Vực dậy thị trường bất động sản

Tại hội thảo, các đại biểu đã thảo luận về các vấn đề: Nhận diện rõ những rủi ro và thách thức đối với thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay; những rủi ro đối với ổn định kinh tế vĩ mô; tiềm năng của thị trường bất động sản và thị trường tài chính Việt Nam; một số vấn đề về điều hành chính sách tiền tệ; một số đề xuất chính sách, giải pháp nhằm lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản...

Thị trường bất động sản có dấu hiệu không ổn định

Thị trường bất động sản đang gặp hàng loạt các khó khăn, dẫn tới sự phát triển không ổn định, có nguy cơ dẫn đến suy thoái. Trong đó, nổi cộm vẫn là câu chuyện liên quan tới dòng tiền, pháp lý và thanh khoản.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản, bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Giải pháp nào giúp thị trường bất động sản giảm khó?

Chủ tịch VCCI cho rằng, điều đầu tiên cần là thúc đẩy thực hiện các gói hỗ trợ hiện có, và đây là thời điểm có thể mở rộng quy mô, nguồn lực các gói hỗ trợ; đồng thời, mở các gói hỗ trợ mới, đặc biệt là các gói tín dụng trung và dài hạn cho các dự án quan trọng, cốt lõi.

Các chính sách tiền tệ cần linh hoạt nhưng phải ổn định kinh tế vĩ mô. Với chính sách tài khoá, phải nới mở tạo thuận lợi hơn nữa để giải quyết vấn đề thanh khoản, đầu tư của các doanh nghiệp.

“Trong thời gian khó khăn, cần tăng nợ công và thâm hụt ngân sách, đây là chủ trương quan trọng và xuyên suốt trong quá trình yểm trợ cho nền kinh tế. Nhưng quan trọng vẫn là ổn định cải cách các chính sách, cơ chế về đầu tư xây dựng”, ông Lộc nói.

Bên cạnh đó, ông Lộc cũng nhắc tới 20 điểm chồng chéo trong chính sách đất đai, xây dựng mà VCCI đã nêu ra. VCCI cũng đề nghị Quốc hội, Chính phủ rà xét để xoá bỏ những chồng chéo, bất hợp lý đó.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách để thực hiện “mục tiêu kép”: vừa đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh; vừa chống dịch hiệu quả.

Cụ thể, giải pháp về giảm thuế, lãi vay, Chính phủ đã giảm 15% tiền thuê đất phải nộp của năm 2020 cho doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19; giảm 2% lãi suất cho vay trực tiếp, cho vay gián tiếp đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa từ Quỹ Phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa; giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của năm 2020 đối với doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ để hỗ trợ…

Với thị trường bất động sản, Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện một số giải pháp để hỗ trợ thị trường, trong đó có giải pháp về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội...

Ông Sinh cũng cho biết, Dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp đang được Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện và dự kiến trình Chính phủ thông qua trong quý 3 này.

Theo đó, nhà ở thương mại giá thấp để bán có tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70 m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2; tối đa 1 căn hộ được bán với giá không vượt quá 1,5 tỉ đồng (bao gồm cả VAT).

Nghị quyết này sẽ đưa ra nhiều nhóm cơ chế chính sách ưu đãi hỗ trợ làm ấm thị trường bất động sản như: về tiền sử dụng đất, về thuế, về thủ tục đầu tư xây dựng, về cơ chế huy động vốn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này.

Đồng thời, Chính phủ cũng tập trung sửa đổi, bổ sung Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo lại các chung cư…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành lập Tổ Công tác. Song, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

Trước mắt, tổ công tác cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt như: Dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… để từ đó có giải pháp cụ thể. Ví dụ, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tùy từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.

Bên cạnh đó, vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại thì có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.

Nói về nguồn vốn, ông Hà cho biết, cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Vị chuyên gia đề xuất, cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản rất đa dạng, mỗi địa phương lại có vướng mắc khác nhau. Ví dụ như vấn đề giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề khó khăn vướng mắc kéo dài, có những địa phương lúng túng trong quá trình triển. Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi cho rằng Tổ công tác cần có khuyến cáo tới từng địa phương, cần có "thượng phương bảo kiếm" .

Về nguồn vốn, ông Hiệp cho rằng: “Số liệu mà Ngân hàng nhà nước công bố cho thấy room tín dụng vẫn còn dư 1 - 1,2% và bổ sung thêm 1,5%, như vậy room còn nhưng doanh nghiệp tiếp cận vốn như thế nào mới là vấn đề”.