Tư vấn pháp lý số 4: Thuê lại nhà xưởng dư thừa để thực hiện đăng ký kinh doanh

PV: Việc nhà xưởng dư thừa của các doanh nghiệp có được phép cho thuê lại hay không?

Luật sư Nguyễn Trinh Đức: Để trả lời câu hỏi trên tôi xin trình bày các vấn đề pháp lý liên quan như sau:

Trước hết chúng ta làm rõ các quy định của Luật đất đai vì nhà xưởng là bất động sản gắn liền với đất, việc cho thuê nhà xưởng sẽ liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 174, 175 của luật đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Trong đó quy định đối với đất thuê trả tiền một lần thì tổ chức cá nhân được phép cho thuê tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong khi đó đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì nhà nước không có quy định cho phép cho thuê tài sản găn liền với quyền sử dụng đất. Việc quy định như trên dẩn đến có hai cách hiểu:

- Quan điểm thứ 1: Đối với tài sản gắn liền quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì không có quyền cho thuê lại tài sản gắn liền quyền sử dụng đất đó. Để giải thích cho cách hiểu này thì bản thân trong điều 175 quy định không có quyền cho thuê lại tài sản trên đất trong khi các quyền về thế chấp tài sản và góp vốn bằng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê hàng năm thì vẫn được phép.

- Quan điểm thứ 2: mặc dù không quy định về quyền của người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm được phép cho thuê tài sản trên đất, tuy nhiên pháp luật lại không cấm việc tổ chức và cá nhân được phép cho thuê. Chỉ cần tổ chức, cá nhân có tài sản đáp ứng điều kiện bất động sản được phép đưa vào kinh doanh và chủ thể cho thuê đáp ứng điều kiện về kinh doanh bất động sản thì vẫn cho thuê bình thường.

Quan điểm thứ hai là phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và phù hợp với quan điểm của Bộ Xây Dựng. Việc cho thuê nhà xưởng dư thừa được phép và phải đáp ứng 2 điều kiện:

- Thứ nhất là bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của điều 9 luật kinh doanh bất động sản.

- Thứ hai là đáp ứng điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản.

PV: Vậy hiện nay trên thực tế vấn đề này được giả quyết như thế nào?

Luật sư Nguyễn Trinh Đức: Vấn đề này thực tế không có gì phức tạp, đối với các doanh nghiệp và doanh nghiệp Việt Nam với nhau, nhưng đối với nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện thủ tục đầu tư thì một số địa phương không đồng ý với việc thuê lại tài sản là nhà xường gắn liên quyền sử dụng đất thuê hàng năm của doanh nghiệp.

Về quan điểm của chúng tôi thì cách hiểu thứ 2 là phù hợp với tính hình thực tế của các doanh nghiệp cũng như quy định của Pháp Luật.