Những sai phạm gần đây của các chủ đầu tư trong việc sử dụng tầng kỹ thuật cho thấy, có thể các doanh nghiệp đang hiểu sai hoặc cố tình hiểu sai về tầng kỹ thuật với động cơ riêng.
Vai trò của tầng kỹ thuật trong chung cư
Không khó để nhận ra, tại các chung cư hoặc tòa nhà đa năng (gồm chức năng nhà ở, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại) hiện nay, phần lớn chủ đầu tư đều thiết kế 1 - 2 tầng kỹ thuật trong tòa nhà.
Theo lý giải của kỹ sư Nguyễn Việt Vương, các tầng thương mại là nơi mua bán, bảo quản, lưu trữ hàng hóa, trong đó có rất nhiều hàng hóa dễ cháy nổ như bìa giấy, vải vóc, quần áo, thùng xốp, hộp nhựa...
Nguy cơ xảy ra cháy nổ ở các tầng thương mại là rất cao, nếu xảy ra sự cố, thì khả năng hệ thống phòng cháy chữa cháy không thể kịp thời giải quyết hỏa hoạn là có thể xảy ra. Khi đó, việc xuất hiện một “tầng đệm” giữa các tầng dân cư và tầng thương mại sẽ có đóng góp đáng kể trong việc hạn chế khả năng lan rộng hỏa hoạn từ tầng thương mại lên khu vực dân cư.
Thông thường, với các chung cư thu nhập thấp, nhà ở xã hội, tầng kỹ thuật sẽ được bố trí phía trên khu vực trung tâm thương mại, văn phòng. Tuy nhiên, các chung cư cao cấp hiện nay có số tầng ngày càng lớn, thì phòng kỹ thuật thường được các chủ đầu tư bố trí là tầng giữa của tòa nhà.
Lý giải về điều này, kiến trúc sư Nguyễn Hữu Thắng, Công ty MBLI cho biết, việc bố trí tầng kỹ thuật ở giữa tòa nhà để tạo thuận lợi trong công tác vận hành.
Chẳng hạn, hệ thống máy bơm không thể bơm trực tiếp nguồn nước đến tầng 40, do đó phải có một điểm chung chuyển để đặt thiết bị, máy bơm chuyển tiếp, nên tầng giữa hay được ưu tiên. Với không ít chủ đầu tư, tầng ưu tiên lựa chọn làm tầng kỹ thuật là tầng 23 (vì số 23 vốn không đẹp về mặt phong thủy, nếu thiết kế thành căn hộ sẽ khó bán hơn).
Chủ đầu tư đang hiểu sai?
Điểm 6.2.6 của Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam 323:2004 (Ban hành kèm theo Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD) về không gian kỹ thuật của tòa nhà chung cư đã chỉ rõ, nhà chung cư bắt buộc phải bố trí không gian kỹ thuật. Tuy nhiên, quyết định này không yêu cầu cụ thể là không gian kỹ thuật là cả tầng, hay một phần.
Phải chẳng, các chủ đầu tư đang hiểu sai khi thường dành trọn cả tầng để làm tầng kỹ thuật, trong khi nhu cầu thực của tầng kỹ thuật thường không lớn đến như vậy?
Thời gian qua, hàng loạt chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội đã bị tuýt còi vì sử dụng sai công năng, mục đích của tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, Dự án Sky City của Công ty TNHH Hanotex xây dựng các căn hộ penthouse tại tầng kỹ thuật mái, tầng mái tòa nhà A, B và sử dụng 1/2 diện tích tầng kỹ thuật tòa nhà B để làm văn phòng cho thuê.
Dự án Chung cư Capital Garden do CTCP TNHH Khách sạn Kinh Đô làm chủ đầu tư, thay đổi thiết kế, chuyển đổi công năng 4 tầng (gồm tầng 3, 2 tầng kỹ thuật và 1 tầng cây xanh) thành các căn hộ, nâng tổng số căn hộ tăng từ 288 căn lên gần 400 căn
Hay Tòa nhà N09B1, Khu đô thị mới Dịch Vọng (Cầu Giấy) của Công ty cổ phiếu Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) cho thuê mặt bằng sai công năng, mục đích sử dụng của tầng kỹ thuật 2A…
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một doanh nghiệp sai phạm thừa nhận, do diện tích tầng kỹ thuật lớn và không sử dụng hết, nhận thấy sự lãng phí này, nên công ty đã thực hiện cho thuê mặt bằng.
Theo kỹ sư Thắng, với những công nghệ thi công hiện đại và các giải pháp kỹ thuật tối ưu hiện nay, không nhất thiết các chủ đầu tư phải bố trí cả một tầng làm tầng kỹ thuật, mà chỉ cần có không gian kỹ thuật (để phù hợp với các quy định) và đảm bảo không gian ấy đủ điều kiện vận hành trơn tru, an toàn cho tòa nhà. Diện tích kỹ thuật bao nhiêu là do bộ phận kỹ thuật xác định dựa trên căn cứ sự cần thiết và giải quyết các chức năng, công năng.
Hiện, có chủ đầu tư đã chủ động bố trí không gian kỹ thuật một cách hợp lý và có thể tận dụng phần diện tích còn lại của tầng kỹ thuật để xây dựng các căn hộ để bán. Việc đưa ra phương án hợp lý cho không gian kỹ thuật, một mặt vừa tránh lãng phí, mặt khác vừa tạo thêm nguồn thu cho ngân sách từ hoạt động bán hàng của doanh nghiệp.
Vấn đề ở chỗ, doanh nghiệp phải chủ động thực hiện nghiêm các quy định (thể hiện rõ việc sử dụng một phần diện tích tầng kỹ thuật để làm căn hộ qua các bản vẽ thiết kế) và chia sẻ lợi ích với nhà nước, cộng đồng.
