Kỳ 2 - "Ẩn số" tại dự án BT nhà khách tỉnh Bắc Giang

Như Pháp luật Plus đã đăng tải bài viết "Nhà khách tỉnh Bắc Giang "lọt thỏm" trong dự án BT "khủng" của Đại Hoàng Sơn" xung quanh câu chuyện UBND tỉnh Bắc Giang giao cho Công ty CP Đại Hoàng Sơn xây dựng dự án nhà khách tỉnh Bắc Giang theo hình thức BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao).

Ngay sau khi bài viết được đăng tải, rất đông ý kiến bạn đọc quan tâm đến bài viết đã gửi thư, bình luận phản ứng dữ dội về cách quản lý của chính quyền địa phương.

Một góc khu vực Nhà khách tỉnh Bắc Giang xưa kia đã được giao cho Nhà đầu tư thực hiện dự án mới.

Không có trong danh mục thu hồi đất?

Qua tìm hiểu được biết, ngày 8/12/2016 Hội đồng nhân dân (HĐND) tỉnh Bắc Giang đã ban hành Nghị quyết số 48/NQ-HĐND về việc thông qua Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) tỉnh Bắc Giang.

Theo NQ số 48 của HĐND tỉnh Bắc Giang thì không có dòng thông tin thể hiện giao đất, hay kế hoạch sử dụng đất tại khu vực nhà khách tỉnh Bắc Giang; Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thương mại Shophouse của Công ty CP Đại Hoàng Sơn.

Tại biểu số 3 (diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích sử dụng đất đến năm 2020), số thứ tự 2.16 (đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp) mã DTS có diện tích 1,2 ha. Và không có thông tin liên quan đến địa chỉ chính xác nằm ở đâu, phường nào, phố nào…

Cũng trong ngày 8/12/2016, HĐND tỉnh Bắc Giang cũng ban hành Nghị quyết số 30/NQ-HĐND về việc thông qua Danh mục các công trình, dự án được phép thu hồi đất; các công trình, dự án được phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác năm 2017 của tỉnh Bắc Giang.

Qua rà soát tài liệu kèm theo NQ số 30, Pháp luật Plus không ghi nhận thông tin về dự án xây dựng Khu nhà khách tỉnh Bắc Giang (phường Ngô Quyền, TP Bắc Giang); Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thương mại Shophouse nằm trong danh mục các công trình, dự án được phép thu hồi đất tại TP Bắc Giang (!?).

Không chỉ vậy, tại NQ số 36/NQ-HĐND ban hành ngày 8/12/2017 về việc thông qua danh mục các công trình, dự án được phép thu hồi đất Pháp luật Plus cũng không ghi nhận được bất kỳ thông tin nào về danh mục bổ sung các dự án nêu trên.

Vậy, cho đến nay dự án xây dựng Khu nhà khách tỉnh Bắc Giang; Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thương mại Shophouse đã được HĐND tỉnh Bắc Giang thông qua hay chưa đến nay vẫn là ẩn số?

Nghị quyết số 30/NQ-HĐND về việc thông qua Danh mục các công trình, dự án được phép thu hồi đất; các công trình, dự án được phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác năm 2017 của tỉnh Bắc Giang.

Cho đến ngày 7/4/2017, UBND tỉnh Bắc Giang đã ban hành quyết định số 183/QĐ-UBND về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất năm 2020, của Thành phố Bắc Giang.

Quyết định số 183 được ban hành căn cứ vào các Luật Đất đai năm 2013; Luật Tổ chức chính quyền địa phương; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014; Đề nghị của UBND TP Bắc Giang; Giám đốc Sở TN&MT.

Khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 183 nêu rõ: Diện tích 12.000m2 đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp sang đất ở tại đô thị: 5.000m2, sang đất thương mại dịch vụ 7.000m2.

Địa điểm tại tổ dân phố số 2, phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang (khu vực Nhà khách UBND tỉnh). Lý do điều chỉnh quy hoạch: Căn cứ quyết định số 165/QĐ-UBND ngày 30/3/2017 của UBND tỉnh chấp thuận nhà đầu tư Công ty CP Đại Hoàng Sơn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại Shophouse.

Có thể thấy, Quyết định số 183 được ban hành không thể hiện dòng thông tin Căn cứ Nghị quyết HĐND tỉnh Bắc Giang, mà chỉ xét đề nghị từ UBND TP Bắc Giang và tờ trình từ Sở TN&MT và các điều Luật liên quan(!).

Quyết định số 183/QĐ-UBND về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất năm 2020, của Thành phố Bắc Giang.

Đến ngày 9/4/2017, UBND tỉnh Bắc Giang chính thức ban hành quyết định số 211/QĐ-UBND về việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng Khu nhà khách tỉnh Bắc Giang theo hình thức BT tại phường Ngô Quyền, TP Bắc Giang.

Từ đây, nhà đầu tư đã bắt tay vào xây dựng dự án để "kịp tiến độ" được giao.

Nhà đầu tư có lãi?

