Người dân Thủ đô "mắc kẹt" trong những chung cư xuống cấp

"Tắc" cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng đề xuất sửa Luật nhà ở

Hà Nội: Bất lực trước những khu chung cư cũ chờ sập

Bàn cách cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Ì ạch cải tạo chung cư cũ: Nhà đầu tư đang... bất lực

Bám trụ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 10 năm qua, số nhà chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa trên toàn quốc vẫn chưa chạm mốc 20 dự án, một con số còn khiêm tốn.

Riêng tại TP Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu thấp từ 1 - 3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ.

Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu mét vuông và cần được cải tạo xây dựng lại. Ngoài ra còn các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nhà do các cơ quan tự quản nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố.

Thực tế, mật độ xây dựng tại các căn chung cư cũ hiện nay hầu hết đều tăng cao so với thiết kế ban đầu. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật nói chung ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt hệ thống phòng cấp điện, cấp nước được thi công chằng chịt gây mất mỹ quan.

Đáng lo ngại là hầu hết các chung cư cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, lại bị bủa vây thêm các “chuồng cọp”. Việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến xuống cấp, gây nguy hiểm và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Một trong những nguyên nhân khiến nhiều hộ dân bám trụ lại trong những căn nhà chung cư đã xuống cấp đó chính là vì lí do kinh tế.

Điển hình là câu chuyện tại khu tập thể Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, TP Hà Nội. Có một số đơn nguyên ở đây được liệt kê trong danh sác nguy hiểm cấp độ D – mức độ cần phải di dân gấp. Thế nhưng, thực tế thì người dân vẫn đang sinh sống tại đây trong thời gian dài vừa qua.

Ông Nguyễn Ngọc Hoài - sống tại chung cư B1 Giảng Võ, quận Ba Đình, TP Hà Nội thì chia sẻ: “Nhà tôi ở tầng cao nhất, nên tình trạng thấm, dột rất nghiêm trọng nhưng không có cách nào khắc phục được. Công trình phụ cũng thường xuyên xảy ra trục trặc. Chuyện này không tránh khỏi do chung cư đã xây từ lâu, cũng xuống cấp rồi.

“Việc cơi nới thêm diện tích sống hay người ta gọi là chuồng cọp dù biết nhìn từ ngoài vào là nhếch nhác nhưng ai cũng phải làm thôi. Nhân khẩu tăng thì cũng phải mở rộng không gian sống thôi”, ông Hoài nói.

Bà Nguyễn Thị Chung – sống tại chung cư B5 Giảng Võ, quận Ba Đình, TP Hà Nội cho biết gia đình bà đã sinh sống cùng gia đình được khoảng 40 năm. Căn nhà nhỏ hẹp, vỏn vẻn vẹn 17m2 nhưng lại là nơi sinh sống, tránh nắng trú mưa của gia đình 3 người.

“Chung cư B5 hiện có khoảng 60 hộ dân sinh sống, phần lớn là người già và trẻ nhỏ. Đa số hộ dân đều có hoàn cảnh khó khăn, không thể đủ tiền để đi nơi khác. Vì vậy phải cố bám trụ lại dù các căn hộ xuống cấp nghiêm trọng”, bà Chung lý giải.

Theo quan sát của phóng viên, khu vực B5 Giảng Võ trần hành lang đi vào các khu nhà tập thể đều đã hỏng, bong tróc. Phần cót ép trần nhà mục nát, rơi vỡ. Nhiều mảng tường đã nứt vỡ, bong tróc, các cột nhà lộ rõ phần lõi sắt han rỉ. Dù là ban ngày nhưng khu vực cầu thang luôn trong tình trạng thiếu ánh sáng.

Tại khu tập thể K5, phố Ao Sen, quận Hà Đông, TP Hà Nội được xây dựng từ năm 1976 và hiện đang có khoảng trên 200 hộ dân sinh sống. Người dân cho biết, các căn hộ ở đây có diện tích dao động chỉ từ 18 – 30m và hiện đã xuống cấp, ảnh hướng không nhỏ đến cuộc sống cư dân:

Ông Đào Gia Khánh, sống tại K52 phố Ao Sen, quận Hà Đông, TP Hà Nội cho biết: “Do không có đủ tiền để mua nhà nên gia đình không thể chuyển đi nơi khác mà chỉ tiến hành tu sửa một số hạng mục xuống cấp. Nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời vì những chỗ được sửa chữa rất nhanh bị hỏng trở lại. Sống chung với lũ lâu dần cũng thành quen”.

Vướng mắc về quyền lợi "kéo chân" người dân ở lại với chung cư xuống cấp

Thực tế thì có không ít chung cư cũ như khu tập thể Giảng Võ, Vũ Thạnh, Thành Công… hiện đang nằm trên khu vực được coi là “đất vàng” của Thủ đô. Thế nhưng, việc bán mua đi – bán lại các căn hộ tại đây lại không được người dân mặn mà.

Theo đó, nhiều gia đình chủ căn hộ khu tập thể rao bán nhưng cũng không bán được giá như ý muốn, nhiều hộ còn bị trả thấp hơn kỳ vọng đến bẽ bàng.

Nguyên nhân là do các căn hộ đã cũ, sử dụng hàng chục năm đã xuống cấp cộng thêm tình hình dịch bệnh Covid-19 nên nguồn tiền của người có nhu cầu cũng đi xuống. Từ đó, việc mua các căn hộ ở các khu chung cư "ổ chuột" không thực sự hấp dẫn người mua nhà.

