Mất nhà vì vay “tín dụng” bằng hợp đồng giả cách

Năm 2014, hai anh em ông Phùng Quang Nhân (quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội) đã vay 3 tỷ đồng của bà Nguyễn Mỹ Hạnh. Khi vay tiền, chủ nợ đã yêu cầu họ phải ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì làm giấy vay tiền. Chỉ 4 tháng sau, mảnh đất có định giá hàng chục tỷ đồng “bỗng” được sang tên cho chủ nợ và bị mang đi thế chấp ngân hàng mà “con nợ” không hề hay biết.

Phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền

Tại bản án sơ thẩm số 104/2022/DS-ST, ngày 9/9/2022 về việc “Tranh chấp về đòi nhà đất” do TAND quận Hai Bà Trưng xét xử, ông Nhân khai nhận, vào đầu năm 2014, vợ chồng em trai Phùng Quang Ái trao đổi với vợ chồng ông về việc muốn dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ - sổ đỏ) số BA801207 đứng tên Phùng Quang Nhân và Phùng Quang Ái với diện tích 130,7m2 để vay vốn làm ăn (địa chỉ ở số 15, ngõ Hòa Bình 2, Tổ 6, phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội).

Sau đó, ngày 17/01/2014, vợ chồng ông Nhân và ông Ái đến tầng 2, số nhà 30 phố Nguyễn Du (TP Hà Nội) để làm thủ tục vay tiền của bà Nguyễn Mỹ Hạnh (SN 1970, quận Đống Đa, TP Hà Nội). Tại đây, Bà Hạnh đã soạn sẵn một bản Hợp đồng, sau khi đọc, ông Nhân thấy đề Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số BA801207. “Tôi có thắc mắc là tại sao lại ghi như vậy thì bà Hạnh giải thích là phải viết như vậy mới cho vay tiền được. Do cần tiền cho em trai nên tôi đành làm theo”, ông Nhân kể lại.

Sau khi vợ chồng ông Nhân và ông Ái ký và điểm chỉ vào bản Hợp đồng nói trên, bà Hạnh không đưa tiền luôn mà hẹn họ 2 ngày sau đến Văn phòng công chứng ký giấy nhận tiền. Tuy nhiên, đến ngày hẹn ông Nhân và ông Ái tới Văn phòng công chứng nhưng không gặp được bà Hạnh, gọi điện thoại cũng không liên lạc được.

“Do thiếu hiểu biết pháp luật, tôi và em trai đều nghĩ rằng thực tế chúng tôi chưa nhận được tiền vay thì bản Hợp đồng trên không có hiệu lực. Thời gian sau đó, 2 anh em tôi tiếp tục nhiều lần tìm cách liên lạc với bà Hạnh nhưng không được”, ông Nhân kể lại.

Người vay thiệt đơn thiệt kép

Cũng tại bản án sơ thẩm số 104/2022/DS-ST, ông Ái trình bày, sau quãng thời gian dài không liên hệ được với bà Hạnh, tới tháng 9/2014, gia đình ông Nhân “ngã ngửa” khi một nhân viên của Ngân hàng BIDV đến báo với gia đình ông về việc ngôi nhà gia đình đang ở đã được mang đi thế chấp tại Ngân hàng BIDV. Vì bà Hạnh đã sang tên sổ đỏ và dùng nó để vay 9 tỷ đồng tại Ngân hàng. Lúc này gia đình ông Ái mới biết, vào ngày 16/5/2014, sổ đỏ của gia đình ông đã bị sang tên cho bà Nguyễn Mỹ Hạnh.

Đáng chú ý, theo hồ sơ vụ việc, bà Đ.T.T.H - người phụ nữ chung sống như vợ chồng của ông Ái vào năm 2014 đã ký một bản Cam kết và nhận 3,5 tỷ đồng của bà Hạnh từ việc thế chấp thửa đất nói trên của ông Nhân và ông Ái với thời hạn vay nợ 1 năm.

Đến tháng 7/2016, mảnh đất của gia đình nhà ông Nhân đã bị Ngân hàng BIDV phát mại tài sản và gia đình hàng xóm với ông Nhân là vợ chồng bà Trần Thị Sâm đã trúng đấu giá với số tiền 8,2 tỷ đồng.

Câu chuyện bắt đầu rắc rối từ đây, khi bà Trần Thị Sâm là chủ sở hữu hợp pháp lô đất và được pháp luật công nhận, bà Sâm yêu cầu ông Nhân và ông Ái rời khỏi căn nhà đang ở. Khi hòa giải không thành, bà Sâm khởi kiện ông Nhân và ông Ái ra Tòa. Không chỉ vậy, bà Sâm cũng tự nguyện hỗ trợ 800 triệu đồng để hỗ trợ ông Nhân và ông Ái, tuy nhiên 2 ông không đồng ý.

Vì cho rằng: “Đây là tài sản của bị đơn, không có việc vay nợ tiền hay mua bán tài sản này của bị đơn đối với nguyên đơn… Bị đơn xác định không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Mỹ Hạnh vì thực chất không có việc mua bán mà chỉ có việc vay tiền 3 tỷ đồng của bị đơn với bà Nguyễn Mỹ Hạnh. Bị đơn không đồng ý trả lại toàn bộ diện tích nhà đất hiện bị đơn đang sử dụng cho bà Trần Thị Sâm (nguyên đơn)”.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Vũ Văn Biên – Công ty Luật TNHH An Phước nhận định, chủ nợ trong các vụ việc như trên đã có tìm hiểu một số quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai 2013, và quy định liên quan đến “Giao dịch dân sự vô hiệu giả tạo” theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, chủ nợ đã lập một hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng. Đồng thời, họ sẽ soạn thảo sẵn một văn bản viết tay, ghi nhận số tiền chuyển giao… Trong trường hợp này, giao dịch dân sự thực chất lại là giao dịch do các bên xác nhận bằng giấy viết tay, còn giao dịch có công chứng được lập ra chỉ để tránh cho việc người nợ trốn nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất, hay là hợp đồng giả cách (nhưng vẫn đúng về hình thức, nội dung điều khoản theo luật định).

“Chủ nợ họ cầm đằng “chuôi”, trong trường hợp xấu nhất họ mất số tiền cho vay nhưng lại có GCNQSDĐ của người vay nợ. Còn người vay nợ, tình huống xấu nhất là mất sổ đỏ hoặc mất cả sổ và tiền. Chưa kể, việc khởi kiện để Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là cả một quá trình gian nan, vất vả, tốn thêm chi phí, thời gian, công sức của người vay nợ”, Luật sư Vũ Văn Biên nhận định.

Đây là một trong nhiều trường hợp thực tiễn đang diễn ra ngoài đời thực, vì vậy người dân cần phải tỉnh táo, đọc hiểu, nghiên cứu kỹ (hoặc tham vấn Luật sư) tất cả các văn bản trước khi ký kết thực hiện việc vay vốn.