Theo quyết định số 211 thì UBND tỉnh Bắc Giang giao 5.261m2 đất không thu tiền cho Công ty Đại Hoàng Sơn để xây dựng Nhà khách tỉnh Bắc Giang theo hình thức hợp đồng BT, Nhà khách theo tiêu chuẩn 3 sao, cao 6 tầng, tổng diện tích sàn hơn 5,2 nghìn m2; Nhà ăn cao 3 tầng, quy mô 1 nghìn khách, tổng diện tích sàn 718 m2. Thời gian thực hiện từ tháng 3/2017, dự kiến hoàn thành trong 1 năm.

Đồng thời giao 4.938m2 đất có thu tiền để đơn vị này thực hiện dự án xây dựng khu Shophouse với mục đích sử dụng là đất ở đô thị.

Ngoài ra, cho Công ty Đại Hoàng Sơn thuê 1.630m2 để xây dựng trung tâm tổ chức sự kiện và biểu diễn nghệ thuật.

Như vậy, tỉnh Bắc Giang dùng quỹ đất hơn 12.200m2 của phần đất Nhà khách tỉnh hiện tại giao cho nhà đầu tư để thực hiện dự án khác. Trong đó sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của 4.939m2 xây dựng tòa nhà kinh doanh (Shophouse) và 1.630m2 cho khu trung tâm tổ chức sự kiện, dịch vụ thương mại, biểu diễn nghệ thuật (cho thuê 50 năm) để thanh toán dự án xây dựng Nhà khách tỉnh theo hình thức hợp đồng BT.

Qua một vài giao dịch bất động sản có thể thấy, giá trị các shophouse đang được các mô giới bất động sản tại Bắc Giang đưa ra là 5-7 tỷ đồng/căn. Không rõ, giá trị vào hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng là bao nhiêu?

Ví dụ: Nếu cứ tính trung bình là 6 tỷ đồng/căn x 66 căn Shophouse thì chủ đầu tư có thể thu về 396 tỷ đồng. Và với chi phí thu về là 396 tỷ đồng trừ đi hơn 82 tỷ đồng xây dựng đối ứng dự án thì chủ đầu tư vẫn lãi trên dưới 300 tỷ đồng. Quả là bài toán kinh tế mơ ước đối với nhiều nhà đầu tư.

Nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu là 16,4 tỷ đồng, còn 65 tỷ đồng là đi vay.

Theo Quyết định về việc phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án: Xây dựng khu nhà khách tỉnh Bắc Giang thì phương án tài chính trên cơ sở nguyên tắc thanh toán dự án BT, Nhà nước dự kiến dùng quỹ đất 12.272m2 của phần đất nhà khách tỉnh hiện tại giao cho nhà đầu tư để đầu tư dự án khác, trong đó giá trị quyền sử dụng đất cảu 4.939m2 đất ở xây dựng dãy nhà Shophouse và 1.630m2 đầu tư khung trung tâm tổ chức sự kiện dịch vụ thương mại...

Giá trị quyền sử dụng đất giao cho nhà đầu tư là 94 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 35/NQ-HĐND về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 tỉnh Bắc Giang thì khu vực đường Hùng Vương (năm 2017) đang có giá giao động từ 9 triệu - 10 triệu đồng/m2? Như vậy, có thể thấy giá trị thực tế của lô đất này ngoài thị trường có giá rất cao!

Ông Q.V một người dân địa phương cho biết: "Tôi thấy bây giờ xây dựng lên thế này cả khu đất cứ như thành "đại bản doanh" của Đại Hoàng Sơn, nhà khách thì nằm lọt thỏm tít vào bên trong giờ đi qua chỉ thấy Đại Hoàng Sơn Wedding. Dự án BT tại chỗ mặc dù đã chuyển mục đích sử dụng đất nhưng cá nhân tôi vẫn có nhiều nghi vấn ở dự án này. Bỏ ra một số tiền nhỏ mà hưởng lợi quá lớn. Giá hiện tại tôi tiềm hiểu Shophouse ở đây bây giờ đang từ 5 - 7 tỷ đồng/1 căn".

"Nhà khách tỉnh Bắc Giang ngày trước nằm ngay mặt tiền của đường Hùng Vương là bộ mặt của tỉnh đối với du khách gần xa. Nhưng nay đối ứng xây dựng cho doanh nghiệp, nhà khách tỉnh lại nằm lọt thỏm vào trong. Mặt tiền thì cho doanh nghiệp khai thác, tiền đút vào túi họ. Nhà thì họ bán, trung tâm tiệc cưới thì họ xây rồi cho thuê kinh doanh đó là đương nhiên vì tiền họ bỏ ra. Nhưng đáng nói là vì sao lãnh đạo tỉnh lại để khu vực nhà khách tỉnh nằm tít sâu bên trong dự án này. Trông thật buồn", ông Hải - một người dân Bắc Giang cho hay.

Tháng 7/2017, UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quyết định số 1315/QĐ-UBND về việc điều chỉnh bổ sung báo cáo nghiên cứu khả thi.

Theo nguồn tin của Pháp luật Plus, Dự án này đã bị Thanh tra Bộ TN&MT "sờ gáy". Không chỉ vậy, được biết mới đây Công ty CP Đại Hoàng Sơn phải nộp bổ sung hàng chục tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước.

Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin.