Xin lưu ý là khu đất hiện tại của Trường THPT Nguyễn Trãi không phải là tại số 40 Lê Hoàn, phường Điện Biên, TP. Thanh Hóa.
 |
| Tổng Công ty Thương mại và Xây dựng Đông Bắc, đơn vị đề xuất dự án thuộc sở hữu của gia đình bà Mai Thị Thắm. |
Và dĩ nhiên, khu đất này cũng không liên quan gì đến dự án BT Trường THPT Nguyễn Trãi mà Tổng Công ty Thương mại và Xây dựng Đông Bắc – Công ty TNHH (Tcty Đông Bắc) đề xuất với Thanh Hóa và vừa được Phó Chủ tịch UBND tỉnh này ký Quyết định phê duyệt đề xuất.
Theo Quyết định số 1644/QĐ-UBND về việc phê duyệt đề xuất dự án Trường THPT Nguyễn Trãi, thành phố Thanh Hóa theo hình thức đối tác công tư (hợp đồng BT) ngày 08/5/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa, thì đổi lại việc đầu tư xây mới Trường THPT Nguyễn Trãi tại xã Hoằng Long (trước đây thuộc huyện Hoằng Hóa sau được cắt về TP. Thanh Hóa), nhà đầu tư sẽ được thanh toán bằng quỹ đất với tổng diện tích khoảng 6.301 m2, gồm: khu đất hiện tại của Trường THPT Nguyễn Trãi (38 Lê Hoàn) và khu đất hiện tại của Phòng Giáo dục và Đào tạo thành phố Thanh Hóa (179 Trường Thi).
Đổi đất trung tâm, xây trường ở xã để “đáp ứng điều kiện trường đạt chuẩn Quốc gia”
Tất nhiên, nội dung trên cơ bản mới thể hiện đề xuất của Tcty Đông Bắc. Sẽ còn cần rất nhiều bước quy trình và cả chi phí để Tcty Đông Bắc hay một pháp nhân nào khác được lựa chọn chính thức trở thành nhà đầu tư của dự án BT này (lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án, trình thẩm định, phê duyệt; tính toán, xác định giá trị quỹ đất, chi phí bồi thường GPMT; tổ chức lựa chọn nhà đầu tư;…).
Tất cả các điều khoản hợp đồng, phương án tài chính chỉ có thể được xác lập chính xác khi Hợp đồng BT chính thức được ký kết.
 |
| Một góc sân trường THPT Nguyễn Trãi ở 38 Lê Hoàn. |
Nhất là khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao vẫn đang trong quá trình dự thảo; Mà theo Công văn số 3515/BTC-QLCS ngày 28/3/2018 của Bộ Tài chính, thì các địa phương sẽ phải tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 14/3/2018 cho đến khi Nghị định chính thức.
Nhưng có lẽ khi xây dựng đề xuất – với phương án tài chính sơ bộ là “Quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư: Khu đất hiện tại của Trường THPT Nguyễn Trãi và khu đất hiện tại của Phòng Giáo dục và Đào tạo thành phố Thanh Hóa” - Tcty Đông Bắc đã có những ý tưởng.
Trước tiên cần biết rằng, khu đất hiện tại của Trường THPT Nguyễn Trãi và khu đất hiện tại của Phòng Giáo dục và Đào tạo thành phố Thanh Hóa tuy là hai địa chỉ, nằm trên hai con đường, tại hai phường khác nhau nhưng thực tế lại nằm đối lưng vào nhau.
Thứ hai, cũng nên biết rằng, đến thời điểm này, Tcty Đông Bắc – đơn vị đề xuất dự án BT – hiện đã hoàn tất việc thâu tóm lô đất 40 Lê Hoàn, phường Điện Biên, TP. Thanh Hóa. Lô đất rộng 1.867 m2 này, đáng nói, chính là “hàng xóm” của lô đất 38 Lê Hoàn – chính là khuôn viên hiện thời của Trường THPT Nguyễn Trãi.
