Quy hoạch và sự lạm quyền trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng

Hà Nội đã xử lý dứt điểm sai phạm tại Dự án 8B Lê Trực

Xử lý sai phạm tại 8B Lê Trực: Người dân không có lỗi

Mất an toàn tại khu vực tháo dỡ nhà 8B Lê Trực

Thanh tra Bộ Xây dựng làm việc với cư dân tòa 8B Lê Trực

Người dân sinh sống quanh tòa nhà 8B Lê Trực kêu cứu

Sự dễ dãi trong điều chỉnh quy hoạch

Như Báo Xây dựng đã thông tin về việc nhiều khu đô thị tại Hà Nội đã được phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; các dự án được chấp thuận tổng mặt bằng với sự đồng bộ về hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, quy mô dân số, nhưng sau đó lại được điều chỉnh nhiều lần về số tầng cao, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ văn phòng sang nhà ở, từ cây xanh sang công trình hỗn hợp.

Câu chuyện về quy hoạch xây dựng liên tục được điều chỉnh trong nhiều năm tại Quận Nam Từ Liêm đã cho thấy nhiều hệ luỵ. Việc tuỳ tiện trong điều chỉnh quy hoạch đã khiến cho quy mô dân số tăng lên nhiều lần so với dân số đã tính toán để phê duyệt quy hoạch ban đầu, không ít khu đô thị vừa đưa vào sử dụng đã gây quá tải về nguồn điện, nước, hệ thống thông tin liên lạc, đặc biệt là diện tích đất xây dựng nhà trẻ, cây xanh, các công trình phúc lợi công cộng và phá vỡ hoàn toàn quy hoạch xây dựng chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Theo báo cáo của Phòng Quản lý đô thị, từ năm 2010 đến năm 2015, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 cho 44 dự án và sau nhiều năm, các dự án này đều được điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Vậy nhưng, qua thanh, kiểm tra, không có bất cứ dự án nào được điều chỉnh đúng theo quy định pháp luật.

Khoản 2, Điều 35, Mục 6 về điều chỉnh quy hoạch, Chương Quy hoạch Xây dựng, Luật Xây dựng 2014 đã nêu rõ về điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau:

“a) Có điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành của vùng;

b) Hình thành dự án trọng điểm có ý nghĩa quốc gia làm ảnh hưởng lớn đến sử dụng đất, môi trường, bố cục không gian của khu chức năng;

c) Quy hoạch xây dựng không thực hiện được hoặc việc triển khai thực hiện gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội và môi trường sinh thái, di tích lịch sử - văn hóa và ý kiến cộng đồng;

d) Có biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn;

đ) Phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng”.

Điều 36 của chương này cũng nêu rõ về nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Cụ thể, “Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có, xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển; Nội dung quy hoạch xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này…”

Vậy với những quy định nêu trên, liệu đã có dự án nào trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng theo đúng các quy định này? Đây có phải là việc lạm quyền, coi thường luật pháp hay không?

Công văn không thể thay thế được quyết định về quy hoạch

Trở lại câu chuyện về điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng đối với dự án 8B Lê Trực (Ba Đình – Hà Nội). Dự án đã được UBND Thành phố phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tại Quyết định 2452/QĐ-UBND ngày 5/12/2008 cho Lô đất có ký hiệu L30 của Công ty CP May Lê Trực với các chỉ tiêu quy hoạch: Công trình cao 17 tầng (chưa bao gồm 2 tầng kỹ thuật, tầng mái, tum thang), tổng cộng là 20 tầng với chiều cao tối đa 70m. Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cũng đã phê duyệt chấp thuận Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 và phương án thiết kế kiến trúc kèm theo Văn bản số 499/QHKT-P3 ngày 16/3/2009 với các chỉ tiêu quy hoạch 20 tầng (17 tầng, 2 tầng kỹ thuật, 1 tầng mái, tum thang).

Căn cứ các quy định hiện hành, UBND Thành phố đã phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch: công trình cao 17 tầng, 2 tầng kỹ thuật, tầng mái, tum thang), tổng cộng là 20 tầng với chiều cao tối đa 70m. Tuy nhiên, sau 4 năm (từ 2009 đến 2013), công trình lại bị hồi tố điều chỉnh từ toà nhà cao 20 tầng với chiều cao 69,1 m lại thành toà nhà chỉ còn 18 tầng với chiều cao 53m…

Điều đặc biệt là việc điều chỉnh này cũng vẫn chỉ căn cứ vào Quyết định 2452/QĐ-UBND ngày 5/12/2008, chứ chưa có một quyết định hay quy hoạch khác nào thay thế. Như vậy, bản thân văn bản điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng này là không phù hợp với Quy hoạch chi tiết 1/500, là trái quy định pháp luật. Mặt khác, UBND TP Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc mới chỉ có các văn bản với nội dung thông báo, mà thực tế thì chỉ có quyết định mới có thể thay thế quyết định trước đây.

Như vậy có thể khẳng định, Quyết định 2452/QĐ-UBND ngày 5/12/2008 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết phần kiến trúc hai bên trục đường Cầu Giấy – Kim Mã – Hùng Vương (từ ĐSQ Thuỵ Điển đến đường Hùng Vương), tỷ lệ 1/500 đến nay mới là quy hoạch duy nhất mà các cấp có thẩm quyền quy định và vẫn còn hiệu lực.

Mặt khác, Điều 39, chương quy hoạch xây dựng Luật Xây dựng 2014 cũng đã nêu rõ về trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng. Theo đó, người quyết định điều chỉnh phải bao gồm: “1. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng lập báo cáo nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng, tổ chức xin ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng.

2. Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng quyết định việc điều chỉnh cục bộ bằng văn bản trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng. 3. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch xây dựng những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai theo quy định tại Điều 42 của Luật này”.

Vậy tại sao nhà quản lý, các đơn vị có thẩm quyền trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng dự án lại bỏ qua các bước này, đặc biệt là không công khai quy hoạch, mà chỉ ra các văn bản thông báo? Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên thì quy hoạch ban đầu của dự án mới là cơ sở duy nhất để cấp phép xây dựng.

Theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ quy định về cấp phép xây dựng thì cơ sở pháp lý để cấp phép xây dựng là đồ án quy hoạch 1/500, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc kèm theo đồ án.

Thế nhưng, căn cứ vào một số văn bản mà UBND Thành phố Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc gọi là “điều chỉnh quy hoạch”, Sở Xây dựng Hà Nội đã cấp phép xây dựng số 11/GPXD-SXD cho dự án 8B Lê Trực. Theo đó, đối với công trình số 1 có diện tích xây dựng 1.783m2, tổng diện tích sàn 29.874m2 (chưa kể diện tích 4 tầng hầm là 10.264m2), chiều cao tầng 1 là 3,9m và chiều cao công trình là 53m; công trình số 2 với chiều cao 20,4m, tổng diện tích sàn 2.283mm2, chiều cao tầng 1 là 3,6m.

Như vậy, việc cấp phép này không tuân thủ theo quy hoạch chi tiết ban đầu, cũng không tuân thủ theo quy hoạch điều chỉnh. Vậy thì lý đâu, việc cấp phép xây dựng trên một cơ sở không vững chắc lại có thể đủ cơ sở để xử lý vi phạm trật tự xây dựng?

Về việc công trình xây dựng thêm 1 tầng, 1 tum thang nhưng lại có chiều cao 15m. Qua điều tra cho thấy, dự án được cấp phép 18 tầng với chiều cao bình quân các tầng là 2,94m (53m:18 tầng +2,94m), trong khi chiều dày bê tông dầm sàn, trần đã chiếm tới 0,6m, như vậy chiều cao thông thuỷ chỉ còn lại khoảng 2,4m là thiếu chiều cao tầng, không phù hợp khi đưa vào sử dụng. Bởi căn cứ theo điểm 6.2.4.12 TCXDVN 323-2004 về Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về thiết kế nhà cao tầng thì chiều cao thông thuỷ các phòng ở không được nhỏ hơn 3m.

Cùng với đó, mọi trang thiết bị cơ điện, phòng cháy chữa cháy đã được mua sắm lắp đặt cho chiều cao mỗi tầng là 3,3m như phương án ban đầu đã được duyệt.

Do vậy, để công trình có thể hoàn thiện, doanh nghiệp đã phải nâng chiều cao lên thêm 1,9m (đã bao gồm chiều dày của sàn bê tông, dầm sàn, trang thiết bị cơ điện, phòng cháy chữa cháy).

Đối với 5 tầng văn phòng của toà nhà để đảm bảo không gian bố trí hệ thống phòng cháy chữa cháy, điều hoà thông gió, chủ đầu tư nâng chiều cao mỗi tầng lên khoảng 0,5m. Bởi nêú không nâng, thì chiều cao mỗi tầng sau khi trừ đi phần bê tông, dầm sàn, hệ thống kỹ thuật và thiết bị phòng cháy chữa cháy thì chiều cao thông thuỷ của tầng chỉ còn 1,9m.

Như vậy, với chiều cao công trình được phép xây dựng ban đầu cao 69,1m (được giữ nguên mà chỉ hạ chiều cao các tầng, việc cấp phép đã không tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng) khi buộc phải điều chỉnh xuống 53m doanh nghiệp đã gặp muôn vàn khó khăn khi phải đối mặt với các vấn đề kỹ thuật, công năng sử dụng của các tầng trong toà nhà.

Vậy thì doanh nghiệp sai hay chính nhà quản lý đã “ép” doanh nghiệp phải sai? Đây tưởng chừng là câu chuyện nhỏ, và thực chất lâu nay nó là rất nhỏ đối với những người có quyền điều chỉnh việc cấp phép xây dựng, tuy nhiên, thực tế nó đã để lại muôn vàn hệ luỵ, tạo gánh nặng cho dư luận, nhân dân.

Việc quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại cũng được quy định rõ tại Khoản 5 Điều 104 Luật Xây dựng 2014. Theo đó, người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể khẳng định sự lạm quyền hay nói đúng hơn là việc vô trách nhiệm trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng đã và đang gây những thiệt hại lớn về tiền của, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng đô thị. Trắng đen đã rõ, việc đúng sai lúc này, có lẽ, nên dành cho những người có thẩm quyền đứng ra quyết định.