Kỳ vọng cú hích cho thị trường bất động sản 2026 khi pháp lý được “cởi trói”

Theo báo cáo từ Ban R&D BHS Property, điểm nhấn quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật mới là Nghị quyết 201/2025/QH15 về cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội (NOXH), có hiệu lực từ đầu tháng 6/2025. Chính sách này giải quyết trực diện bài toán "ngại làm nhà ở xã hội" của doanh nghiệp bằng cách cắt giảm tối đa thủ tục hành chính.

Cụ thể, chủ đầu tư không còn phải lập, thẩm định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết mà được xác định chỉ tiêu dựa trên quy hoạch chung hoặc phân khu.

Đặc biệt, quyền tự chủ về giá bán được trả về cho doanh nghiệp, giúp rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường thay vì phải chờ đợi phê duyệt giá từ cơ quan nhà nước, đồng thời mở cửa cho cả những nhà đầu tư mới có tiềm lực tài chính nhưng chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự.

Giá bán trong năm 2026 dự kiến sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ do áp lực cạnh tranh. Ảnh minh họa. Nguồn: VGP

Song song với những ưu đãi cho phân khúc bình dân, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất từ tháng 4/2025 cũng mở ra con đường chính thống cho các dự án đang bế tắc về nguồn gốc đất. Điều này được kỳ vọng sẽ khơi thông hàng trăm dự án đang "đắp chiếu", tạo tiền đề cho một làn sóng nguồn cung mới dồi dào hơn trong tương lai gần.

Đi kèm với đó là những thay đổi trong Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15, tập trung mạnh vào phân cấp, phân quyền cho địa phương. Việc đơn giản hóa công tác chuẩn bị đầu tư và giải ngân vốn ODA sẽ đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng trọng điểm, vốn là "mạch máu" thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh.

Trong mảng quản lý đất đai và đấu thầu, Nghị định 75/2025/NĐ-CP và các quy định mới về đấu thầu dự kiến áp dụng từ giữa tháng 8/2025 mang đến sự minh bạch hơn trong công tác bồi thường và thủ tục thu hồi đất do vi phạm.

Việc bãi bỏ tiêu chí kinh nghiệm đối với nhà đầu tư trong đấu thầu được xem là bước đi đột phá để tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng hơn. Tuy nhiên, sự thay đổi lớn nhất về cấu trúc thị trường có lẽ đến từ lộ trình sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh, khi cả nước sẽ chỉ còn 34 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương. Sự kiện này chắc chắn sẽ kéo theo việc điều chỉnh quy hoạch chung của nhiều địa phương, tạo ra các vận hội mới cho những khu vực vừa được sáp nhập hoặc nâng cấp.

Phân tích về xu hướng tương lai, các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là thời điểm "thẩm thấu" rõ rệt nhất của các chính sách này. Sau khi mặt bằng giá bất động sản đã được đẩy lên mức "đỉnh" vào cuối năm 2025, sự xuất hiện của nguồn cung mới từ các dự án thí điểm và nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường cân bằng trở lại.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe, nơi người mua sẽ ưu tiên các dòng sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh và phục vụ nhu cầu ở thực. Những thay đổi đồng bộ về luật pháp không chỉ giúp khơi thông dòng vốn mà còn xây dựng một thị trường minh bạch, bền vững hơn sau một giai đoạn dài biến động.