Nới trần thu nhập mua nhà ở xã hội, thêm cơ hội cho người có thu nhập trung bình

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 136/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024 quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Đây là lần điều chỉnh tiếp theo sau các Nghị định số 261/2025 và số 54/2026, thể hiện nỗ lực liên tục của Chính phủ trong việc hoàn thiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình.

Điều chỉnh quan trọng nhất của Nghị định 136 là nâng mức trần thu nhập được phép mua nhà ở xã hội theo từng nhóm đối tượng.

Cụ thể, với người độc thân, mức thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận tối đa được nâng lên 25 triệu đồng, tăng 5 triệu đồng so với quy định trước.

Người độc thân đang nuôi con chưa thành niên được áp dụng mức trần 35 triệu đồng/tháng – cũng tăng 5 triệu đồng.

Với các cặp vợ chồng, tổng thu nhập hai người không được vượt 50 triệu đồng/tháng, tăng 10 triệu đồng so với trước đây.

Mức nới trên tuy không lớn về con số tuyệt đối, nhưng có ý nghĩa quan trọng về mặt chính sách.

Trong bối cảnh thu nhập người lao động tại các đô thị lớn liên tục tăng trong những năm gần đây, nhiều hộ gia đình vốn thuộc diện thu nhập thấp đã dần vượt ngưỡng được mua nhà ở xã hội theo quy định cũ, dù thực tế vẫn không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại.

Nghị định 136 phần giải quyết được tình trạng nhóm đang bị "kẹt" giữa hai ngưỡng: không đủ tiền mua nhà thương mại, nhưng thu nhập vượt quá giới hạn cũ của nhà ở xã hội.

Một điểm mới đáng chú ý là Nghị định trao thêm quyền chủ động cho chính quyền địa phương trong việc điều chỉnh chính sách phù hợp thực tiễn.

UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập căn cứ vào điều kiện và mặt bằng thu nhập từng khu vực, song không được vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với cả nước.

Trước đây việc áp dụng một mức trần thu nhập đồng nhất trên toàn quốc từ lâu đã bộc lộ bất cập, bởi thu nhập bình quân tại TP.HCM hay TP Hà Nội vốn cao hơn nhiều so với các tỉnh.

Nay địa phương có thể điều chỉnh linh hoạt hơn về áp dụng giá, giúp chính sách bám sát thực tế hơn ở từng vùng.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng cho phép địa phương quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với hộ gia đình có từ ba người phụ thuộc trở lên,  đây là nhóm chịu áp lực nhà ở lớn nhất nhưng thường bị bỏ sót trong các quy định trước đây.

Nghị định 136 cũng sửa đổi điều kiện thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội đối với lực lượng vũ trang nhân dân theo hướng công bằng và thực chất hơn.

Đáng chú ý, phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo được tính vào thành phần thu nhập khi xét điều kiện.

Đây là sự ghi nhận thực tế rằng các khoản phụ cấp đặc thù này có ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực tài chính của người mua nhà.

Cách xác định mức trần thu nhập với trường hợp vợ hoặc chồng không thuộc đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh từ công thức cứng sang phương thức tính linh hoạt hơn: thay vì áp hệ số 1,5 lần thu nhập bậc Đại tá như trước, nay áp dụng công thức cộng thu nhập bậc Đại tá với mức lương theo quy định. Cách tính mới phản ánh sát hơn thực tế thu nhập của từng trường hợp cụ thể.

Để tránh gián đoạn quyền lợi của người đang trong quá trình làm thủ tục, Nghị định quy định các giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày Nghị định có hiệu lực tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày xác nhận.

Nghị định số 136/2026 là bước đi cần thiết, thể hiện tư duy điều chỉnh chính sách liên tục bám sát thực tiễn.

Tuy nhiên, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết vẫn là nguồn cung nhà ở xã hội phải đủ lớn và được phân phối minh bạch, bài toán mà các địa phương còn nhiều việc phải làm.

Nghị định số 136/2026 có hiệu lực từ ngày 7/4/2026