Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhiều "điểm nghẽn" pháp lý dần được tháo gỡ

Dồn dập ưu đãi mừng sinh nhật FLC Hạ Long, quần thể 5 sao có tầm nhìn đẹp nhất Quảng Ninh

Cận cảnh “siêu phẩm nghỉ dưỡng” sắp khai trương FLC Grand Hotel Quy Nhon

Với hai phiên thảo luận, các chuyên gia đã chỉ ra những thách thức và cơ hội cho thị trường bất động sản trong năm 2021. Bức tranh toàn cảnh thị trường và cơ hội đầu tư trong năm mới sẽ thể hiện qua các nhận định, phân tích của diễn giả.

Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng cơ chế pháp luật

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: "Sự chồng chéo trong các Luật như Luật nhà ở, Luật Đất đai khiến thị trường gặp khó khăn. Từ 10/12/2015, tất cả các dự án đầu tư bị đình trệ nhưng độ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản có đỗ trễ đến 3 năm. Đến năm 2018, thị trường mới chứng kiến sự thiếu giảm nguồn cung, quy mô thị trường bị thu hẹp lại, giảm sản phẩm đưa ra thị trường, theo quy luật cạnh tranh, cầu nhiều cung thiếu thì giá sẽ tăng".

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, điểm nghẽn về thể chế pháp luật là một trọng tâm cần phải giải quyết cho bất động sản Việt Nam bởi các doanh nghiệp đều mong muốn môi trường kinh doanh đạt được sự công bằng, minh bạc, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh.

Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng cơ chế pháp luật khi luật đầu tư, luật xây dựng sửa đổi đã được thông qua, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc. Ngày 18/12, Nghị định 148 đã được ban hành để sửa một số điều trong Luật Đất đai. Nếu đi mua tài sản trong một thửa đất của Nhà nước, nếu mua cây cao su để thuê đất làm Resort thì thời hạn thuê đất sẽ được theo thời hạn của nhà đầu tư mới. Nghị định 148 giải quyết vấn đề dịch vụ công về đất đai, giao sổ đỏ tận nơi cho người yêu cầu.

Năm 2021 có điểm đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Năm 2021 cũng đồng thời là năm kiểm soát hiệu quả covid-19, vaccine nghiên cứu thành công, nền kinh tế Việt Nam đang là điểm sáng, năm tới Bộ Xây dựng sẽ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, từ đó ban hành Nghị định; xây dựng lại chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản phân khúc nhà vừa túi tiền, trung cấp, giá cả hơp lý.

Cần lấp đầy khoảng trống và tan biến các quy định chồng chéo

GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Năm 2021 nguồn cung trên thị trường BĐS tiếp tục khan hiếm. Do những hạn chế về pháp luật khiến nguồn cung BĐS đã giảm 10 lần, hậu quả trong 2 - 3 năm tới cung BĐS giảm đi 10 lần.

“Trong hoàn cảnh ấy, nếu chúng ta không quản lý tốt, đầu cơ sẽ vào, nguy cơ bong bóng rất nhiều. Hiện nay nhiều nhà cung cấp BĐS đang có hàng nhưng giữ lại để chờ vài ba năm tới”, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết.

Riêng Nghị định 148 chưa lấp đầy được khoảng trống pháp luật. Hai khoảng trống lớn nhất là việc phê duyệt các dự án. Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở phải là đất nhà ở nhưng Luật đất đai thì quy định chỉ cần thu hồi xong được giao đất là có thể triển khai dự án.

Khoảng trống thứ hai là các loại hình BĐS nghỉ dưỡng loại mới. Theo hướng dẫn Công văn 703 của Bộ Tài nguyên Môi trường việc cấp Giấy chứng nhận loại hình nghỉ dưỡng có thời hạn 50-70 năm. Điều này làm cho các nhà đầu tư rời bỏ BĐS nghỉ dưỡng bởi tâm lý họ muốn đầu tư vào đất lâu dài. Hiện nay BĐS nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng chủ yếu là bằng nguồn lực của các doanh nghiệp lớn, thiếu sự góp mặt của nhà đầu tư cá nhân.

Hai khoảng trống này khiến cả phân khúc nhà ở lẫn BĐS nghỉ dưỡng bị "bó chân". Chúng ta vẫn nhìn các loại hình BĐS nghỉ dưỡng mới theo mô hình truyền thống, chưa nhìn dưới con mắt của nền kinh tế chia sẻ, một gia đình có thể có nhiều căn nhà. Chúng ta chưa có góc nhìn kinh tế chia sẻ sẽ làm ảnh hưởng đến phân khúc này.

Năm 2021 câu chuyện sửa Luật để lấp đầy khoảng trống và tan biến các quy định chồng chéo là câu chuyện quan trọng nhất chúng ta cần làm. Cơ hội rất nhiều nhưng rủi ro pháp luật vẫn luôn hiện diện. Rủi ro từ yếu tố khách quan khó chế ngự nhưng rủi ro ở yếu tố chủ quan có thể điều chỉnh nhưng vẫn bị vướng víu mãi.

Thị trường bắt đầu chuyển biến tích cực từ cuối năm 2020

Khi được hỏi về những khó khăn, thách thức của thị trường bất động sản năm 2020, ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC lại đặt câu hỏi ngược lại cho người tham dự toạ đàm: "Có ai muốn thị trường BĐS trầm lắng không?"

Cũng giống như khách tham dự, ông Quyết cũng cho rằng, không ai mong muốn thị trường đi xuống và mất thanh khoản. Đánh giá về thị trường, ông có chung với quan điểm với các chuyên gia rằng thị trường sẽ tăng trưởng và có tính thanh khoản cao hơn trong năm 2021.

Theo Chủ tịch Tập đoàn FLC, thị trường đón nhận thông tin Covid-19 còn tệ hơn những năm 2011-2012 khi thị trường bước vào giai đoạn khủng hoảng thừa. Còn năm 2020 là khủng hoảng thiếu nguồn cung. Tuy nhiên, trong 5 năm tháng cuối năm, thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực. "Tháng 7 Âm lịch, thị trường phát triển không tưởng", ông Quyết nói.

Lấy ví dụ về dự án của FLC tại Hạ Long, ông nói, sau tháng Ngâu, tất cả các căn xấu nhất trong 2.500 căn shophouse không chỉ bán hết mà còn tăng giá gấp rưỡi.

Trong khi ở thị trường Thanh Hoá, Quy Nhơn phải 4 - 5 năm mới bán hết. Hàng tồn kho được thanh khoản hết. Theo ông, tâm lý chung của nhà nhà đầu tư nhìn nhận thời kỳ xấu nhất đã qua rồi.

Bên cạnh dấu hiệu tích cực, thị trường lại thiếu nguồn cung hàng. Tại TP HCM, nhà liền kề không có dự án, nhất là khu trung tâm.

Điều này khiến nhiều khu vực sốt giá. Thị trường BĐS sẽ chắc chắn tăng trưởng và có tính thanh khoản cao hơn trong năm 2021.