Nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và trái phiếu như hiện nay thì có thể sự phát triển của thị trường sẽ tiếp tục gặp những bất ổn.
Nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, mà phần lớn thường tự thẩm định, sự hấp dẫn của lãi suất với tỉ lệ gấp đôi gấp ba so với lãi suất của ngân hàng gây tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Vì vậy, cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.
Phát hành trái phiếu gấp chục lần vốn điều lệ
Tham gia Hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, bên cạnh những tín hiệu tích cực từ hoạt động chấn chỉnh thị trường trái phiếu và "phanh" tín dụng đổ vào bất động sản của các cơ quan quản lý, nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản. Bối cảnh vừa nêu cũng báo hiệu những khó khăn sắp tới mà ngành bất động sản phải đối mặt, đặc biệt là bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp phát triển địa ốc.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hiện tại ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, mà phần lớn thường tự thẩm định, cũng như dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi suất với tỉ lệ gấp đôi gấp ba so với lãi suất khuấy động của ngân hàng. Và việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.
 |
| Cùng với việc chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp báo hiệu những khó khăn đối với việc huy động vốn cho các doanh nghiệp phát triển địa ốc. |
Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, hiện nay có rất nhiều các doanh nghiệp đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn. Nhưng thực tế chưa có một công cụ nào để khẳng định, đảm bảo những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói. Vì vậy, chúng ta không thể quản lý được việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu.
Đồng quan điểm với TS. Hiếu và TS. Nghĩa, nhiều chuyên gia tài chính và bất động sản lấy ví dụ rằng, Công ty CP Bách Hưng Vương (do bà Đinh Thị Ngọc Thanh-Chủ tịch HĐQT Bông Sen Corp làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật và sở hữu 75% vốn tại thời điểm thành lập) mặc dù chỉ có vốn điều lệ là 200 tỷ đồng nhưng vừa phát hành xong 2.980 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng. Điều đáng nói là mặc dù giá trị trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng, nhưng các thông tin về lãi suất, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo, trái chủ, đơn vị thu xếp cho lô trái phiếu của Bách Hưng Vương lại không được công bố.
Trong khi đó, Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn có vốn điều lệ 250 tỷ đồng nhưng đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 700 tỷ đồng. Trái phiếu được chào bán là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được đảm bảo bằng tài sản và không phải là nợ thứ cấp của tổ chức phát hành.
Tương tự, Công ty TNHH MTV Quản lý Đầu tư Phúc Khang (PKIM) cũng phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm nhưng danh sách trái chủ không được công bố. Trước đó Phúc Khang Corp đã thế chấp toàn bộ phần vốn góp thuộc sở hữu ở PKIM được định giá 374,5 tỷ đồng tại ngân hàng.
Bắt buộc xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp bất động sản
Liên quan đến vấn đề xếp hạng tín nhiệm trái phiếu doanh nghiệp, TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích thêm rằng, trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153, việc xếp hạng các doanh nghiệp chỉ được ghi là “xếp hạng nếu có”. Do đó, ông cho rằng các quy định hiện hành đang coi nhẹ việc xếp hạng tín nhiệm, trong khi đó việc phát hành trái phiếu riêng lẻ thì việc xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp là rất quan trọng, và việc này là phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Bởi theo vị chuyên gia này, nguồn vốn trung và dài hạn của các ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. Để thấy được rằng, thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Do đó, chúng ta phải tìm cách, nhấn mạnh, đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản.
Nói thêm về việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện tại, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam. Do đó, nguồn cung cấp vốn chủ yếu vẫn là các ngân hàng. Vì thế, gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng vẫn tiếp tục bị hạn chế.
 |
| Các chuyên gia cho rằng thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nên chúng ta bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản. |
Do đó, để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản thì chúng ta cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.
TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính.
Đồng thời, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng. Việc này sẽ giúp thị trường bất động sản thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế.
Bởi lẽ, nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì có thể sự phát triển của thị trường sẽ tiếp tục gặp những bất ổn.