Như vậy, nếu TCty Đông Bắc chính thức được Thanh Hóa lựa chọn làm nhà đầu tư BT và được tỉnh này đổi cho “khu đất hiện tại của Trường THPT Nguyễn Trãi và khu đất hiện tại của Phòng Giáo dục và Đào tạo thành phố Thanh Hóa”, thì doanh nghiệp của vợ chồng bà Mai Thị Thắm sẽ nắm trong tay ba khu đất nằm sát nhau trong vùng lõi của TP. Thanh Hóa.
Nếu đáp ứng quy hoạch và các điều kiện đo vẽ hợp thửa, giá trị cộng hưởng của khu đất “ba trong một” hẳn sẽ còn tăng lên, với mặt tiền trổ ra 3 con đường: không chỉ là Lê Hoàn, Trường Thi mà còn cả đường Trần Oanh (ngay góc vườn hoa).
Tất nhiên, để kịch bản trên thành hiện thực, Tcty Đông Bắc phải có được hợp đồng BT Trường THPT Nguyễn Trãi, với các điều khoản cơ bản như họ đề xuất.
Song điều này e là không dễ. Nghị định của Chính phủ về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT đang được hoàn thiện…
 |
| Quy trình đầu tư theo hình thức đối tác công tư, về lý thuyết, là khá chặt chẽ. |
Được biết, Tcty Đông Bắc gồm có nhiều chi nhánh và công ty thành viên. Có thể kể đến như CTCP Nakama Việt Nam, công ty này cũng do bà Mai Thị Thắm - Chủ tịch HĐQT – làm đại diện và từng trúng thầu và thực hiện nhiều dự án trên địa bàn Thanh Hóa.
Khu đất 40 Lê Hoàn
1.867 m2 đất này có một lịch sử sở hữu khá phức tạp. Ban đầu thuộc CTCP Lương thực Thanh Hóa (thành viên của Vinafood 1).
Ngày 03/5/2006, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa, lúc ấy là ông Mai Văn Ninh, ký Quyết định 1198/QĐ-UBND về việc thu hồi đất tại phường Điện Biên - Thành phố Thanh Hóa, để Công ty Sông Mã (đơn vị được giao nhiệm vụ công ích về phát triển và quản lý quỹ đất) tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất theo quy định của pháp luật. 1.867 m2 đất tại số 40 Lê Hoàn, theo Quyết định, cũng thuộc diện thu hồi.
Nhưng việc thu hồi chưa bao giờ thực sự diễn ra, khu đất vẫn tiếp tục được Công ty cổ phần Lương thực Thanh Hóa quản lý, sử dụng.
Ngày 20/7/2019, Công ty cổ phần Lương thực Thanh Hóa làm đơn xin thuê đất gửi UBND tỉnh Thanh Hóa. Phúc đáp đề nghị này, ngày 03/12/2009, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Trịnh Văn Chiến ký Quyết định số 4288/QĐ-UBND.
Quyết định đã cho phép Công ty cổ phần Lương thực Thanh Hóa thuê đất với thời hạn 50 năm (tính từ ngày ký quyết định này), để sử dụng vào mục đích “Xây dựng Trung tâm Thương mại - Khách sạn, Văn phòng làm việc và cho thuê”.
Tuy nhiên, đến giữa năm 2016, UBND tỉnh Thanh Hóa lại quyết định thu hồi 1.867 m2 đất tại số 40 Lê Hoàn của Công ty cổ phần Lương thực Thanh Hóa; cho Tổng công ty Đầu tư Xây dựng và Thương mại Anh Phát – CTCP thuê khu đất này để sử dụng vào mục đích Trung tâm thương mại – khách sạn, văn phòng làm việc và cho thuê.
Hình thức thuê đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền đất hàng năm; Thời gian thuê đất vẫn là đến ngày 03/12/2059 – không thay đổi so với Quyết định số 4288/QĐ-UBND.
