Mặc dù hai bên mua bán không xảy ra khiếu kiện nhưng chỉ dựa vào một vài lỗi về hình thức trong Hợp đồng công chứng chuyển nhượng và lời khai được cho là thiếu kiểm chứng của một bên nhân chứng, Thẩm phán chủ tọa phiên Tòa sơ thẩm vụ án hành chính Quảng Ninh đã tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được UBND TP. Uông Bí khẳng định cấp đúng luật, khiến các đương sự bức xúc, kháng cáo.
“Căn cứ non, xộc xệch!”
Ngày 11/10, TAND tỉnh Quảng Ninh mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án hành chính về việc ông Lưu Xuân Trung (thôn An Lão, xã Thanh Khê, huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương) khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB347395 do UBND TX. Uông Bí (nay là TP. Uông Bí) cấp cho ông Phạm Văn Tám và bà Phạm Thị Yến (tổ 2, khu 8, phường Thanh Sơn, TP. Uông Bí).
 |
| Thửa đất và ngôi nhà của ông Tám – bà Yến bị TAND sơ thẩm Quảng Ninh tuyên hủy GCNQSDD tại phường Thanh Sơn, TP. Uông Bí. |
Nội dung vụ án được thể hiện như sau: Ông Lưu Xuân Trung và bà Phạm Thị Chín (trú tại tổ 2, khu 8, phường Thanh Sơn, TP. Uông Bí) có quan hệ vợ chồng. Năm 2008, ông Trung bị bệnh nên ông và bà Chín đã thống nhất bán ngôi nhà chung ở Uông Bí, số tiền bán được là 750 triệu đồng và được ông bà thống nhất chia đôi.
Cuối năm 2014, bà Chín gửi đơn đến TAND huyện Thanh Hà tỉnh Hải Dương yêu cầu giải quyết ly hôn với ông Trung. Trong vụ việc này, bà Chín xác định tài sản không có gì để chia. Tuy nhiên, ông Trung cho rằng bà Chín có một mảnh đất nữa tại khu 8 phường Thanh Sơn, diện tích đất 124,5m2, nhận chuyển nhượng của ông Phạm Văn Khẩn và bà Dương Thị Nền. Sổ đỏ mảnh đất này đứng tên vợ chồng ông Phạm Văn Tám và bà Phạm Thị Yến.
Ông Trung đã đến gia đình ông Khẩn – bà Nền và được ông Khẩn viết giấy xác nhận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Chín. Từ thông tin này, ông Trung cho rằng vợ ông mới là người nhận thửa đất của ông Khẩn - bà Nền; UBND TP. Uông Bí cấp GCNQSDDĐ cho ông Tám – bà Yến là trái pháp luật nên yêu cầu hủy GCNQSDĐ nói trên.
Tại phiên tòa, sau khi nghe các bên tham gia tố tụng trình bày, đồng thời xem xét tài liệu vụ án, Hội đồng xét xử cho rằng: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Khẩn – bà Nền và người nhận chuyển nhượng là ông Tám – và Yến được UBND phường Thanh Sơn chứng thực tại trụ sở ngày 16/10/2009 được ông Khẩn ký không có mặt của người chứng thực là ông Bùi Văn Thành; có 05 trang, được đánh số nhưng không có chữ ký tắt của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực ở mỗi trang; thời điểm chứng thực chỉ được ghi bằng số mà không ghi bằng chữ là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 11, khoản 2 Điều 59, Điều 59 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực”.
Từ căn cứ trên, TAND tỉnh Quảng Ninh khẳng định, hợp đồng chuyển nhượng này được thực hiện không đảm bảo quy định của pháp luật nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Xuân Trung; hủy GCNQSDD đất mà UBND TP. Uông Bí cấp cho ông Tám – bà Yến.
Phán quyết trên của TAND sơ thẩm Quảng Ninh đã khiến các đương sự và các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bức xúc, gia đình ông Tám – bà Yến ngay lập tức đã làm đơn kháng cáo. Trong khi đó, đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Uông Bí khi nghe được quyết định của tòa đã phải thốt lên: “Việc TAND cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trung, hủy GCNQSDD của ông Tám – bà Yến với các căn cứ viện diễn ra là non, xộc xệch”.
Hai bên mua bán không khiếu nại, sao lại hủy hợp đồng?
Khẳng định việc cấp GCNQSDD cho gia đình ông Tám – bà Yến là đúng theo quy định của pháp luật, đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Uông Bí cho biết, năm 2009, ông Khẩn – bà Nền chuyển nhượng cho ông Tám – bà Yến với diện tích 124,5m2. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên được thực hiện tại trụ sở UBND phường Thanh Sơn và được cơ quan này chứng thực.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quần sử dụng đất số AD 767578, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H00308, cấp ngà 20/6/2006 mang tên ông Phạm Văn Khẩn và bà Dương Thị Nền; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 492, quyển số 06 TP/CC-SCT/HĐCN do UBND phường Thanh Sơn chứng thực ngày 16/10/2009; Trích lục hồ sơ thửa đất lập ngày 02/8/2009; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; tờ khai lệ phí trước bạ; Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân; thông báo nộp phí trước bạ; Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, UBND TP. Uông Bí đã giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Khẩn và vợ chồng ông Tám. Phòng Tài nguyên & Môi trường TP Uông Bí đã thẩm định hồ sơ, chuyển thông tin đến cơ quan thuế để hai bên mua bán thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và trình UBND TP. Uông Bí cấp GCNQSDD cho ông Tám – bà Yến, đồng thời điều chỉnh giảm diện tích trong GCNQSDD của ông Khẩn – bà Nền.
“Như vậy, việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên và việc UBND TP. Uông Bí cấp GCNQSDĐcho ông Tám – bà Yến là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật, tất cả thủ tục hành chính trên không thấy sự có mặt của ông Lưu Xuân Trung và bà Phạm Thị Chín. Việc ông Lưu Xuân Trung khởi kiện yêu cầu hủy GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB347395 ngày 26/10/2010 do UBND TP. Uông Bí cấp cho ông Tám – bà Yến là không có cơ sở”, UBND TP. Uông Bí khẳng định.
Đánh giá về bản hợp đồng chuyển nhượng đất giữa gia đình ông Khẩn và gia đình ông Tám, ông Ngô Minh Tuấn, Phó Trưởng phòng Tài nguyên & Môi trường TP. Uông Bí cho rằng: “Thực ra, hợp đồng có những vi phạm nhưng chỉ mang tính hình thức. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Ở đây, hai bên đã thực hiện hoàn toàn xong 100% giao dịch, thậm chí không cần hợp đồng vì bên bán đã nhận đủ tiền mà không khiếu kiện gì, bên mua cũng không khiếu nại… Vì vậy, dù có tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng giao dịch vẫn có hiệu lực, bản chất sự việc không thay đổi”.
Từ phân tích trên, ông Tuấn băn khoăn: “Hai bên đều xác định rằng tôi không khiếu nại thế tại sao lại hủy? Đất đai nào cũng có chủ, nếu hủy GCNQSDĐ đó đi thì đất đó sẽ cấp cho ai? Đó là hậu quả pháp lý mà tòa chưa lường trước được”.
Liên quan đến vụ án này, ông Phạm Văn Tám cho biết, gia đình không chấp nhận với phán quyết của TAND cấp sơ thẩm tỉnh Quảng Ninh bởi việc hủy GCNQSDD mà UBND TP. Uông Bí đã cấp cho gia đình sẽ xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông khi mọi giao dịch đã hoàn thành và không hề xảy ra khiếu kiện của bên nào, gia đình ông sẽ làm đơn kháng cáo lên TAND cấp phúc thẩm để bảo vệ quyền lợi.
Ông Trung đã đến gia đình ông Khẩn – bà Nền và được ông Khẩn viết giấy xác nhận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Chín. Từ thông tin này, ông Trung cho rằng vợ ông mới là người nhận thửa đất của ông Khẩn - bà Nền; UBND TP. Uông Bí cấp GCNQSDDĐ cho ông Tám – bà Yến là trái pháp luật nên yêu cầu hủy GCNQSDĐ nói trên.
Tại phiên tòa, sau khi nghe các bên tham gia tố tụng trình bày, đồng thời xem xét tài liệu vụ án, Hội đồng xét xử cho rằng: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Khẩn – bà Nền và người nhận chuyển nhượng là ông Tám – và Yến được UBND phường Thanh Sơn chứng thực tại trụ sở ngày 16/10/2009 được ông Khẩn ký không có mặt của người chứng thực là ông Bùi Văn Thành; có 05 trang, được đánh số nhưng không có chữ ký tắt của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực ở mỗi trang; thời điểm chứng thực chỉ được ghi bằng số mà không ghi bằng chữ là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 11, khoản 2 Điều 59, Điều 59 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực”.
