Thị trường bất động sản năm 2026 đang đứng trước những phép thử lớn khi bảng giá đất mới, hệ số điều chỉnh tăng cao cùng xu hướng lãi suất đi lên tạo thành rào cản kép đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà.
 |
| Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà đất vẫn ở mức cao so với thu nhập bình quân. Ảnh IT |
Bước sang năm 2026, bức tranh thị trường vẫn chưa thực sự khả quan do hàng loạt rào cản mang tính cấu trúc.
Việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường tại nhiều địa phương, kết hợp với hệ số điều chỉnh ở mức cao, đã đẩy chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh.
Áp lực này thể hiện rõ nét nhất tại các khu vực ven đô, khu đô thị mới hoặc các địa bàn đang trong giai đoạn đầu tư hạ tầng, nơi giá đất bị đẩy lên nhanh hơn khả năng hấp thụ thực tế.
Theo đánh giá từ các tổ chức chuyên môn, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí phát triển dự án.
Việc thiếu các hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực khiến doanh nghiệp mất dần dư địa để cân đối bài toán tài chính, từ đó kìm hãm nguồn cung mới, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn đang thiếu hụt trầm trọng tại các đô thị lớn.
Bên cạnh chi phí đất, mặt bằng lãi suất tín dụng có dấu hiệu đi lên cũng đang tạo thêm sức ép cho thị trường.
Các chuyên gia tài chính cảnh báo rằng, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong khi dòng tiền chưa kịp phục hồi, nguy cơ nợ xấu có thể gia tăng.
Thực tế từ giữa năm 2025 đến nay, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đã có xu hướng đi lên, trong khi mức trích lập dự phòng rủi ro để bao phủ nợ xấu giảm đáng kể.
Điều này buộc các doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tín dụng phải đối mặt với rủi ro lớn hơn khi chi phí vốn tăng cao.
Sự kết hợp giữa giá đất tăng và lãi suất biến động đang tạo ra gọng kìm siết chặt cả phía cung lẫn phía cầu.
Trong khi doanh nghiệp phải gánh chi phí phát triển cao, người mua nhà cũng chịu áp lực tài chính nặng nề từ lãi vay.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, khi giá nhà đất đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp, khiến thanh khoản thị trường khó có thể bứt phá mạnh mẽ.
Các chuyên gia nhận định rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường buộc phải chuyển nhịp, hướng tới các giá trị thực thay vì những cơn sóng tăng trưởng nóng.
Nhà đầu tư và người mua hiện có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn các dự án dựa trên tính bền vững dài hạn và khả năng chi trả thực tế.
