Vụ một hộ dân bị “dồn vào chân tường” vì mua đất bằng giấy tay: Cần xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo yêu cầu của bị đơn?

VKSND quận Gò Vấp kháng nghị án sơ thẩm, bị đơn đề nghị đổi thẩm phán vì lo ngại "thiếu khách quan"?

TP HCM: Quận Gò Vấp gián tiếp "đẩy" một hộ dân "vào chân tường" vì mua đất bằng giấy tay?

TP HCM: TAND quận Gò Vấp vi phạm thời hạn xét xử?

Cách chức Giám đốc Bệnh viện quận Gò Vấp

Theo quy định, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, đối với vụ án dưới đây, tính từ thời điểm các bên xác lập giao dịch dân sự đến thời điểm nguyên đơn nộp đơn khởi kiện đã là 8 và 15 năm, nhưng vẫn được Tòa thụ lý, bỏ qua việc xem xét thời hiệu khởi kiện của vụ án.

Bỏ qua thời hiệu xét xử

Như Pháp luật Plus từng thông tin trước đó, liên quan đến vụ việc “Một hộ dân bị “dồn vào chân tường” vì mua đất bằng giấy tay”, nạn nhân và cũng là đồng bị đơn trong vụ án này không ai khác đó chính là ông Lê Văn Dư - một người cháu họ và cũng là người làm thuê cho vợ chồng ông Phan Quý (nguyên đơn) suốt 20 năm qua. Vì tin tưởng là người một nhà, ông Dư được ông Quý bán miếng đất bằng giấy tay, rồi hứa hẹn sẽ sang tên, tách thửa cho nên đã nghe theo. Đến khi gia đình ông Dư về đây sinh sống ổn định thì bất ngờ 8 năm sau bị kiện đòi lấy lại.

Liên quan đến vụ việc này, ngày 25, 26/9/2019, TAND quận Gò Vấp đã đưa vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” ra xét xử. Nguyên đơn là vợ chồng ông Phan Quý (ngụ phường Thạnh Lộc, Quận 12) và 3 đồng bị đơn là ông Lê Văn Dư, ông Lê Sỹ Thắng, ông Khâu Văn Sỹ (cùng ngụ quận Gò Vấp), đều là những người mua đất bằng giấy tay với ông Quý.

Tại phiên tòa, các bị đơn đều khẳng định việc chuyển nhượng đất giữa các bên đều trên tinh thần tự nguyện và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho nhau. Ông Quý đã nhận đủ tiền chuyển nhượng, còn bên mua cũng thanh toán tiền đúng thỏa thuận. Do đó, việc ông Quý khởi kiện đòi lại đất khiến nhiều người tỏ ra bất bình.

Mặc dù trong vụ án này, ông Phan Quý khởi kiện các bị đơn để yêu cầu Tòa án tuyên 3 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với 3 bị đơn là vô hiệu, do không đáp ứng điều kiện về hình thức (chưa công chứng). Tuy nhiên, tại các phiên tòa trước đó, các luật sư bảo vệ cho bị đơn đã đưa ra nhiều lập luận, căn cứ pháp lý để khẳng định việc chuyển nhượng đất giữa các bên đủ điều kiện để pháp luật công nhận và có hiệu lực pháp luật.

Cụ thể, đối với diện tích 87m² mà ông Dư nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Phan Quý vào ngày 18/4/2009. Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Lawfirm cho biết: Theo thỏa thuận, ông Dư đã thanh toán đầy đủ số tiền cho vợ chồng ông Quý và ông Quý cũng đã bàn giao đất cho ông Dư sử dụng từ năm 2009 đến nay.

Sau khi nhận bàn giao đất, ông Dư đã thực hiện việc san lấp, nâng nền, làm tường bao, xây nhà ở, sống ổn định trên đất. Vợ chồng ông Quý cũng biết việc này nhưng không có ý kiến gì. Ngoài ra, việc ông Dư sinh sống ổn định từ năm 2009 đến nay cũng đã được chính quyền địa phương xác nhận và cấp số nhà để quản lý. Do đó, đối với giao dịch này chỉ chưa đáp ứng hoàn toàn về mặt hình thức là Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chức, chứng thực.

Luật sư Tú phân tích, căn cứ quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 Mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn tại điểm a.6 tiểu mục 2.3 Mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Tòa công nhận hợp đồng…”.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 cũng nêu rõ: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chức thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Quý và ông Dư đủ điều kiện để được pháp luật công nhận.

Còn đối với diện dịch 587m² mà ông Dư nhận chuyển nhượng từ ông Khâu Văn Sỹ và ông Lê Sỹ Thắng, luật sư Tú cho rằng: Tuy ông Sỹ và ông Thắng chưa đăng ký QSDĐ, nhưng thực tế, hai ông đã nhận chuyển nhượng phần đất này từ vợ chồng ông Phan Quý, đã trả đủ tiền và cũng đã nhận bàn giao đất để quản lý, sử dụng. Tại phiên tòa, ông Sỹ và ông Thắng cũng thống nhất việc chuyển nhượng trên và đề nghị Tòa án công nhận việc chuyển nhượng 587m² cho ông Dư theo quy định.

