Làm "sổ đỏ" theo sự phân chia nhà đất trong bản án ly hôn có phải nộp thuế, lệ phí trước bạ?

Giải đáp vướng mắc này, Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Giám đốc Công ty Luật TNHH HPL, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết: Công văn số 3867/CT-CS ngày 10/6/2026 của Cục Thuế đã đưa ra một hướng dẫn rất đáng chú ý: nếu việc phân chia tài sản chung của vợ chồng được thực hiện theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án thì có thể được miễn cả thuế thu nhập cá nhân lẫn lệ phí trước bạ.

Ly hôn không phải là mua bán tài sản

Trên thực tế, sau khi bản án ly hôn có hiệu lực, nhiều trường hợp một bên được nhận toàn bộ nhà đất và phải thanh toán phần giá trị chênh lệch cho người còn lại.

Khi làm thủ tục sang tên, không ít cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc người dân lúng túng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính. Bởi nhìn bề ngoài, việc một người nhận toàn bộ quyền sử dụng đất có vẻ giống như đang nhận chuyển nhượng phần quyền của người kia.

Tuy nhiên, về bản chất pháp lý, đây không phải là giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản. Đây là việc phân chia tài sản chung của vợ chồng sau khi quan hệ hôn nhân chấm dứt theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình. Chính vì vậy, pháp luật thuế đã dành cơ chế miễn thuế riêng cho trường hợp này.

Chia nhà đất khi ly hôn được miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo hướng dẫn của Cục Thuế, điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án thì thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Nói cách khác, nếu căn nhà hoặc thửa đất là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân, việc phân chia cho một bên theo phán quyết của Tòa án không làm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đây là điểm rất quan trọng bởi nếu bị xem là chuyển nhượng thông thường thì số thuế có thể lên tới 2% giá trị chuyển nhượng bất động sản. Không phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên Không chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân, người nhận tài sản sau ly hôn còn được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên. Cục Thuế viện dẫn điểm c khoản 16 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 5 Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC.

Theo đó, tài sản được phân chia cho vợ hoặc chồng khi ly hôn theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký lại quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Điều này đồng nghĩa người được nhận nhà đất theo bản án ly hôn sẽ không phải nộp khoản lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản như nhiều người vẫn nghĩ.

Nhưng không phải cứ ly hôn là được miễn thuế, phí

Dưới góc nhìn pháp lý, cần lưu ý rằng việc miễn thuế và lệ phí không áp dụng cho mọi trường hợp có liên quan đến vợ chồng.

Điều kiện quan trọng nhất là tài sản phải được xác định là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân và việc phân chia phải dựa trên thỏa thuận hợp pháp hoặc bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Nếu phát sinh các giao dịch mua bán, chuyển nhượng độc lập sau ly hôn hoặc tài sản không phải tài sản chung thì nghĩa vụ tài chính có thể được xác định theo quy định khác.

Một tín hiệu tích cực cho người dân Công văn 3867/CT-CS không tạo ra quy định mới nhưng có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn. Bởi nhiều hồ sơ ly hôn có giá trị tài sản lớn, nếu áp dụng sai sẽ khiến người dân phải nộp hàng trăm triệu đồng tiền thuế và lệ phí không cần thiết.

Hướng dẫn lần này của Cục Thuế tiếp tục khẳng định quan điểm nhất quán của pháp luật: phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn là việc xác lập lại quyền sở hữu theo phán quyết của Tòa án, không phải là hoạt động kinh doanh hay chuyển nhượng bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Vì vậy, trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng và được chia theo bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật, người nhận tài sản được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục sang tên theo quy định hiện hành.

Quy định nhân văn và hợp lý

Dưới lăng kính của một chuyên gia pháp lý, một Luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các đương sự trong nhiều vụ án ly hôn, Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Giám đốc Công ty Luật TNHH HPL, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) nhận định quy định của cơ quan Thuế rất nhân văn và hợp lý hợp tình. 

"Bởi ly hôn vốn đã kéo theo nhiều hệ lụy về tài chính, tâm lý và gia đình. Nếu tiếp tục coi việc phân chia tài sản chung là một giao dịch chuyển nhượng để đánh thuế thì sẽ làm sai lệch bản chất pháp lý của quan hệ tài sản giữa vợ và chồng sau khi hôn nhân chấm dứt" - Luật sư Huyền phân tích. 

Chính vì vậy, người dân khi thực hiện thủ tục sang tên theo bản án ly hôn cần chủ động viện dẫn các quy định miễn thuế và lệ phí để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.