Đúng chu kỳ 10 năm sau những khủng hoảng diễn ra suốt 5 thập kỷ qua, theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2019 sẽ khó lặp lại bởi chính phủ đã cải thiện mạnh mẽ về thủ tục hành chính, GDP cũng tăng trưởng mạnh nhất trong 1 thập kỷ qua.
Trong buổi hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản”, diễn ra ngày 18/7 tại TP HCM vừa qua, đại diện Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) và các chuyên gia, nhà quản lý đều chung quan điểm, đó là khó xảy ra khủng hoảng thị trường bất động sản (BĐS) theo chu kỳ 10 năm.
 |
| Quang cảnh hội thảo. |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định, không thể có bong bóng BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019. Bởi theo ông Châu, phân khúc nhà ở, căn hộ vừa túi tiền là phân khúc phát triển bền vững nhất của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, dự kiến sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ ban hành chuẩn xây dựng nhà ở thương mại mới dưới 45m2 nên bong bóng BĐS càng không thể xảy ra.
Thế nhưng, các chuyên gia cũng chỉ ra, một vấn đề đáng lo ngại là thị trường bất động sản đang phát triển ngược với xu hướng tự nhiên. Đó là phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ trọng cao hơn phân khúc bình dân. Cụ thể, theo thống kê 6 tháng đầu năm 2017, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 31,3%; trung cấp chiếm 31,1%; bình dân chiếm 37,6%. Sang năm 2018, căn hộ cao cấp chiếm 41%; trung cấp chiếm 39%; bình dân chiếm 19,9%.
Theo các chuyên gia, cấu trúc thị trường này không bền vững vì theo quy luật phân khúc bình dân phải chiếm tỷ trọng cao hơn các phân khúc khác. Điều này làm lệch pha cung - cầu, đó là nguyên nhân dễ dẫn đến khủng hoảng, gây bong bóng BĐS.
Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia, hiện tại việc này khó xảy ra, bởi bong bóng BĐS chỉ xảy ra khi hội đủ các điều kiện: kinh tế phát triển quá nóng; có sự buông lỏng về chính sách tín dụng; lệch pha cung - cầu; có sự gia tăng mạnh của nhà đầu tư thứ cấp…
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, từ khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 01 siết chặt tín dụng và gói kích cầu 30.000 tỷ đồng đã góp phần trực tiếp phục hồi thị trường bất động sản từ cuối 2013 đến nay. Còn hiện nay, kinh tế thế giới không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi.
Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, không buông lỏng tín dụng, ngân hàng không cho vay dưới chuẩn. Còn chuyện lệch pha cung - cầu nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản. Dù có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường BĐS.
Theo phân tích của các chuyên gia, sau một thời gian tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại. Tại các điểm nóng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, giá bất động sản đã giảm. Những điểm nóng khác về tăng giá ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM giao dịch cũng bị hãm phanh.
Các chuyên gia cho biết, nguyên nhân lớn nhất là do các nhà đầu tư, người mua nhà đang căng mình chờ đợi, nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng. Đã 4 thập kỷ, cứ 10 năm một lần, kinh tế Việt Nam lại trải qua một cuộc khủng hoảng, đó là vào năm 1979, 1989, 1990, 2009. Năm 2019 tới - đúng chu kỳ 10 năm sau những khủng hoảng diễn ra suốt 5 thập kỷ qua.
Tuy nhiên, nhiều phân tích cho rằng, chu kỳ này khó lặp lại bởi chính phủ đã cải thiện mạnh mẽ về thủ tục hành chính, cắt giảm bộ máy hành chính công, GDP cũng tăng trưởng mạnh nhất trong 1 thập kỷ qua.
 |
| Theo các chuyên gia, nhà quản lý sẽ không có khủng hoảng thị trường BĐS theo chu ký lần này. |
Trưởng Phòng Quản lý nhà và bất động sản Sở Xây dựng TP HCM, ông Phan Trường Sơn cũng đồng quan điểm khi cho rằng, rất khó xảy ra bong bóng BĐS. Bản thân các doanh nghiệp cũng khảo sát thị trường kỹ khi đưa ra dự án. Chẳng hạn nguồn cung sụt giảm do nhu cầu sụt giảm.
Theo ông Sơn, giá trị BĐS sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Biến động nhất của thị trường thời gian qua chính là sự cố cháy chung cư Carina (Quận 8, TP HCM) làm chết 13 người tác động đến tâm lý khiến nhiều nhà đầu tư e ngại. Nhiều doanh nghiệp sụt giảm về giao dịch.
Ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP HCM đưa ra những con số phân tích,nếu khoảng 10 năm trước tín dụng vào BĐS thường xuyên ở mức cao trên 30% thì 3 năm trở lại đây con số này đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%.
Ông Lệnh cũng cho rằng, chính sách tiền tệ tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong 5 năm qua và 6 tháng đầu năm đã tạo điều kiện tốt cho phát triển kinh tế, ổn định thị trường. Trong đó, khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tốt dòng tiền đầu tư vào BĐS cũng là điều kiện giúp thị trường BĐS ổn định và phát triển.
