Bằng việc “tạm nộp tiền sử dụng đất”, mặc dù chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng, vì chưa được UBND cấp tỉnh duyệt giá cụ thể, nhưng nhiều dự án vẫn được cấp phép xây dựng, huy động vốn, thậm chí đã bàn giao nhà.
Đây là chia sẻ của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, liên quan đến tình trạng thâu tóm đất công không qua đấu giá, đang làm nóng dư luận thời gian gần đây.
Không có đất ở vẫn được cấp phép xây dựng
Theo luật sư Phượng, nhiều khu đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp có vốn Nhà nước, đưa vào làm dự án, nhưng không thông qua đấu giá, mà được UBND cấp tỉnh tính giá đất cụ thể, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất. Việc này phải mất nhiều thời gian và bị vướng quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 (phải thông qua đấu giá). Trước đây, Bộ Tài chính có văn bản số 2000/BTC-TTr, đã liệt kê cụ thể về một số dự án.
Về nguyên tắc, tại Điều 23, Luật Nhà ở 2014, quy định hình thức sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phải là sử dụng diện tích đất ở. Theo Điều 95, Luật Xây dựng 2014, thì cấp giấy phép xây dựng phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Với các quy định của Luật đất đai, thì phải có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác. Tại Điều 100 Luật Đất đai, các thông tin công nhận loại đất ở phải được cập nhật biến động trên giấy chứng nhận này (trừ trường hợp tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP như: chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất trước năm 2014…) thì được cấp giấy phép xây dựng (Trước đây là Nghị định 64/2012/NĐ-CP, hiện nay là Nghị định 59/2015/NĐ-CP), hoàn toàn không phải dựa vào việc có giấy chứng nhận nhưng ghi trong giấy không phải là loại đất ở.
Với các trường hợp dự án có nguồn gốc đất của doanh nghiệp nhà nước quản lý sử dụng trước đây, thì không thể có giấy chứng nhận loại đất ở, chưa có thông báo xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khi chủ đầu tư mới chỉ là “tạm nộp tiền sử dụng đất”. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất trước rồi sau đó mới phê duyệt giá đất cụ thể, xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Tại một số dự án, bằng việc “tạm nộp tiền sử dụng đất”, mặc dù chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, vì chưa được UBND cấp tỉnh duyệt giá cụ thể, nhưng vẫn được cấp phép xây dựng, vẫn triển khai việc xây dựng, hoàn thành dự án, thậm chí là đã bàn giao cho người mua và đã đưa vào sử dụng.
 |
| New City Thủ Thiêm là dự án được “tạm nộp” tiền sử dụng đất. |
Luật không quy định, chỉ một số đại gia được ưu ái
Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, trong hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành, không có một quy định nào khái niệm “tạm nộp tiền sử dụng đất”, việc “tạm nộp tiền sử dụng đất”.
Nhưng trong quá trình quản lý điều hành, thì các cơ quan chức năng lại ưu ái áp dụng cho chủ đầu tư, giống như trường hợp đã nộp hết tiền sử dụng đất. Từ đó dẫn đến tình trạng nhiều cơ quan biết, nhưng vẫn cho chủ đầu tư thực hiện việc thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, hoàn công.
Như vậy, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã được chính quyền cởi mở bằng việc “tạm nộp tiền sử dụng đất” một phần. Qua đó, chủ đầu tư được nhiều cơ quan cho phép triển khai dự án và không xử lý việc bán, bàn giao nhà cho khách hàng đưa vào sử dụng.
“Do đó, việc cấp giấy phép xây dựng, giao dịch với khách hàng khi chưa có thông báo Sở Xây dựng (hoặc Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện giao dịch) khi dự án chỉ mới “tạm nộp tiền sử dụng đất”, mà chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất là không đúng quy định pháp luật. Việc “tạm nộp” chỉ xuất hiện ở một số chủ đầu tư và không có trong hệ thống văn bản pháp luật”, luật sư Phượng cho biết.
Cũng theo luật sư Phượng, căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Nên với hình thức “tạm nộp” tiền sử dụng đất, theo đúng quy định, Sở Xây dựng sẽ không xác nhận đủ điều kiện giao dịch.
Nhưng có thể chủ đầu tư không thực hiện, Sở Xây dựng cũng không phát hiện kịp thời. Nên khi người mua đã được bàn giao và sử dụng, cũng khó xác định được giao dịch đó từ khi nào.