Đáng chú ý, đối với vụ án này, mặc dù thời hiệu khởi kiện đã hết nhưng không được Tòa xem xét. Cụ thể, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Quý với ông Dư và ông Thắng được ký vào năm 2009; Ký với ông Sỹ vào năm 2002. Tính từ thời điểm ký hợp đồng cho đến thời điểm ông Quý nộp đơn khởi kiện ông Dư, ông Thắng là 8 năm, còn đối với ông Sỹ là 15 năm.

Trong khi đó, căn cứ quy định tại Điều 184 BLTTDS 2015 về thời hiệu khởi kiện; Căn cứ khoản 2 Điều 132 BLDS 2015, thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Theo nhận định của các luật sư theo dõi vụ việc, lẽ ra ngay sau khi nhận được đơn yêu cầu áp dụng thời hiệu của 3 bị đơn, Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải áp dụng điểm e khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 217 BLTTDS 2015, để giải quyết vụ án, theo hướng: Đình chỉ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thế nhưng điều này đã không xảy ra.

Không chấp thuận yêu cầu thay đổi thẩm phán

Ngày 7/11/2019, TAND quận Gò Vấp ban hành Bản án sơ thẩm số 507/2019/DS-ST, tuyên xử: Hủy hợp đồng CNQSDĐ ngày 3/2/2002, được ký kết giữa vợ chồng ông Quý, bà Thủy với ông Sỹ về việc chuyển nhượng 500m² đất; Công nhận hai hợp đồng CNQSDĐ ngày 18/4/2009, giữa vợ chồng ông Quý với ông Dư và ông Thắng mỗi người 87m², thuộc thửa 504, tờ bản đồ số 40 Phường 15, quận Gò Vấp;

Buộc các đồng bị đơn phải hoàn trả lại cho vợ chồng ông Quý phần diện tích 500m² đất nói trên; Công nhận phần diện tích 500m² đất cho vợ chồng ông Quý. Còn vợ chồng ông Quý phải thanh toán cho ông Dư số tiền hơn 5,5 tỷ đồng (phần diện tích ông Dư mua lại của ông Sỹ 500m²)…

Không đồng tình với bản án sơ thẩm, các đương sự lần lượt có đơn kháng cáo.

Không những vậy, Viện KSND quận Gò Vấp cũng có Quyết định kháng nghị đối với bản án sơ thẩm nói trên. Trong đó, Viện kiến nghị TAND TP HCM làm rõ một số nội dung quan trọng như: Cần xác định về thời hiệu khởi kiện; Xác định tại thời điểm giao dịch các đương sự có đủ điều kiện chuyển nhượng, điều kiện tách thửa và cấp giấy CNQSDĐ đối với từng thửa đất hay không? Hay việc định giá đất đã thực sự chính xác…

Theo Viện kiểm sát, việc Tòa án xác định quyền và lợi ích của nguyên đơn vị xâm hại kể từ tháng 3/2017 là chưa chính xác. Bởi, nguyên đơn ký hợp đồng CNQSDĐ cho các bị đơn từ năm 2002 và 2009, đã nhận đủ tiền vào các năm 2002 và 2011, vì vậy việc xác định quyền và lợi ích của người khởi kiện bị xâm phạm kể từ tháng 3/2017 là chưa phù hợp.

Trên cơ sở kháng nghị trên và đơn kháng cáo của các đương sự liên quan, ngày 24/12/2019, TAND TP HCM đã thụ lý vụ án.

Như Pháp luật Plus đã thông tin trước đó, trước khi khởi kiện ông Dư và các đồng bị đơn tại TAND quận Gò Vấp để đòi lại đất đã bán, ông Quý được biết đến là người từng có nhiều năm công tác trong Ngành Kiểm sát. Con gái ông Quý - bà Phan Thị M.T là thẩm phán của TAND quận Gò Vấp, còn con trai ông Quý - Phan A.T cũng là Kiểm sát viên của Viện KSND TP HCM.

Thế nhưng, ông Dư cũng đã có đơn đề nghị thay đổi thẩm phán vì lo ngại việc xét xử sẽ không đảm bảo khách quan. Được biết, vụ việc này sẽ do thẩm phán Đỗ Khắc Tuấn - Phó Chánh án TAND TP HCM xét xử.

Cụ thể, trong đơn đề nghị thay đổi thẩm phán, ông Dư cho biết: “Trong 20 năm đi làm giúp việc, quản gia cho gia đình ông Phan Quý, tôi nhiều lần bắt gặp ông Đỗ Khắc Tuấn (thẩm phán) đến nhà ông Quý chơi. Qua các lần gặp này tôi biết ông Tuấn và ông Quý là bạn thân thiết của nhau và có làm ăn chung”.

Cũng theo ông Dư, việc thẩm phán Đỗ Khắc Tuấn được phân công giải quyết vụ án và là Chủ tọa phiên tòa phúc thẩm xét xử tranh chấp lần này sẽ ảnh hưởng đến sự vô tư, khách quan trong quá trình giải quyết vụ án. Do đó, để đảm bảo vụ án được xét xử một cách khách quan, đúng quy định, ông Dư đề nghị được thay đổi thẩm phán Đỗ Khắc Tuấn bằng một thẩm phán khác.

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi thẩm phán xét xử của ông Dư đã không được chấp nhận. Đồng thời, dự kiến vụ việc này sẽ được tiếp tục đưa ra xét xử vào ngày 25/6 tới đây.

Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin.