Phân hạng chung cư: Tiêu chí cảm tính khiến luật dễ “lách”?

Phân chung cư làm 3 hạng

Việc phân hạng chung cư đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Dự thảo Thông tư quy định phân hạng nhà chung cư theo 4 nhóm tiêu chí.

Thứ nhất là về quy hoạch, gồm có các tiêu chí như gần trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, công viên, không gian cảnh quan đẹp, diện tích căn hộ....

Thứ hai là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như phòng cháy chữa cháy, thu gom rác thải, cấp thoát nước, thang máy sức chứa tối thiểu 12 người, tốc độ cao, thời gian chờ lúc cao điểm không quá 60 giây (hạng A: 1 thang phục vụ tối đa 30 căn, hạng B: 1 thang cho 40 căn), thang thoát hiểm, hầm đỗ xe, chiếu sáng...

Thứ ba là mức độ và chất lượng căn hộ như sàn, tường trần, vệ sinh, điện...; sử dụng vật liệu độ bền cao, gỗ dùng ít nhất được 15 năm, nội thất đẹp, đồng bộ.

Mặt ngoài tòa nhà dùng vật liệu có tuổi thọ cao, chống ồn...; cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư bao gồm các tiện ích, dịch vụ văn minh, đảm bảo vệ sinh an ninh, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp...

Căn cứ các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân ra làm 3 hạng: hạng A là các chung cư cao cấp, tổng điểm đạt từ 95 - 100 điểm và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí.

Hạng B đạt được ít nhất là 80 điểm trở lên. Hạng C là những tòa nhà thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư sẽ do cấp Sở Xây dựng các địa phương nơi có nhà chung cư thực hiện. Thời hạn quyết định công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực 5 năm.

Hết thời gian công nhận hạng hoặc trong thời gian vận hành quản lý có sự thay đổi về tiêu chí đánh giá, cơ quan chức năng sẽ thẩm định, công nhận lại hạng nhà chung cư. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) có thể kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc phân hạng nhà chung cư và công nhận hạng nhà chung cư phạm vi cả nước...

Tại hội thảo chuyên đề về vấn đề này cách đây ít ngày, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thông tư này sẽ áp dụng cho các nhà chung cư thương mại, chung cư tái định cư, bao gồm cả nhà chung cư hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào mục đích khác.

Vẫn còn những tiêu chí lờ mờ, cảm tính

Phụ lục tiêu chí đánh giá phân hạng nhà chung cư kèm theo dự thảo thông tư này liệt kê các tiêu chí một cách khá chi tiết. Chẳng hạn, với tiêu chí vị trí, nếu dự án thuận tiện sử dụng các dịch vụ thể thao, thương mại với khoảng cách dưới 500 mét được chấm 2 điểm, trên 500 mét được chấm 1 điểm...

Thế nhưng, vẫn nhiều tiêu chí còn cảm tính, chung chung, chưa rõ ràng, định tính nhiều hơn định lượng. Ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà (Sở Xây dựng TP HCM) – cho rằng, nhiều tiêu chí nêu ra tưởng hợp lý nhưng thực hiện sẽ rất khó, vì không có cơ sở xác định.

Ví dụ ở phần quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan phải có không gian rộng rãi, hài hòa với tổng thể xung quanh. Nhưng xác định thế nào là rộng rãi, thế nào là môi trường thoáng mát, sạch đẹp là rất khó.

Hoặc quy hoạch tổng thể đòi phải có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh. Nhưng tiêu chí như thế nào là thiết kế đẹp cũng vô cùng?

Hoặc như tiêu chí thiết kế căn hộ đảm bảo ánh sáng, các phòng tiếp xúc ánh sáng tự nhiên, hay tiêu chí sử dụng vật tư, vật liệu cao cấp, vật liệu có độ bền cao, bảo hành 15 năm cũng chưa có quy định cụ thể.

“Để đạt hạng A, căn hộ phải có 2 phòng ngủ trở lên, diện tích từ 60m2 trở lên, trong khi căn hộ 50m2 nhưng được thiết kế tiện nghi, vật liệu cao cấp thì phân hạng như thế nào?” - đại diện một doanh nghiệp thắc mắc.

Rồi thời điểm phân hạng lúc chung cư đã hoàn tất đi vào hoạt động hay lúc công bố bán... Đồng thời, chất lượng chung cư (coi như là phần cứng) được công nhận, nhưng khi bàn giao cho đơn vị vận hành (phần mềm) thì liệu chất lượng dịch vụ có tương ứng?

Nếu chất lượng dịch vụ không tương xứng với thứ hạng, cư dân đòi bồi thường chủ đầu tư hay nơi nào?

Còn TS Phạm Sĩ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - góp ý, đối với tiêu chí chịu lực, an toàn phòng cháy chữa cháy, chung cư hạng nào cũng phải có tiêu chí như nhau. Không nên phân biệt nhà hạng A thì phòng cháy chữa cháy tốt hơn nhà hạng B, C....

“Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư là rất cần thiết do đây là căn cứ xác định giá trị tòa nhà, là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành.

Việc phân hạng chung cư, được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư” - ông Lê Minh Hải, đại diện một đơn vị đầu tư dự án nói.

Ông Hải cũng cho rằng, cần quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công bố phân loại chung cư trước khi mở bán để khách hàng có được thông tin nhằm định hướng được giá mua sao cho hợp lý với hạng của chung cư. Được biết, tới đây Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện dự thảo trước khi chính thức ban hành