Lối thoát cho các dự án “chết lâm sàng”

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội thừa nhận, để xảy ra tình trạng nhiều dự án chết lâm sàng cũng một phần do tầm nhìn của chủ đầu tư phán đoán sai về hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Cường cho biết, thời điểm năm 2008, thị trường bất động sản đang trên đỉnh cao, các nhà đầu tư đổ xô xây dựng cao ốc, lúc đó lãi suất ngân hàng lại khá cao nên khi thị trường bị “đóng băng” thì các nhà đầu tư này đã gánh chịu hậu quả. Đây cũng là bài học đắt giá cho các chủ đầu tư, khi quyết định đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thị trường, phán đoán đúng nhu cầu, không nên chạy theo phong trào.

Cần phải có lòng tin

Lúc này, để hồi sinh các dự án chết lâm sàng theo ông Cường cần phải có một doanh nghiệp lớn, tiềm lực tài chính cực mạnh đứng ra để xử lý được những vấn đề tồn tại của dự án. Điển hình như các khoản nợ thuế, nợ ngân hàng... Bên cạnh đó, còn phải hoàn thành các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng dự án rất phức tạp mà ngay cả cơ quan quản lý cũng bối rối. Quan trọng đó là phải làm sao xử lý được mối quan hệ vẹn toàn với những khách hàng đã đặt mua nhà tại dự án.

Dẫn chứng tại dự án như Usilk City, khi khách hàng đã hoàn toàn mất niềm tin vào chủ đầu tư cũ, cho dù những động thái của chủ đầu tư mới tốt đến đâu thì họ vẫn cứ nghi ngờ. Chính vì vậy, nếu bên mua không có cách ứng xử phù hợp để lấy lại niềm tin của khách hàng thì rất khó khởi động lại dự án.

Ông Nguyễn Anh Dũng - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ đô thừa nhận, việc hồi sinh một phần dự án Usilk City không hề dễ dàng bởi dự án này quá phức tạp và tình hình của Sông Đà Thăng Long quá nhiều vấn đề, vì vậy thủ tục pháp lý phê duyệt chuyển nhượng chậm hơn dự kiến.

Tuy nhiên chủ đầu tư mới và khách hàng của dự án này đã đi đến một quyết định chưa từng có tiền lệ là khách hàng sẽ đóng tiền vào tài khoản chủ đầu tư tại ngân hàng và khách hàng cùng ngân hàng giám sát việc giải ngân theo tiến độ. Thậm chí để khách hàng tin tưởng, Hải Phát Thủ Đô còn cho khách hàng đến ở thử dự án rồi quyết định mua hay không. Nhờ cách làm này, dự án Usilk City đã hồi sinh một phần và chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao nhà.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch Cen Group – một đơn vị phân phối đã từng tham gia giải cứu thành công nhiều dự án bất động sản “chết lâm sàng” cũng nêu lên thực trạng, đa phần người mua không mặn mà với các dự án xây dựng dở dang vì các dự án này đã được đầu tư một số tiền khá lớn, nên muốn mua thì người mua phải chi đậm hơn những dự án chưa xây dựng.

Hơn nữa, việc phát triển kinh doanh các dự án xây dựng dở dang sẽ rất khó khăn vì việc cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường rất mất thời gian và không dễ dàng. Vì thế, phương án hồi sinh các dự án “chết lâm sàng” bằng cách bán cho nhà đầu tư mới là đúng nhưng không có tính khả thi cao.

Ông Hưng cho rằng, điều quan trọng nhất để hồi sinh những dự án “đắp chiếu” hoặc tạm dừng thi công do thiếu vốn là cần phải có lòng tin. “Ngân hàng có lòng tin thì mới cho vay, nhà thầu có tin chủ đầu tư thì mới ứng tiền thi công, khách hàng có tin thì mới tiếp tục đóng tiền. Vì thế, cần phải có cơ chế xây dựng lòng tin và cơ chế phối hợp giữa ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị phân phối và khách hàng” – ông Hưng cho biết.

Mỗi dự án một "bệnh"

Dẫu biết để hồi sinh các dự án bất động sản còn rất nhiều khó khăn, tuy nhiên vẫn có những ánh sáng le lói cuối đường hầm bởi trong năm 2017 các chuyên gia kỳ vọng hoạt động mua bán sáp nhập sẽ giúp hồi sinh của hàng loạt dự án bất động sản bị “đóng băng”.

Ông Lương Sĩ Khoa – Phó Chủ Tịch HĐQT An Gia Investment, cho biết: M&A các dự án giúp doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian thủ tục pháp lý cũng như giải tỏa mặt bằng. Phát triển dự án mới có khi mất cả năm trời và nhiều khi mất luôn cơ hội thị trường. M&A cũng giúp doanh nghiệp dễ lựa chọn các dự án tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, có hạ tầng dân sinh phát triển.

Mới đây, Công ty Nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle (JLL) đã cập nhật báo cáo về tình hình các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Kể từ đầu năm 2017 đến nay, nhờ dấu hiệu ổn định của thị trường cùng với mức độ mở cửa dành cho nhà đầu tư ngoại, dòng vốn nước ngoài liên tục đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh các nhà đầu tư như Nhật Bản, Singapore, còn có dòng vốn mới đến từ nhóm doanh nghiệp Trung Quốc khi nhóm này chi hàng trăm triệu USD để "chen chân" vào các dự án bất động sản tại Việt Nam, trong đó họ chú ý đến nhiều dự án treo.

Nhưng theo Chủ tịch Công ty Sohovietnam Phan Xuân Cần, đơn vị chuyên môi giới cho các thương vụ M&A dự án bất động sản, cần lưu ý rằng, với các dự án đắp chiếu, mỗi dự án một bệnh. Có thể là sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế thi công, định vị sai sản phẩm, không thể thay đổi được hoặc dự án nợ vay ngân hàng hoặc nợ khách hàng cũ, năng lực chủ đầu tư cũ có vấn đề, công tác tiếp thị bán hàng chưa đúng...

"Khi tham gia vào các dự án này, các nhà đầu tư mới phải đưa ra giải pháp khắc phục triệt để từ cơ cấu lại thiết kế, giá bán đến cả chính sách marketing phù hợp mới đảm bảo được thanh khoản. Bên cạnh đó, việc thay đổi chủ đầu tư mới cũng phải đảm bảo chất lượng dự án thực sự tốt mới đảm bảo được uy tín thương hiệu trong dài hạn" - ông Cần cho biết.