Sẽ khó có 'bong bóng' bất động sản

Các sự kiện bất động sản nổi bật năm 2016

Bản tin Bất động sản Plus: Bãi đỗ xe ngầm ở Hà Nội vẫn "nằm trên giấy"

Tin Audio địa ốc 360s: Thị trường bất động sản đang tắc nghẽn ở đâu?

Năm 2017, bất động sản đi theo hướng nào?

Tin Audio Địa ốc 360s: Năm 2017 bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khiến các chủ đầu tư phải "chạy đua"

Phóng viên Báo Đấu thầu đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) xung quanh vấn đề này.

Ông nhận định như thế nào về triển vọng thị trường BĐS năm 2017?

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS các tháng cuối năm 2016 tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý III, nhờ những tháng áp Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Nhưng về tổng thể, thị trường BĐS năm 2016 có dấu hiệu chững lại so với năm 2015, nên dự báo thị trường BĐS năm 2017 cũng sẽ tiếp tục xu thế này.

Tuy nhiên, do tình trạng “bong bóng” BĐS đã không xảy ra trong cuối năm 2016, vì thế điều này cũng sẽ rất khó xảy đến trong năm 2017. Cần lưu ý rằng, “bong bóng” BĐS chỉ xảy ra khi có các yếu tố như: nền kinh tế phát triển nóng; chính sách tín dụng bị buông lỏng; có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp; có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp. Hiện nay, những dấu hiệu trên chưa đến mức “báo động” nên thị trường BĐS chỉ chững lại và tiềm ẩn một số nhân tố bất ổn nhất định.

Rõ ràng, sự phát triển lệch pha cung - cầu ở phân khúc BĐS cao cấp đang phát đi những cảnh báo xấu đối với thị trường. Xu hướng bội cung ở phân khúc cao cấp đang và sẽ tiếp tục diễn ra, nhưng dường như cuộc đua của các chủ đầu tư ở phân khúc này vẫn chưa dừng lại?

Phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn. Rất nhiều các dự án BĐS cao cấp - hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng. Những dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và dự án nhà ở xã hội thì cực kỳ khan hiếm.

Tuy nhiên, chỉ một yếu tố này thôi thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” BĐS. Theo tôi, hiện tượng lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp đương nhiên là có tiềm ẩn rủi ro, nên cần được giải quyết phù hợp. Theo đó, Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao; người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.

Thời điểm “bong bóng” BĐS 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%. Dường như trong năm 2016 và cả năm 2017, xu hướng này đang trở lại, thưa ông?

Tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp thời gian gần đây là có thực, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc BĐS cao cấp. Tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường BĐS thứ cấp. Sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân dẫn đến “bong bóng”, mà như năm 2007 tỷ lệ mua đi bán lại chiếm đến 70-80% giao dịch trên thị trường là một minh chứng. Xu hướng này cũng rất có thể lặp lại, nếu cùng lúc các yếu tố cấu thành khác như tôi đã phân tích ở trên xuất hiện.

HoREA đã từng đề xuất nhiều giải pháp cho thị trường BĐS như hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhất quán, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, lành mạnh; thực hiện hiệu quả cải cách thủ tục hành chính… Nhưng, đó là những vấn đề vĩ mô và tương đối lâu dài, còn trước mắt, ông có đề xuất gì?

Theo tôi, vấn đề cấp bách hiện nay là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án. Đặc biệt, rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích. Nhìn chung, các doanh nghiệp BĐS quy mô trung bình, nhất là các doanh nghiệp mới thành lập, vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Hiệp hội nhất trí với cảnh báo của Bộ Xây dựng về sự phát triển lệch pha của phân khúc thị trường BĐS cao cấp, đồng thời cũng nhất trí với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp BĐS.

Thị trường BĐS năm 2016 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng kể từ cuối năm 2013, nhưng đã có dấu hiệu chững lại, và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn. Trong năm 2017, nếu những vấn đề trên không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường BĐS, trước hết là người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển BĐS, nhà thầu, nhà cung cấp vật tư thiết bị, các ngân hàng thương mại, công nhân lao động và có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.