Từ căn cứ trên, TAND tỉnh Quảng Ninh khẳng định, hợp đồng chuyển nhượng này được thực hiện không đảm bảo quy định của pháp luật nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Xuân Trung; hủy GCNQSDD đất mà UBND TP. Uông Bí cấp cho ông Tám – bà Yến.
Phán quyết trên của TAND sơ thẩm Quảng Ninh đã khiến các đương sự và các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bức xúc, gia đình ông Tám – bà Yến ngay lập tức đã làm đơn kháng cáo. Trong khi đó, đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Uông Bí khi nghe được quyết định của tòa đã phải thốt lên: “Việc TAND cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trung, hủy GCNQSDD của ông Tám – bà Yến với các căn cứ viện diễn ra là non, xộc xệch”.
Hai bên mua bán không khiếu nại, sao lại hủy hợp đồng?
Khẳng định việc cấp GCNQSDD cho gia đình ông Tám – bà Yến là đúng theo quy định của pháp luật, đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Uông Bí cho biết, năm 2009, ông Khẩn – bà Nền chuyển nhượng cho ông Tám – bà Yến với diện tích 124,5m2. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên được thực hiện tại trụ sở UBND phường Thanh Sơn và được cơ quan này chứng thực.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quần sử dụng đất số AD 767578, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H00308, cấp ngà 20/6/2006 mang tên ông Phạm Văn Khẩn và bà Dương Thị Nền; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 492, quyển số 06 TP/CC-SCT/HĐCN do UBND phường Thanh Sơn chứng thực ngày 16/10/2009; Trích lục hồ sơ thửa đất lập ngày 02/8/2009; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; tờ khai lệ phí trước bạ; Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân; thông báo nộp phí trước bạ; Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, UBND TP. Uông Bí đã giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Khẩn và vợ chồng ông Tám. Phòng Tài nguyên & Môi trường TP Uông Bí đã thẩm định hồ sơ, chuyển thông tin đến cơ quan thuế để hai bên mua bán thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và trình UBND TP. Uông Bí cấp GCNQSDD cho ông Tám – bà Yến, đồng thời điều chỉnh giảm diện tích trong GCNQSDD của ông Khẩn – bà Nền.
“Như vậy, việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên và việc UBND TP. Uông Bí cấp GCNQSDĐcho ông Tám – bà Yến là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật, tất cả thủ tục hành chính trên không thấy sự có mặt của ông Lưu Xuân Trung và bà Phạm Thị Chín. Việc ông Lưu Xuân Trung khởi kiện yêu cầu hủy GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB347395 ngày 26/10/2010 do UBND TP. Uông Bí cấp cho ông Tám – bà Yến là không có cơ sở”, UBND TP. Uông Bí khẳng định.
Đánh giá về bản hợp đồng chuyển nhượng đất giữa gia đình ông Khẩn và gia đình ông Tám, ông Ngô Minh Tuấn, Phó Trưởng phòng Tài nguyên & Môi trường TP. Uông Bí cho rằng: “Thực ra, hợp đồng có những vi phạm nhưng chỉ mang tính hình thức. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Ở đây, hai bên đã thực hiện hoàn toàn xong 100% giao dịch, thậm chí không cần hợp đồng vì bên bán đã nhận đủ tiền mà không khiếu kiện gì, bên mua cũng không khiếu nại… Vì vậy, dù có tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng giao dịch vẫn có hiệu lực, bản chất sự việc không thay đổi”.
Từ phân tích trên, ông Tuấn băn khoăn: “Hai bên đều xác định rằng tôi không khiếu nại thế tại sao lại hủy? Đất đai nào cũng có chủ, nếu hủy GCNQSDĐ đó đi thì đất đó sẽ cấp cho ai? Đó là hậu quả pháp lý mà tòa chưa lường trước được”.
Liên quan đến vụ án này, ông Phạm Văn Tám cho biết, gia đình không chấp nhận với phán quyết của TAND cấp sơ thẩm tỉnh Quảng Ninh bởi việc hủy GCNQSDD mà UBND TP. Uông Bí đã cấp cho gia đình sẽ xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông khi mọi giao dịch đã hoàn thành và không hề xảy ra khiếu kiện của bên nào, gia đình ông sẽ làm đơn kháng cáo lên TAND cấp phúc thẩm để bảo vệ quyền lợi.
