Đăng ký giao dịch bảo đảm được coi là một công cụ hữu hiệu nhằm phát huy giá trị của tài sản và tăng khả năng tiếp cận vốn của pháp nhân và cá nhân cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là bất động sản. Tuy nhiên, việc nhận diện và chứng minh tài sản, nhà ở bảo đảm hình thành trong tương lai hiện nay còn nhiều khó khăn do một số quy định còn chưa chặt chẽ.
 |
| Ảnh minh họa. |
Do vậy, để phù hợp với tinh thần mới của Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định của Luật Đất đai, Luật Công chứng, Dự thảo Nghị định về Đăng ký biện pháp bảo đảm đã quy định rõ một số thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản, nhà ở hình thành trong tương lai; tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở. Qua đó, góp phần đảm bảo sự an toàn, lành mạnh, thuận lợi trong hoạt động tín dụng, kinh doanh bất động sản.
Theo đó, đối với đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, đây được xác định là những loại tài sản có giá trị kinh tế lớn nhưng lại rất khó nhận diện do khối tài sản này chưa tồn tại và thời gian hình thành, hoàn thành thường kéo dài, trải qua nhiều quy trình, công đoạn đầu tư, xây dựng khác nhau.
Do vậy, để có thể xác định, nhận diện tài sản này, đặc biệt, để có được căn cứ chứng minh tài sản bảo đảm này sẽ được hình thành trên thực tế thì dự thảo Nghị định đã bổ sung quy định về hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ: quyết định giao đất, cho thuê đất, bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở…
Ngoài ra, nhằm giải quyết trường hợp thực tế tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở đã được xây dựng trên đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận mà cá nhân, pháp nhân có yêu cầu đăng ký thế chấp đối với tài sản nêu trên, dự thảo Nghị định đã bổ sung quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp trong 2 trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất là một chủ thể hoặc hai chủ thể khác nhau.
Theo đó, người yêu cầu đăng ký thực hiện nộp đồng thời hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về việc đăng ký chuyển tiếp đối với các biện pháp bảo đảm được đăng ký dưới những trạng thái pháp lý khác nhau của tài sản, dự thảo Nghị định bổ sung và pháp điển hóa các quy định của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT về đăng ký chuyển tiếp biện pháp bảo đảm. Trong đó bao gồm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán sang đăng ký thế chấp nhà ở, tài sản, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp tài sản, nhà ở đã hình thành nhưng chưa có giấy chứng nhận hoặc tài sản có sẵn, đã hình thành và đã có giấy chứng nhận.
Đặc biệt, để tạo thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật của cá nhân, tổ chức, cơ quan đăng ký, quy định rõ ràng về thủ tục như việc truy cập hệ thống đăng ký, trả kết quả đăng ký, Dự thảo cũng bổ sung trường hợp đăng ký trực tuyến không có giá trị pháp lý và xử lý trường hợp đăng ký trực tuyến biện pháp bảo đảm không có giá trị pháp lý.
Đồng thời, bổ sung quy định về việc khôi phục dữ liệu trong trường hợp kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bị hủy không đúng các căn cứ do pháp luật quy định. Nhờ đó, góp phần đảm bảo đầy đủ căn cứ thực hiện và thực hiện đúng quy định của cá nhân, tổ chức, cơ quan đăng ký; tránh tình trạng hủy không đúng căn cứ pháp luật và đảm bảo quyền lợi của người yêu cầu đăng ký, thứ tự ưu tiên thanh toán đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký.
