Nhà đầu tư “loay hoay, chịu thiệt” vì tiền sử dụng đất?

Dự án 69 Triều Khúc: Cận cảnh “Viên kim cương xanh” dang dở

Hàng nghìn m2 đất dự án tại phường Mễ Trì "biến" thành nhà hàng, bãi xe trái phép

Tứ Hiệp Plaza: Lại thêm nhiều vi phạm, thiếu sót khi khởi công dự án?

Dự án Tứ Hiệp Plaza: Chủ đầu tư và nhà thầu "bỏ ngoài tai" lệnh cấm

Nhà đầu tư đang chịu thiệt?

Theo nhìn nhận của HoREA, hiện nay, đối với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất vẫn là một “ẩn số, không minh bạch”, bởi lẽ, nhà đầu tư không thể tiên lượng được chi phí tiền sử dụng đất trước khi quyết định đầu tư dự án .

Không những thế, HoREA còn cho rằng, tiền sử dụng đất vẫn là một “gánh nặng” đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản , việc không minh bạch loại chi phí này tạo ra cơ chế xin cho

"Doanh nghiệp trước đó đã phải mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai", HoREA phân tích.

Đối với hệ lụy tạo cơ chế xin cho, theo phân tích của HoREA, hiện nay, đang thực hiện cơ chế đấu thầu qua mạng để chọn công ty thẩm định giá đất, chi phí thẩm định này do ngân sách chi trả nên chọn đơn vị trúng thầu có giá thấp nhất.

Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đất này có thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất, có thể dẫn đến "tình thế" chủ đầu tư phải "thỏa thuận" mới có kết quả phù hợp.

Kết quả này được trình ra Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xét duyệt trước khi trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Do đó, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như đề xuất của UBND TP. HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ.

Nội dung đề xuất sửa đổi cách tính như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Đối với hộ gia đình, cá nhân tại TP.HCM, căn cứ Luật Đất đai 2014 và Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần, UBND TP.HCM đã có quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 và Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14/07/2015 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần (áp dụng từ năm 2015 - 2019), và hệ số điều chỉnh giá đất.

Nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong một số khu vực hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước.

Nguyên nhân là theo quy định của pháp luật đất đai, mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.

Do vậy, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét giao quyền cho UBND cấp tỉnh toàn quyền xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương thì hợp lý hơn.

"Với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách", HoREA nhấn mạnh.

Gỡ nút thắt cho dự án chậm tiến độ

Đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, về xử lý nghĩa vụ tài chính khoản (1.i) điều 64 Luật Đất đai 2013 đã quy định: "Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này".

Điều 8 của dự thảo "Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" quy định "mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định bằng tiền thuê đất hàng năm trong thời gian được gia hạn".

Theo HoREA, đối với dự án bất động sản nhà ở, doanh nghiệp đều đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước. Khi chậm đưa đất vào sử dụng, trước hết doanh nghiệp phải gánh chịu nhiều hậu quả rất lớn do bị đọng vốn, áp lực trả lãi vay, chưa có sản phẩm để kinh doanh đảm bảo tính thanh khoản...

"Do vậy, nếu thực hiện mức nộp như trên thì chưa hợp lý, hợp tình và sẽ làm tăng thêm gánh nặng cho doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu chi phí này. Hiệp hội kiến nghị doanh nghiệp chỉ phải nộp bằng 50% tiền thuê đất hàng năm trong thời gian được gia hạn", HoREA kiến nghị.

Đối với tiền sử dụng đất, trong trường hợp cách tính mới theo kiến nghị trên đây chưa được chấp thuận, HoREA kiến nghị cho chủ đầu tư dự án được khấu trừ chi phí thực tế giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, hiện nay, có 2 phương pháp định giá đất phổ biến được áp dụng để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Cả 2 phương pháp này đều dẫn đến kết quả tính chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp so với chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

Để giải quyết được phần nào bất hợp lý này, HoREA kiến nghị bổ sung thêm khoản 4 vào Điều 4 dự thảo "Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" để xử lý trường hợp doanh nghiệp đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường, được UBND phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực.

Sau khi được cơ quan thẩm định giá thẩm định thì được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp; khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.