Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất phải sở hữu tối thiểu 183 ngày
Từ tháng 7/2026, cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở là bất động sản duy nhất chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đủ điều kiện về số lượng tài sản, thời gian sở hữu và hình thức chuyển nhượng theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Ba điều kiện để được miễn thuế
Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định rõ ba điều kiện bắt buộc để xác định một cá nhân có bất động sản duy nhất và được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng:
Chỉ có một bất động sản duy nhất tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng, gồm một nhà ở hoặc một thửa đất ở.
Đã sở hữu tài sản tối thiểu 183 ngày tính đến ngày chuyển nhượng. Thời gian này được xác định từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại sổ, thời gian sở hữu được tính nối tiếp từ ngày cấp sổ cũ.
Chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Nếu chỉ bán một phần diện tích của căn nhà hoặc thửa đất duy nhất, phần chuyển nhượng đó vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Điểm cần lưu ý: Quy định miễn thuế không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Trường hợp vẫn phải nộp thuế
Nghị định cũng làm rõ một số trường hợp không được coi là có bất động sản duy nhất. Chẳng hạn, một cá nhân đã đứng tên sở hữu một căn nhà có giấy chứng nhận nhưng đồng thời có hợp đồng mua bán một căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì khi bán căn nhà đã có sổ vẫn không được miễn thuế. Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, bao gồm trường hợp vợ chồng cùng đứng tên, việc miễn thuế chỉ áp dụng đối với phần sở hữu của người không có bất động sản nào khác tại Việt Nam.
Các giao dịch gia đình tiếp tục được miễn thuế
Ngoài trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch trong phạm vi gia đình:
Chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế giữa vợ và chồng.
Chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế giữa cha mẹ với con; ông bà với cháu.
Chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế giữa anh, chị, em ruột.
Chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế giữa cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể.
Phân chia nhà đất sau ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án.
Kê khai trung thực để tránh bị xử phạt
Việc xác định bất động sản duy nhất được thực hiện theo hình thức người nộp thuế tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Cơ quan thuế có quyền kiểm tra, đối chiếu thông tin về quyền sở hữu nhà ở, đất ở của cá nhân.
Nếu phát hiện hành vi kê khai không trung thực nhằm hưởng chính sách miễn thuế, người chuyển nhượng có thể bị truy thu số thuế phải nộp và xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thông thường được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng. Vì vậy, việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện về bất động sản duy nhất và thời gian sở hữu 183 ngày có ý nghĩa quan trọng đối với người bán nhà, đất từ tháng 7/2026.
