Nút thắt 20%

Tại một hội thảo tổ chức mới đây tại TP HCM, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng quy định này gây khó. Quy hoạch NƠXH trong dự án thương mại có thể làm tăng tính bất bình đẳng và phân biệt đối xử với người nghèo, nên cần tách 2 loại hình này.

Một kiến trúc sư cho rằng, thực tế nhiều chủ đầu tư băn khoăn vì mỗi dự án dành 20% diện tích để làm NƠXH thì thị trường loại nhà này sẽ bị phân mảnh. Trong cùng một dự án có hai loại hình chất lượng khác nhau (NƠXH và nhà ở khác) cũng gây bất lợi cho người sống ở NƠXH vì dễ dẫn đến cảm giác bị phân biệt đối xử. Do đó, nhiều nhà đầu tư mong muốn tách NƠXH khỏi dự án thương mại và gom vào một khu.

Một ý kiến khác cho rằng mong muốn dành 20% quỹ đất dự án thương mại để làm NƠXH xuất phát từ quan điểm bình đẳng. Tuy nhiên, theo chuyên gia này, hơn 40 năm nay TP HCM hầu như chưa thấy được mức độ bình đẳng từ quy định này. “Bình đẳng là ta tôn trọng người giàu và người nghèo. Người nghèo ở khu nhà giàu, có học được cách làm giàu không? Hoặc học được nhưng không làm được bởi trình độ, khả năng có hạn”, ông nói và cho rằng nhu cầu sống của người giàu khác người nghèo nên áp đặt để ở chung một khu là không phù hợp. Ông cho rằng có thể yêu cầu chủ đầu tư quy đổi 20% diện tích dự án thương mại ra tiền để nộp cho Nhà nước đầu tư NƠXH, mới thật sự là “lấy tiền nhà giàu san sẻ cho người nghèo”.

Một giảng viên Đại học Kiến trúc TP HCM cho rằng dự án NƠXH nên là đầu tư công, do Nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Thực tế, quá trình điều tiết thị trường NƠXH chủ yếu thông qua các doanh nghiệp với các cơ chế chính sách hỗ trợ như hiện nay không hiệu quả. Hệ quả là khó có nhà ở giá thấp, Nhà nước thiếu chủ động trong quản lý, điều tiết NƠXH để ổn định an sinh.

Thực tế từ năm 2018, tình trạng lệch pha cung - cầu trong thị trường bất động sản tại TP HCM ngày càng rõ nét khi thiếu sản phẩm nhà giá vừa túi tiền, NƠXH, nhưng thừa nhà cao cấp. Năm 2020, căn hộ bình dân chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số hơn 14.400 căn nhà không có căn hộ bình dân, còn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 74%, còn lại là trung cấp. Dự báo giai đoạn 2025 - 2030, TP sẽ có thêm hơn 23.300 căn hộ NƠXH. Con số này là rất thấp so với nhu cầu nhà ở của hơn 245.000 công nhân tại 1.570 doanh nghiệp trong thành phố.

Tại hội thảo, ngay chính đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng cho biết nhận thấy quy định dự án phải dành 20% quỹ đất làm NƠXH còn bất cập. Nhiều nhà đầu tư đang làm với tâm lý đối phó vì sợ mất quỹ đất 20%, thành ra có chính sách về NƠXH nhưng nhà vẫn thiếu. Sở Quy hoạch và Kiến trúc đã kiến nghị đưa quy định cho TP được tách NƠXH khỏi dự án thương mại, là một cơ chế đặc thù. TP sẽ quy hoạch một khu vực chung để phát triển NƠXH chứ không theo từng dự án nhỏ lẻ như hiện nay. Hy vọng với những hiến kế nêu trên, bài toán NƠXH sẽ sớm được giải quyết ở TP HCM và nếu hiệu quả sẽ có thể được nhân rộng trên phạm vi cả nước.