Mua đất bằng giấy viết tay có an toàn?

Luật sư ngày càng khẳng định vị trí trong xã hội hiện đại

Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai chú trọng dịch vụ pháp lý miễn phí cho đối tượng chính sách và người nghèo

Anh Nguyễn Văn Thành (Đà Nẵng) hỏi: Năm 2020, tôi có mua mảnh đất 315m2 của anh Lê Văn Nam bằng giấy viết tay có chữ ký của cả 2 vợ chồng anh Nam và người làm chứng.

Nhưng gần đây khi tôi đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thì cán bộ phòng đăng ký đất đai nói giấy mua bán đất không có giá trị vì hiện sổ đỏ này đứng tên cụ Bảy (bố anh Nam, đã qua đời, ngoài anh Nam, cụ Bảy còn có một người con nuôi). Vậy quý báo cho tôi hỏi trường hợp của tôi phải xử lý như thế nào?

Trao đổi với tòa soạn, Luật sư Khúc Thị Quyên (Công ty Luật Tiền Phong - Đoàn Luật sư TP Hà Nội) trả lời:

Về trường hợp của bạn, cán bộ phòng đăng ký đất đai chưa thể thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn là đúng theo quy định của pháp luật.

Bởi 2 lý do sau:

1. Tài sản của người mất để lại là di sản phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu về mặt hình thức do không được công chứng theo quy định tại điều 167, Luật đất đai 2013.

Anh Lê Văn Nam chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng 315 m2 đất (bán đất) cho bạn sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Thủ tục cụ thể như sau:

Một là, làm thủ tục khai nhận sản thừa kế tại văn phòng công chứng Hồ sơ gồm:

- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao).

- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình (bản sao).

- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện).- Giấy chứng tử của người chết (bản sao).

- Di chúc (bản sao) nếu có để lại di chúc.

- Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết…

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (sổ đỏ).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó.

Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.

Thứ hai, làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ đất với người thừa kế:

Người thừa kế đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai - thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có quyền sử đất tiến hành làm thủ tục, hồ sơ gồm:

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).

- Văn bản khai nhận di sản có công chứng.

- Giấy chứng nhận QSDĐ.

- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai giải quyết thủ tục và cấp ra Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên người được hưởng di sản thừa kế.

2. Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Trong trường hợp này của bạn, việc mua bán chỉ bằng giấy tờ viết tay có chữ ký của vợ chồng anh Nam và những người làm chứng là chưa đáp ứng về mặt hình thức và hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo quy định.

Từ những phân tích trên, để có thể nhận chuyển nhượng hợp pháp mảnh đất này thì bạn cần yêu cầu anh Nam thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Trường hợp anh Nam không đồng ý thực hiện thì bạn có quyền yêu cầu anh Nam trả lại toàn bộ số tiền đã nhận do hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức.