Tư duy hạ tầng hóa nhà ở: Chìa khóa giải quyết lệch pha cung cầu đô thị

Cách tiếp cận này thay đổi tư duy từ việc xem nhà ở là sản phẩm bất động sản đơn thuần sang một thành phần hữu cơ trong hệ sinh thái phát triển đô thị bền vững.

Số liệu dự báo thống kê cho thấy, đến năm 2050, hơn 2/3 dân số thế giới sẽ sinh sống tại các đô thị. Tuy nhiên, dữ liệu từ IMF trên 200 thành phố cho thấy 90% đang rơi vào tình trạng khó tiếp cận nhà ở do tốc độ tăng giá nhà vượt xa thu nhập.

Tại Việt Nam, thực trạng này hiện hữu rõ rệt khi tại TP.HCM, phân khúc nhà ở dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn chiếm khoảng 12% nguồn cung mới, trong khi giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 102 triệu đồng/m².

Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở sự thiếu hụt các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Nếu không có chính sách điều tiết mang tính hệ thống, thị trường sẽ tiếp tục lệch pha, khiến giấc mơ an cư của đại đa số người dân ngày càng xa vời.

Việc coi nhà ở là hạ tầng quốc gia cho phép thay đổi căn bản cách phân bổ nguồn lực.

Khi được nhìn nhận như một hạ tầng thiết yếu, các dự án nhà ở có cơ hội tiếp cận dòng vốn dài hạn từ các quỹ bảo hiểm hay quỹ hưu trí – những đơn vị vốn tìm kiếm sự ổn định trong 20-30 năm.

Điều này giúp giảm áp lực chi phí vốn, tạo tiền đề để hạ giá thành sản phẩm.

Về mặt quy hoạch, mô hình này yêu cầu nhà ở phải đi đôi với hạ tầng giao thông và dịch vụ công.

Bài học từ Singapore cho thấy, nhờ tích hợp nhà ở công vào quy hoạch tổng thể, hơn 80% dân số quốc gia này đã sở hữu nhà. Ngược lại, việc phát triển nhà ở thiếu kết nối giao thông sẽ tạo ra chi phí xã hội rất lớn và không thể bền vững.

Hạ tầng giao thông chính là yếu tố then chốt giúp nới rộng không gian phát triển. Giai đoạn 2026-2028, các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4 hay tuyến metro số 2 tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới tại khu Đông và các vùng lân cận.

Tại Hà Nội, những khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức cũng đang trở thành điểm đến lý tưởng cho các dự án nhà ở quy mô nhờ sự cải thiện về kết nối.

Khi giao thông thuận tiện, quỹ đất không còn bị bó hẹp trong vùng lõi trung tâm, cho phép hình thành các khu đô thị vệ tinh với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, để giải quyết triệt để bài toán an cư, cần có một cơ chế phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch, chính sách tài chính và các ưu đãi đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở giá thấp.

Việc đưa nhà ở trở thành một phần của hạ tầng quốc gia chính là nền tảng để xây dựng một xã hội phát triển cân bằng và bền vững.