu chậm lại ở cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp.

Tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh các yếu tố kinh tế vĩ mô còn nhiều bất định.

Trong quý vừa qua, tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.100 căn, trong đó giỏ hàng mới đóng góp hơn 6.100 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành.

So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung đã giảm 23%. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 43%.

Đối với các dự án mới, tỷ lệ này đạt 55% – một sự sụt giảm đáng kể so với mức 84% của cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn được xem là động lực chính khi chiếm phần lớn lượng giao dịch và có sức hấp thụ cao hơn mức trung bình chung.

Một đặc điểm nổi bật của thị trường hiện nay là phần lớn dự án mở bán mới đều nằm ngoài đường Vành đai 3.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét do mặt bằng giá tại đây còn phù hợp và được hỗ trợ mạnh mẽ bởi hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 16.700 căn hộ mới, trong đó hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế.

Đặc biệt, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải tỏa áp lực nhu cầu cho Hà Nội nhờ hạ tầng kết nối thuận tiện và các hoạt động phát triển đô thị đang mở rộng.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung vẫn tập trung tại các khu đô thị lớn ở ngoại thành. Dù giao dịch có phần chững lại trong ngắn hạn, giá sơ cấp vẫn duy trì đà tăng, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào quá trình đô thị hóa dài hạn của Thủ đô theo mô hình đa cực về phía Bắc, Đông và Tây.

Trái ngược với sự hạ nhiệt của chung cư, thị trường bán lẻ duy trì đà tăng trưởng tích cực. Giá thuê và công suất phòng đều được cải thiện nhờ các hoạt động tái định vị trung tâm thương mại thành công.

Các chuyên gia nhận định, các dự án bán lẻ tương lai sẽ phải cạnh tranh bằng yếu tố khác biệt hóa, tập trung sâu vào trải nghiệm khách hàng và cá nhân hóa mô hình tích hợp.

Trong khi đó, phân khúc văn phòng chứng kiến xu hướng phi tập trung mạnh. Các doanh nghiệp hiện nay ưu tiên dịch chuyển về khu vực phía Tây và những tòa nhà hạng A có chất lượng cao, kết nối giao thông tốt và tối ưu được chi phí vận hành thay vì chỉ bám trụ tại lõi trung tâm truyền thống.

Các giao dịch trong quý I chủ yếu đến từ nhu cầu nâng cấp không gian làm việc và tái cấu trúc doanh nghiệp, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn nâng cao tiêu chuẩn về chất lượng môi trường công sở.