Ngày 17/8/2016, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa ra Quyết định về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất Dự án Trung tâm thương mại – khách sạn, văn phòng làm việc và cho thuê tai địa chỉ số 40 Lê Hoàn. Quyết định ký bởi Phó Chủ tịch Lê Thị Thìn nêu rõ giá trị quyền sử dụng đất là 48.179.178.000 đồng, giá đất cụ thể là 25.806.000 đồng/m2.
 |
| Khu đất 40 Lê Hoàn vừa được cấp cho Tcty Đầu tư Xây dựng và Thương mại Anh Phát không lâu đã lại bị thu hồi để giao cho Tcty Đông Bắc. |
Không rõ có phải chê đắt không mà hơn một tháng sau, ngày 27/9/2016, Tổng công ty Đầu tư Xây dựng và Thương mại Anh Phát – CTCP lại bất ngờ có Công văn số 206/CV/AP giửi UBND tỉnh Thanh Hóa, xin trả lại diện tích đất thuê để xây dựng Trung tâm thương mại – khách sạn, văn phòng làm việc và cho thuê tai địa chỉ số 40 Lê Hoàn.
Nhưng cũng đúng lúc này, Tổng Công ty Thương mại và Xây dựng Đông Bắc – Công ty TNHH xuất hiện. Ngày 28/9/2016, Tcty Đông Bắc có Công văn số 828/CV-ĐB gửi UBND tỉnh Thanh Hóa xin thuê đất.
Không lạ khi ba tháng sau, ngày 20/12/2016, UBND tỉnh Thanh Hóa ra Quyết định thu hồi 1.867 m2 đất của Tổng công ty Đầu tư Xây dựng và Thương mại Anh Phát – CTCP tại số 40 Lê Hoàn và cho Tổng Công ty Thương mại và Xây dựng Đông Bắc – Công ty TNHH thuê khu đất này để sử dụng vào mục đích, vẫn là, Trung tâm thương mại – khách sạn, văn phòng làm việc và cho thuê.
Hình thức thuê đất vẫn là “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm”, thời hạn thuê đất vẫn là “đến ngày 03/12/2059”.
Tại một văn bản vào đầu tháng 01/2017, UBND tỉnh Thanh Hóa thống nhất với đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng ý cho áp dụng giá đất cụ thể đã phê duyệt tại Quyết định số 3096/QĐ-UBND ngày 17/8/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh làm căn cứ tính tiền thuê đất cho Tcty Đông Bắc thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại, khách sạn, văn phòng làm việc và cho thuê tại số 40 Lê Hoàn.
“Lý do: Khu đất trên đã được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt giá đất tại Quyết định số 3096/QĐ-UBND ngày 17/8/2016, quy mô dự án, mục đích sử dụng đất, hình thức cho thuê đất không thay đổi sau khi thu hồi đất cho Công ty Đầu tư và Thương mại Anh Phát – Công ty Cổ phần và cho Tổng Công ty Thương mại và Xây dựng Đông Bắc – Công ty TNHH thuê đất tiếp tục thực hiện dự án”, văn bản nêu rõ.
Sau thâu tóm, ngày 05/6/2017, Tcty Đông Bắc đã có Công văn số 788/ĐB-DA gửi UBND tỉnh Thanh Hóa về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án đầu tư tại khu đất số 40 đường Lê Hoàn. Phúc đáp đề nghị này của Tcty Đông Bắc, ngày 15/6/2017, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Ngô Văn Tuấn đã ra văn bản giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan nghiên cứu đề xuất.
Trong một diễn biến khác, ngày 15/8/2017, Phó Chủ tịch Ngô Văn Tuấn đã thống nhất phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư đường Lê Hoàn, phường Điện Biên, TP. Thanh Hóa, giao Chủ tịch UBND thành phố Thanh Hóa chủ động tổ chức thẩm định, phê duyệt hồ sơ theo quy định. Công văn nêu ý kiến của ông Tuấn đã được gửi tới Sở Xây dựng, UBND thành phố Thanh Hóa và Tổng công ty thương mại và Xây dựng Đông Bắc, vào ngày 25/8/2017.
