Tháo gỡ vướng mắc, trong thị trường bất động sản, đô thị và nhà ở

Ngày 28/10, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) Bộ Tư pháp phối hợp cùng Sở Tư pháp Đồng Nai tổ chức hội thảo “Các vướng mắc, bất cập của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị”. Hội thảo nhằm thực hiện kế hoạch hoạt động năm 2022 của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật.

Điều chỉnh theo thị trường

Tham dự buổi hội thảo có bà Nguyễn Thị Thu Hoè, Phó Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản QPPL; ông Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam – Bộ Tư pháp; ông Ngô Văn Toàn, Phó Giám đốc Sở Tư pháp Đồng Nai cùng các cơ quan, đơn vị, công chức, chuyên gia, doanh nghiệp hoạt động trên các lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản (BĐS), quy hoạch đô thị tại TP Hồ Chí Minh và Đồng Nai.

Phát biểu tại buổi hội thảo, bà Nguyễn Thị Thu Hoè cho biết, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng đã được Quốc hội khoá XIII thông qua năm 2014 và có hiệu lực từ năm 2015. Sau 6 năm tổ chức thực hiện trong thực tế và thực tiễn các luật này đã phát huy giá trị trong quản lý nhà nước về xây dựng và kinh doanh BĐS, đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Nhiều quy định đã và đang là công cụ pháp lý hữu hiệu cho hoạt động, quản lý, kiểm soát và định hướng tốt đối với thị trường BĐS và đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp cũng như hoạt động xây dựng và quản lý nhà nước về xây dựng.

Nhờ đó thị trường BĐS phát triển mạnh hơn, nhanh hơn, có sự tác động sâu rộng đến phát triển kinh tế, an sinh xã hội của vùng, của khu vực.

Tuy nhiên, những bất cập, hạn chế đang còn tồn tại, chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường hiện tại dẫn đến thị trường BĐS chưa phát huy hết tiềm năng, thế mạnh của từng vùng miền. Đồng thời hoạt động xây dựng và quản lý đô thị chưa mang tính tổng thể, vẫn còn tình trạng manh mún.

Thảo luận về những vướng mắc, bất cập của pháp luật về luật nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị, đại diện Cục Kiểm tra văn bản QPPL Bộ Tư pháp cho biết, pháp luật về nhà ở còn một số tồn tại, vướng mắc, chưa thống nhất một số nội dung, như: Quy định về đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, quy định về ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, quy định về thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp bán, chuyển, nhượng nhà ở xã hội; quy định về diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội…

Cùng đó, pháp luật về kinh doanh BĐS cũng còn những mâu thuẫn, bất cập như các quy định về quyền của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; quy định về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, quy định về chuyển nhượng dự án, quy định về chuyển nhượng dự án để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng và quy định về việc xác định mục đích kinh doanh BĐS.

Trước những quy định chưa được thống nhất trên, đại diện Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp còn cho biết còn có những điều chưa được quy định; điển hình trong pháp luật về quy hoạch đô thị như chưa quy định đối với trường hợp tài trợ bằng sản phẩm quy hoạch trong quy định về hình thức tài trợ quy hoạch.

Theo quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng hiện hành (khoản 2 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009) mới chỉ có cơ chế Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân nước ngoài tài trợ kinh phí để lập quy hoạch đô thị. Trong khi đó, trên thực tế thời gian qua đã có các tổ chức đề xuất hình thức tài trợ lập quy hoạch đô thị chính là sản phẩm quy hoạch (như đồ án quy hoạch). Như vậy, pháp luật hiện hành chưa quy định đối với trường hợp tài trợ bằng sản phẩm quy hoạch.

“Lệch pha cung – cầu”

Tích cực đóng góp ý kiến tại buổi Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thông tin hiện thị trường BĐS 09 tháng đầu năm 2022 đã có dấu hiệu phục hồi, với điểm sáng thị trường BĐS công nghiệp và BĐS logistics. Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì thị trường vẫn còn gặp nhiều thách thức do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Hiệp hội nhận thấy, so với năm 2017 là năm thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm.

Thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Đồng thời, giá nhà tăng liên tục trong 05 năm gần đây và đã có dấu hiệu giảm tốc nhưng giá nhà đất vẫn còn ở giữ mức giá cao.

Hơn nữa là sự xuất hiện dấu hiệu “lệch pha tín dụng” về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở; người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn.

Về cơ bản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực nhà ở, kinh doanh BĐS, quy hoạch đô thị ngày càng hoàn thiện, hình thành hệ thống công cụ để kiểm soát chặt chẽ công tác quy hoạch xây dựng.

Việc hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực này trong thời gian qua đã tạo cơ sở thúc đẩy đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Bên cạnh đó, tạo cơ sở pháp lý cho việc cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh BĐS theo hướng ngày càng thuận lợi, minh bạch và bình đẳng giữa các doanh nghiệp và nhà đầu tư; góp phần thúc đẩy cải cách hành chính trong quản lý quy hoạch đô thị phù hợp với tiến trình cải cách hành chính của Nhà nước và hội nhập kinh tế quốc tế.

Bên cạnh đó, từ kết quả rà soát về quy định pháp luật trong các lĩnh vực trên cho thấy một số quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, tính khả thi, tính dự báo chưa cao, ảnh hưởng đến tính ổn định của hệ thống pháp luật.

Tình trạng này xuất phát từ một số nguyên nhân cơ bản như chất lượng công tác xây dựng pháp luật còn bất cập; nhiều vấn đề kinh tế, xã hội mới, phức tạp nảy sinh, nhất là trong bối cảnh cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, yêu cầu cấp bách của việc phòng, chống dịch bệnh COVID-19 và việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội đã dẫn tới những bất cập, khoảng trống trong hệ thống pháp luật hiện hành. Một số địa phương, tổ chức, doanh nghiệp chưa hiểu rõ quy định pháp luật cũng như nguyên lý áp dụng pháp luật, dẫn đến khó khăn, lúng túng trong quá trình tổ chức thực thi.

Trên cơ sở kết quả rà soát văn bản, các ý kiến đóng góp tại Hội thảo, nhóm nghiên cứu cũng như các cá nhân, tổ chức đề xuất Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng, tổng kết, đánh giá tình hình thi hành văn bản quy phạm pháp luật. Trên cơ sở đó theo thẩm quyền thực hiện hoặc tham mưu thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, ban hành văn bản mới bảo đảm chất lượng, giải quyết được các nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, bất cập đã phát hiện; góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.