Ngân hàng có được “nhận luôn” sổ đỏ thế chấp để cấn trừ khoản nợ xấu?
Nhiều năm qua, một trong những tranh cãi lớn nhất trong hoạt động xử lý nợ xấu là câu hỏi: Ngân hàng có được nhận chính tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để cấn trừ nợ hay không?
"Văn bản mới đây của Cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên - Môi trường đang tháo gỡ một nút thắt pháp lý lớn" - Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Giám đốc Công ty Luật TNHH HPL, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết.
Theo Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền, thực tiễn thi hành pháp luật cho thấy, có không ít Văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên cho Ngân hàng dù các bên đã có thỏa thuận xử lý tài sản bảo đảm. Lý do thường được đưa ra là tổ chức tín dụng không có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng đất.
Tuy nhiên, Công văn số 1838/QLĐĐ-ĐĐKĐĐ ngày 19/8/2025 của Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã đưa ra một quan điểm rất đáng chú ý, có thể xem là bước tháo gỡ quan trọng cho quá trình xử lý nợ xấu ở các Ngân hàng hiện nay.
Ngân hàng được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ
Văn bản của Cục Quản lý đất đai dẫn chiếu Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 59 Nghị định 21/2021/NĐ-CP để khẳng định một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là: Bên nhận bảo đảm được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Nói cách khác, nếu hợp đồng thế chấp hoặc các bên có thỏa thuận hợp pháp, ngân hàng hoàn toàn có quyền nhận chính quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất để cấn trừ khoản nợ.
Đây không phải là hoạt động mua bán bất động sản thông thường mà là hoạt động xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự.
Luật Đất đai 2024 đã mở lối tháo gỡ điểm nghẽn. Điểm mấu chốt nằm ở Luật Đất đai 2024.
Theo điểm m khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức tín dụng được nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định thi hành án đã được thi hành.
Đồng thời, điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 xác định đây là trường hợp đăng ký biến động đất đai.
Nói cách khác, pháp luật đất đai hiện hành đã chính thức thừa nhận quyền của tổ chức tín dụng được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý nợ.
Nhưng ngân hàng không được “ôm đất” mãi mãi
Một điểm rất đáng chú ý là Cục Quản lý đất đai đồng thời nhắc lại Điều 139 Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Theo đó, Ngân hàng không được kinh doanh bất động sản như doanh nghiệp bất động sản thông thường.
Trường hợp nhận bất động sản từ xử lý nợ, tổ chức tín dụng chỉ được nắm giữ trong thời hạn tối đa 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm. Hết thời hạn này, ngân hàng phải bán, chuyển nhượng hoặc xử lý theo quy định pháp luật.
Điều này cho thấy: pháp luật cho phép Ngân hàng nhận tài sản để thu hồi nợ, nhưng không cho phép biến hoạt động xử lý nợ thành hoạt động đầu cơ hoặc kinh doanh bất động sản.
Không cần người thế chấp ký lại, vẫn được đăng ký biến động đất đai
Có lẽ đây là nội dung tác động lớn nhất đến thực tiễn.
Cục Quản lý đất đai dẫn Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và khẳng định: Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận trong Hợp đồng bảo đảm. Bên nhận bảo đảm không cần văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý mới của bên bảo đảm khi thực hiện quyền xử lý tài sản.
Nói cách khác, nếu Hợp đồng thế chấp đã có điều khoản cho phép Ngân hàng nhận chính tài sản để xử lý nợ thì khi nghĩa vụ bị vi phạm, việc đăng ký biến động có thể được thực hiện trên cơ sở hồ sơ xử lý tài sản bảo đảm theo quy định mà không cần ý kiến/ chữ ký của người có tên trên sổ đỏ thế chấp.
Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm hạn chế tình trạng bên thế chấp cố tình không hợp tác sau khi đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Tác động thực tiễn
Văn bản này phát đi một thông điệp rất rõ: Quyền xử lý tài sản bảo đảm không chỉ dừng ở quyền phát mại hoặc bán đấu giá. Trong những trường hợp pháp luật cho phép và các bên có thỏa thuận, ngân hàng có thể nhận chính quyền sử dụng đất để cấn trừ nợ và thực hiện đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024.
Điều này giúp rút ngắn đáng kể quá trình xử lý nợ xấu, giảm tình trạng tài sản bị “treo” nhiều năm và tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho các Văn phòng đăng ký đất đai trên toàn quốc.
Đối với người vay, đây cũng là lời nhắc rằng khi ký hợp đồng thế chấp, điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm không phải là điều khoản hình thức. Một khi nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm, chính tài sản thế chấp có thể được chuyển giao cho bên nhận bảo đảm theo đúng cơ chế mà Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng đã quy định.
Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền nhấn mạnh: Sổ đỏ thế chấp không chỉ có thể bị bán đấu giá. Theo pháp luật hiện hành, trong nhiều trường hợp, ngân hàng còn có thể nhận chính bất động sản đó để cấn trừ nợ. Đây là điểm thay đổi mà cả người vay, Ngân hàng và giới hành nghề pháp lý đều cần đặc biệt lưu ý.
