Làm thế nào để không bị “trắng tay” khi đặt cọc mua đất xong thì chủ đất qua đời?

Trong giao dịch nhà đất, nhiều người nghĩ rằng chỉ cần ký giấy đặt cọc là gần như chắc chắn mua được đất. Nhưng thực tế có những tình huống khiến cả bên mua lẫn gia đình người bán rơi vào tranh chấp kéo dài nhiều năm. Một trong những tình huống phức tạp nhất là: đặt cọc xong, chủ đất không may qua đời!

Trong tình huống oái oăm này, câu hỏi lớn nhất thường xuất hiện là: Hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực không? Người mua có được tiếp tục mua đất? Hay chỉ được đòi lại tiền cọc?

Dưới góc nhìn pháp lý, Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền – Giám đốc Công ty Luật TNHH HPL (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) nhận định: Đây là vụ việc giao thoa giữa hợp đồng đặt cọc, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quan hệ thừa kế.

Điều rất nhiều người hiểu sai là chủ đất chết đồng nghĩa giao dịch tự động vô hiệu. Vậy pháp luật quy định thế nào?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ tài sản của người chết sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế, trừ nghĩa vụ gắn liền với nhân thân. Trong khi đó, nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nghĩa vụ tài sản.

Điều này có nghĩa, nếu việc đặt cọc hợp pháp, có giao nhận tiền thật và thể hiện rõ ý chí mua bán, thì người thừa kế có thể phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của người đã chết.

Tuy nhiên, tranh chấp có thể phát sinh phức tạp ngay sau khi chủ đất qua đời.

Bởi lúc này, quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế. Mảnh đất không còn thuộc riêng người đã ký đặt cọc nữa mà phát sinh quyền lợi của: vợ/chồng, con, cha mẹ, hoặc những người thừa kế khác.

Và đây là lúc tranh chấp thường bùng nổ.

Nhiều trường hợp bên mua muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng, Nhưng con cái người chết không đồng ý bán; hoặc một số người thừa kế đồng ý, số khác phản đối. Thậm chí phát sinh tranh chấp chia di sản khiến việc sang tên bị đình trệ nhiều năm.

Theo Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền, trong thực tiễn xét xử, Tòa án sẽ xem xét rất kỹ các yếu tố như: Hợp đồng đặt cọc có hợp pháp không, tiền đã giao thật chưa, đất có đủ điều kiện chuyển nhượng không, giao dịch đã thực hiện đến mức nào, và thiện chí thực hiện hợp đồng của các bên.

Nếu bên mua chứng minh được các yếu tố như: đã giao tiền, có giấy tờ rõ ràng, có người làm chứng, có việc giao nhận đất hoặc chuẩn bị sang tên, thì cơ hội yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng là hoàn toàn có thể.

Ngược lại, nếu giấy đặt cọc: chỉ viết tay sơ sài, không xác định rõ thửa đất, không có chứng cứ giao tiền, hoặc người ký chưa đủ quyền định đoạt, thì rủi ro rất lớn.

Một điểm rất đáng chú ý là người mua không phải lúc nào cũng chỉ được nhận lại tiền cọc.

Nếu hợp đồng có thỏa thuận: phạt cọc, bồi thường thiệt hại, thì nghĩa vụ tài chính này có thể trở thành nghĩa vụ của di sản thừa kế.

Điều này đồng nghĩa với việc những người thừa kế có thể phải dùng phần di sản họ nhận được để thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại. Tuy nhiên, trách nhiệm này chỉ giới hạn trong phạm vi di sản họ được hưởng.

Luật sư Huyền nhận định: có ba sai lầm lớn nhất trong các giao dịch kiểu này. Thứ nhất đặt cọc số tiền quá lớn nhưng không công chứng, thứ hai không kiểm tra tình trạng hôn nhân và quyền sở hữu; thứ ba chủ quan không yêu cầu vợ/chồng hoặc đồng sở hữu cùng ký.

Rất nhiều người chỉ nghĩ đơn giản, đặt cọc chỉ là giữ chỗ, bước đệm cho việc ký hợp đồng mua bán nên chỉ cần chủ đất đồng ý bán là được.

Nhưng họ quên rằng: nếu người bán đột ngột qua đời, giao dịch lập tức biến thành câu chuyện: thừa kế, chia di sản, tranh chấp gia đình, và kiện tụng kéo dài.

Luật sư Huyền lấy ví dụ từ thực tiễn kinh nghiệm nhiều năm của bản thân khi tham gia các vụ tranh chấp đất đai, trong đó có trường hợp người mua nhà đất đặt cọc xong thì chủ đất (cũng là bên nhận cọc) qua đời. Tranh chấp xảy ra, nhà đất không được tiếp tục mua, mà bên mua bất đắc dĩ trở thành Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ kiện tranh chấp di sản giữa những người thừa kế của chủ đất.  

Thực tế, có những vụ bên mua chờ nhiều năm vẫn không sang tên được, tiền cọc bị “treo” vì các đồng thừa kế tranh chấp; hoặc đất bị kê biên, chia thừa kế khiến giao dịch không thể tiếp tục.

Bởi vậy, trong giao dịch nhà đất, thứ nguy hiểm nhất không phải là “mất cọc”, mà là tưởng rằng đặt cọc xong thì chắc chắn sẽ mua được, tiến tới sở hữu được mảnh đất đó.

Trong khi pháp luật đất đai và thừa kế chưa bao giờ đơn giản như nhiều người nghĩ.