Khuyến cáo người dân mua nhà ở các dự án bất động sản bị thế chấp

First Real ký hợp tác phát triển dự án bất động sản tại Quảng Bình

Ông Dũng 'Lò Vôi' muốn xây dự án bất động sản hơn 100 ha

Nhiều dự án bất động sản tại TPHCM thế chấp tại ngân hàng

Tôn vinh 54 chủ đầu tư và dự án bất động sản xuất sắc nhất

Địa ốc 24h: Kon Tum kiên quyết xử lý xây dựng sai phép, “bùa hộ mệnh” của dự án bất động sản

Cụ thể, theo thống kê từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội tính đến ngày 23/8/2018 có 92 dự án do chủ đầu tư đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội. Trong danh sách có nhiều chủ đầu tư tên tuổi bị nhắc tên như: Công ty cổ phần Hải Phát, Công ty CP đầu tư và Thương mại Thủ đô, MBLand... Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, danh sách 92 dự án này sẽ còn được tiếp tục cập nhật trong thời gian tới.

Văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội về việc công bố thông tin danh sách các dự án bất động sản đang thế chấp, vay vốn ngân hàng.

Trao đổi với báo Lao động Thủ đô, Luật sư Phùng Văn Hiếu, Công ty Luật TNHH HARVARD (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: “Tôi rất hoan nghênh việc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã công bố dự án của các chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lại tại Hà Nội. Việc công bố danh sách trên là điểm hết sức tích cực, nhằm đảm bảo tính minh bạch trên thị trường”.

Tuy nhiên, ông Phùng Văn Hiếu cho rằng, trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc doanh nghiệp thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường.

Cụ thể, Quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. “Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn”, Luật sư Hiếu khẳng định.

Trong danh sách có nhiều "ông lớn" về bất động sản. (ảnh minh họa: Hữu Duyên)

Luật sư Phùng Văn Hiếu lý giải, do đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích. Nhưng cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin. Đối với ngân hàng nhận thế chấp, đa số đều thực hiện đầy đủ trách nhiệm, quản lý chặt chẽ, nhưng cũng có chi nhánh ngân hàng buông lỏng quản lý, thậm chí dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích.

Do vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, Luật sư Phùng Văn Hiếu cho rằng ngân hàng nhận thế chấp cần có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.

Đối với khách hàng, khi mua nhà, cần xem xét kỹ điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp sổ đỏ; chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng… Đồng thời, người mua nhà nên chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không?

Sở Tài nguyên Môi trường khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cũng cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: Để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.