Quyết định 33/2014 (QĐ 33) ban hành với mục tiêu giải quyết cho người dân TP.HCM có khó khăn về nhà ở được tách thửa để cho con nhưng nhiều trường hợp vận dụng quyết định này để đầu tư dự án bất động sản, phân lô bán nền mà không đầu tư về hạ tầng. Tình trạng này buộc UBND TP.HCM yêu cầu tạm ngừng QĐ 33.
 |
| Thị trường dất nền điêu đứng theo vận mệnh QĐ 33 |
Theo QĐ 33, tại các quận huyện như Q.12, Hóc Môn, Củ Chi… đất trống tách thửa phải bảo đảm ít nhất 80 m2, đất có nhà hiện hữu thì ít nhất 50 m2.
Nhiều lô đất chưa ra được sổ đỏ
Trong trường hợp này, các nhà đầu tư đi gom đất và đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng khu đất thành đất ở, xin quận đầu tư hạ tầng (đường giao thông, điện, cống thoát nước…). Sau đó, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa diện tích khoảng 120 m2 (bảo đảm đúng QĐ 33). Tiếp đến, chủ đầu tư xin phép xây dựng nhà ở cho các thửa đất mới tách rồi áp dụng quy định “tách thửa cho trường hợp thửa đất có nhà hiện hữu” tại QĐ 33 để tách tiếp làm đôi, mỗi thửa chỉ cần trên 50 m2 như QĐ 33 yêu cầu và bán cho người mua.
Tại Q.Thủ Đức, nhiều lô đất tại phường Tam Phú, phường Linh Trung, phường Hiệp Bình chánh, hay tại Q.2 nhiều lô đất theo trục đường Nguyễn Duy Trinh, được triển khai vào năm 2015. Lúc này là đỉnh cao của phân lô bán nền theo QĐ 33, mặc dù vậy quá trình đầu tư hạ tầng kéo dài dẫn tới việc chưa được chính quyền nghiệm thu.
Lúc chủ đầu tư đã nghiệm thu được hạ tầng kỹ thuật thì UBND TP.HCM yêu cầu chỉnh sửa QĐ 33. Theo đó, dự thảo Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM giải thích rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày QĐ 33 có hiệu lực (ngày 25/10/2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, việc xây dựng những căn nhà tạm để tách thửa sẽ được kiểm soát.
Những căn nhà chủ đầu tư xây dựng sau QĐ 33 không được xem là nhà hiện hữu buộc các lô đất 50 m2 không được ra sổ vì không phù hợp với quy định. Dẫn tới tình trạng các lô đất có diện tích 50 m2 đã bán cho khách hàng chưa thể ra sổ.
 |
| Một số lô đất chưa ra được sổ đỏ và vẫn phải chờ. |
Vẫn phải chờ
Trao đổi với phóng viên, một chủ đầu tư các dự án phân lô bán nền có trụ sở tại Q.Bình Thạnh cho biết, hiện nay một số quận, huyện tạm ngưng không cho tách thửa đối với một số lô đất đã được duyệt làm cơ sở hạ tầng, thực tế đã làm xong và đã nghiệm thu cơ sở hạ tầng, chờ tách sổ ra sổ đỏ. Theo cách giải thích của cán bộ tiếp nhận hồ sơ về nhà đất thì lý do tạm thời không giải quyết tách thửa là chờ UBND TP.HCM có hướng dẫn mới về thực hiện QĐ 33.
“QĐ 33 và các hướng dẫn thực hiện việc tách thửa đất ở vẫn đang còn nguyên hiệu lực khi chưa có quyết định khác thay thế nên quy trình cấp sổ, nhất là những thửa đất đã được nghiệm thu cơ sở hạ tầng không vì thế mà dừng lại. Việc tách thửa, cấp sổ đỏ ách tắc đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân và các chủ đầu tư” - chủ đầu tư trên phân tích.
Tuy vậy, theo tìm hiểu của phóng viên thì hiện nay một số quận, huyện tạm ngừng không giải quyết các hồ sơ xin làm hạ tầng giao thông để tách thửa. Lý do là QĐ 33 chưa nói cụ thể các chỉ tiêu về hạ tầng như trường học, sân chơi… nên quận chờ đến khi có hướng dẫn của Sở Tài nguyên Môi trường thì mới giải quyết. Đối với những trường hợp xin tách thửa đã đủ hạ tầng, đường giao thông thì vẫn giải quyết.
Có thể thấy, việc tạm dừng nhận hồ sơ tách thửa trong khi chờ có quyết định mới thay thế QĐ 33 đã khiến quyền của người dân về sử dụng đất bị hạn chế khi không được làm thủ tục tách thửa, dẫn đến việc sang nhượng mua bán đất đai hay làm nhà gặp nhiều khó khăn. Chính vì thế, việc sớm ban hành quy định mới về diện tích tách thửa tối thiểu là yêu cầu cấp bách.
| Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết tình trạng luật chờ nghị định, còn nghị định lại chờ thông tư không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân mà đã cản trở, làm chậm sự phát triển xã hội. QĐ 33 quy định về tách thửa đã tạm ngưng quá lâu mà không có văn bản mới thay thế là điều không đáng có và trái với quy định chung. |