Vì vậy, việc cố gắng ở lại trong các chung cư cũ (trong điều kiện cho phép) đã được nhiều hộ dân lựa chọn.

Đặc biệt, vấn đề được cư dân các khu chung cư cũ quan tâm khi thành phố thực hiện chủ trương cải tạo là hệ số bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành.

Việc xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan hiện được coi là bài khó, thậm chí vẫn đang khiến nhiều dự án xây mới chung cư bị kẹt.

Theo chia sẻ của ông Hoàng Văn Minh – chung cư B5 Giảng Võ thì việc chuyển đi cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng để người dân có thể đảm bảo cuộc sống mưu sinh: “Nếu di dời, mối quan tâm tiếp đó là chúng tôi muốn được biết chủ đầu tư xây dựng lại các khu chung cư là đơn vị nào, thời gian di dời đến khu tạm cư là bao nhiêu lâu và lúc nào thì các hộ gia đình có thể quay trở lại nơi cư trú của mình.

”Ngoài ra, vấn đề đến bù, giải phóng mặt bằng cũng phải nhận được đồng thuận của các gia đình thì chúng tôi mới yên tâm khi di dời”.

Theo quy định của TP Hà Nội, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ).

Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số cao hơn như K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Có thể nói, việc cân bằng lợi ích cho hài hòa giữa các bên liên quan cũng khiến chính các doanh nghiệp phải "đau đầu" khi bắt tay vào thực hiện dự án.

Tuy nhiên, khi những "nút thắt" về quyền lợi mà đặc biệt là trong công tác giải phóng mặt bằng được tháo gỡ kịp thời, các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ sẽ đem lại lợi ích to lớn cho người dân, doanh nghiệp và cả xã hội.

Điển hình là bài học tại Dự án Xây dựng lại khu tập thể 30A Lý Thường Kiệt. Để cải tạo, xây dựng lại khu tập thể theo chủ trương xã hội hóa, UBND TP Hà Nội áp dụng chính sách tái định cư tại chỗ.

Năm 2011, TP Hà Nội ra văn bản chấp thuận giao Công ty CP Tư vấn đầu tư tài chính Toàn Cầu làm chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, giống như các dự án cải tạo chung cư cũ khác tại Hà Nội, TP HCM... dự án đã phải trải qua quá trình hơn 10 năm ròng rã từ bước xin chủ trương, giải phóng mặt bằng cho đến khi hoàn thành.

Trong đó công tác giải phóng mặt bằng chính là "điểm nghẽn" lớn nhất khi vẫn còn một số hộ dân chưa đồng thuận với chính sách tái định cư do vẫn còn vướng mắc về lợi ích giữa các bên.

Phải đến cuối năm 2017, sau khi nhiều lần đối thoại, thuyết phục thậm chí phải sử dụng đến biện pháp hành chính để các hộ dân tuân thủ, chấp hành chủ trương lớn của thành phố, dự án mới có được mặt bằng sạch để thi công.

Dự án sau khi hoàn thành đã giải quyết bài toán hài hòa lợi ích doanh nghiệp, người dân và Nhà nước, theo đó: Các hộ dân từ chỗ phải ở trong những căn hộ tập thể nhếch nhác, chật hẹp 10 - 15m2 mất vệ sinh đi kèm nguy cơ cháy nổ cao thì nay được tái định cư tại chỗ tại tòa nhà mới khang trang, đồng bộ với diện tích gấp 1,65 - 2,25 lần, toàn bộ quá trình di chuyển, tạm cư đều được chủ đầu tư, chính quyền hỗ trợ, bồi thường thỏa đáng.

Đối với chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước, dự án đã giải quyết tốt được bài toán nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải tạo chỉnh trang đô thị và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu vực

Trả lời báo Dân Trí, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam thì cho rằng, thực tế để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay, ngân sách Nhà nước không "kham nổi".

"Do đó, lâu nay ngành chức năng phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, cái khó là chúng ta lại chưa có chính sách tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa các bên. Việc cải tạo, xây mới chung cư cũ doanh nghiệp phải có lợi nhuận thì mới làm, người dân cũng phải có lợi ích thì họ mới đồng ý", ông Nghiêm chia sẻ.

KTS.Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam trả lời trên báo Xây Dựng lại cho rằng: "Về vấn đề này, chúng ta cần phải xây dựng rõ được vai trò, quyền lợi nhà đầu tư và quyền lợi của người dân được tái định cư, đảm bảo họ có chỗ ở tốt hơn. Trong đó, Nhà nước phải có trách nhiệm, chứ không thể khoán trắng cho doanh nghiệp được, bởi khi “thả nổi” rất khó xác định trách nhiệm của các bên."

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng cho biết: Nghị định 101 ban hành năm 2015, quá trình thực hiện gặp nhiều vấn đề phát sinh, vướng mắc về chính sách dẫn đến việc cải tạo chung cư cũ đạt kết quả rất thấp.

Tính trên cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM nhưng ước tính đến nay cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1%. Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101 theo hướng đồng bộ, phù hợp với thực tế, đơn giản các thủ tục hành chính.

Bộ Xây dựng cũng đã ghi nhận tất cả ý kiến, nhất là từ các địa phương, doanh nghiệp đóng góp dự thảo trước khi trình Chính phủ. Cải tạo chung cư cũ không gấp gáp như chống dịch Covid-19 nhưng cũng cần tinh thần quyết liệt và thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ.

Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc