Kỳ 4: Luật sư nói gì về những lùm xùm quanh dự án The Summit Sơn Trà

Kỳ 3 - Cận cảnh dự án triệu đô The Summit "lận đận" sau 7 năm và những chiêu trò của chủ đầu tư

Kỳ 1 - Dự án The Summit Sơn Trà "nằm" trong ngân hàng, CĐT đổi tên Sơn Trà Ocean View nhằm mục đích gì?

Như Pháp Luật Plus đã đăng tải, cuối tháng 7/2017, xuất hiện một số thông tin về việc công ty địa ốc Minh Trần (trụ sở 136 Tôn Đức Thắng, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng) chào bán các căn hộ tại dự án Sơn Trà Ocean View giống hệt dự án Khu căn hộ The Summit Sơn Trà.

Trước câu hỏi "2 sự án The Summit Sơn Trà và Sơn Trà Ocean View là 1 dự án nhưng khác tên gọi khác nhau đúng không"?.

Đơn vị này gửi email trả lời: "Dự án The Summit At Son Tra của chủ đầu tư Công ty Đất Kinh Tuyến số 1 được Công ty địa ốc Minh Trần phân phối với tên thương mại là Son Tra Ocean View có sự chấp thuận của chủ đầu tư.

Việc dùng tên thương mại cho dự án được coi như một phương thức MK Bình thường của các dự án bất động sản hiện nay. Ví dụ: Khu dân cư số 4 (Coco riverside). Khu dân cư New City (Tân Cường Thành) v…v. Và việc dùng tên thương mại vẫn có phần ghi chú và tất cả các hợp đồng đều dùng tên gốc là The Summit At Son Tra để khách hàng được biết".

Khi được đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý về việc chuyển đổi này, trong khi sổ đỏ vẫn được ngân hàng nắm, đại diện công ty địa ốc Minh Trần trả lời chung chung: "Hiện tại chủ đầu tư đã có phán quyết của Toà Án, và có sự thay đổi thành viên trong công ty, và chuẩn bị các thủ tục pháp lý đầy đủ để khi khách hàng cần sẽ cung cấp. Công ty hiện đang chạy MK để nhằm thu hút khách hàng để biết về dự án. Hiện tại dự án vẫn chưa được chính thức bán.

Thời gian đến công ty và chủ đầu tư sẽ có những cam kết và nhờ pháp luật can thiệp để khẳng định với khách hàng về tiến độ và tạo niềm tin cho khách hàng. Với mong muốn hoàn thiện căn hộ phục vụ cho nhu cầu ở của người dân, vừa làm đẹp cho cảnh quan thành phố. và quyết tâm xử lý tồn đọng, cộng với nguồn lực kinh tế mạnh của chủ đầu tư mới sẽ tái khởi động lại dự án và đưa đến thị trường 1 dự án chất lượng".

Tuy nhiên, qua kiểm tra, Pháp luật Plus phát hiện Sơn Trà Ocean View được công ty địa ốc Minh Trần mới sử dụng và chào bán cho khách hàng từ đầu tháng 8/2017 mà cách đó hơn 1 năm. Cụ thể, vào ngày 3/3/2016, khi công ty này mở văn phòng đại diện tại quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng, doanh nghiệp này cũng đã giới thiệu dự án Sơn Trà Ocean View trong thông cáo báo chí gửi các cơ quan truyền thông.

Để làm rõ hơn tính pháp lý liên quan đến việc này, Pháp luật Plus đã trao đổi với luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt (Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự; địa chỉ: 61 Hải Phòng, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng).

- Luật sư có thể cho biết, trong trường hợp sổ đỏ dự án đang ở ngân hàng, chủ đầu tư có được quyền tự ý đổi tên dự án hay không?

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Khi tài sản là Quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang được cầm cố/thế chấp cho bên thứ 3 là Ngân hàng thì chủ đầu tư [chủ tài sản] chỉ được thực hiện việc đổi tên dự án, thay đổi tính pháp lý liên quan đến tài sản chỉ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng. Trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng cầm có thế chấp luôn có điều khoản này.

Việc tự ý thay đổi tên dự án có thể là chủ đầu tư đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng hoặc cầm cốnêu trên; việc này có thể dẫn đến tranh chấp và hậu quả luôn thuộc về chủ đầu tư/ nhà đầu tư thứ cấp bởi những vi phạm đó.

- Từ 3/3/2016, Công ty địa ốc Minh Trần mở trụ sở và công bố dự án đầu tư hoặc hợp tác đầu tư và trực tiếp khai thác quỹ đất, trong đó có Sơn Trà Ocean View. Như vậy, cái tên này đã có hơn 1 năm chứ không phải mới chạy dự án như đại diện công ty mới nói. Điều đó có đúng luật và được cho phép hay không?

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Tên dự án chỉ là cái tên; người nào cũng có thể đặt tên cho dự án của mình hoặc của người khác. Tuy nhiên, khi giới thiệu dự án (cho là của công ty địa ốc Minh Trần hoặc công ty địa ốc Minh Trần chỉ là nhà bán hàng thứ cấp cho chủ đầu tư), thì phải có sự đồng ý của Chủ đầu tư, Chủ nợ (ngânhàng).

Bán tài sản không phải của mình, không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư, thu tiền mà không có sự đồng ý của chủ đầu tư hoặc chủ nợ thì người phân phối nhận rủi ro hoặc trở thành người có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác hoặc là lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người khác theo Bộ luật hình sự hiện hành.

- Công ty địa ốc Minh Trần trả lời "Công ty hiện đang chạy MK để nhằm thu hút khách hàng để biết về dự án và hiện tại dự án vẫn chưa được chính thức bán", nhưng lại thông báo chính thức mở bán, thỏa thuận giá cả dự án Sơn Trà Ocean View trên facebook và chính website?

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Tài sản đang được chủ đầu tư cũ là Công ty TNHH Đất Kinh Tuyến Số 1 đang cầm cố/thế chấp tại Ngân hàng. Trường hợp thay tên dự án, tên hoặc bất kỳ thay đổi nào đều phải có sự đồng ý của Ngân hàng bằng văn bản thì mới được thực hiện; hơn nữa, chủ đầu tư [đầu tư thứ cấp là người mua] và Ngân hàng đang/đã có tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền thì ai được quyền thay đổi hiện trạng của tài sản đang bị tranh chấp. Việc công bố công khai rao báo tài sản của mình/hoặc được ủy quyền đã có thấy ban đầu của dấu hiệu lừa dối người mua.

- Trong phần giới thiệu không nói rõ đó chính là dự án The Sunmit - dự án đang cầm cố ngân hàng và bị hơn 100 nhà đầu tư kiện? Và chỉ khi ký Hợp đồng, mới dùng tên thương mại vẫn có phần ghi chú và tất cả các hợp đồng đều dùng tên gốc là The Summit At Son Tra để khách hàng được biết là không minh bạch. Luật sư nhận định ra sao về việc này?

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Tài sản này có thể đã được Ngân hàng đã bán cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VMAC) theo Nghị định 53/2013/NĐ-CP ngày18/5/2013; quyền về xử lý tài sản không thuộc về Ngân hàng nữa mà thuộc về VAMC; nên các tranh chấp hiện tại của Chủđầutư cũ và Ngân hàng cùng hơn 100 người đã đặt cọc mua căn hộ - cần phải được giải quyết rốt ráo bằng bản án có hiệu lực.

Lúc này, những người mua căn hộ tiếp theo phải biết được hoặc nắm rõ tình trạng pháp lý của căn hộ của mình đang mua. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần yêu cầu Công ty phân phối [bán giúp, ở đây là Công ty địa ốc Minh Trần] cung cấp đầy đủ bộ hồ sơ pháp lý của dự án; [bao gồm nhưng không giới hạn hồ sơ pháp lý có tại Cơ quan quản lý nhà nước, bản án có hiệu lực pháp luật]; cũng như tất cả các hợp đồng liên quan đến căn hộ mà mình yêu thích [nhận biết và để tránh trường hợp một căn hộ mà có đến 3-4 hợp đồng đặt cọc/muabán].

Trong quá trình thương thảo hợp đồng cần có ghi rõ điều khoản bồi thường thiệt hại do lỗi gây ra [bao gồm hành vi lừa dối, quảng cáo/rao bán tài sản không đúng sự thật, che dấu các tranh chấp trước đó đã có xảy ra]...

- Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi!