Không đánh đồng niên hạn công trình với thời hạn quyền tài sản

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây không chỉ là một định hướng nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế khai thác nguồn lực đất đai, mà còn thể hiện một cách tiếp cận mới: đất đai phải được sử dụng hiệu quả hơn, nhưng quá trình đó phải gắn với yêu cầu minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Không đánh đồng niên hạn công trình với thời hạn quyền tài sản

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết: Xét trên toàn bộ Nghị quyết, tinh thần được thể hiện xuyên suốt là: chuyển từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi; tăng cường công khai dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giá và giao dịch; hạn chế tình trạng găm giữ đất; phát triển nhà ở cho thuê; kiểm soát việc phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; bổ sung quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Đây là những vấn đề đã được thị trường và xã hội quan tâm trong nhiều năm, bởi chúng liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất, chất lượng phát triển đô thị và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong toàn bộ nội dung Nghị quyết, một vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Đây là một nội dung có tính chất rất nhạy cảm, bởi nó nằm tại “giao điểm” của nhiều vấn đề lớn: an toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.

Theo VARS IRE, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng:

Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.

Trong quá trình thảo luận về chính sách mới, cụm từ dễ gây hiểu nhầm nhất là “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên chấm dứt. Cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của vấn đề.

Xác lập rõ ba lớp quyền

Một là, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ. Đây là nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình.

Hai là, quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đã hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp.

Ba là, quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại. Bao gồm quyền tham gia vào quá trình tái thiết, quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội.

Nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn về mặt vật chất. Hệ thống móng, cột, dầm, phòng cháy chữa cháy, thang máy, cấp thoát nước và các bộ phận kỹ thuật khác đều có tuổi thọ riêng, chịu ảnh hưởng bởi chất lượng thi công, cường độ khai thác, công tác bảo trì và điều kiện môi trường.

Nếu không xây dựng được cơ chế quản trị ngay từ khi công trình còn mới, chúng ta sẽ tiếp tục lặp lại bài toán hiện nay: chỉ bắt đầu xử lý khi công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, khi chi phí xã hội tăng lên và khả năng đồng thuận trở nên khó khăn hơn.

Bởi vậy, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề quản lý vòng đời đối với chung cư xây dựng mới là sự chuyển dịch quan trọng từ tư duy xử lý bị động khi công trình gặp vấn đề sang chủ động quản trị toàn bộ vòng đời tài sản ngay từ thời điểm hình thành dự án.

Từ quản lý vòng đời chung cư đến bài toán ổn định nguồn cung căn hộ

Dữ liệu của VARS IRE qua nhiều kỳ báo cáo đều cho thấy căn hộ chung cư đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản. Gần đây nhất, Báo cáo thị trường quý II và 06 tháng đầu năm 2026 của VARS IRE ghi nhận căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Vai trò này phản ánh xu hướng phát triển tất yếu của các đô thị lớn. Khi tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng, trong khi quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh ngày càng hạn chế, phát triển nhà ở theo hướng tiết kiệm đất, tối ưu hóa không gian và hình thành các đô thị nén trở thành lựa chọn phù hợp. Căn hộ chung cư vì vậy không chỉ là một sản phẩm kinh doanh bất động sản, mà còn là một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị và giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Chính vì giữ vai trò dẫn dắt thị trường, mọi thay đổi trong chính sách quản lý nhà chung cư đều có thể tạo ra những tác động lan tỏa đến toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, từ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án, tổ chức tín dụng đến các ngành nghề liên quan.

Ở góc độ tích cực, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề quản lý vòng đời công trình và chủ động tái thiết chung cư khi hết thời hạn sử dụng có thể mở ra một cách tiếp cận mới trong phát triển nguồn cung căn hộ. Thay vì để các khu chung cư xuống cấp trở thành điểm nghẽn kéo dài, quá trình tái thiết được chuẩn bị từ sớm sẽ giúp tạo ra cơ chế thay thế, bổ sung nguồn cung một cách chủ động, đặc biệt tại các khu vực đô thị đã phát triển, nơi quỹ đất mới ngày càng hạn chế.

Khi nguồn cung căn hộ được duy trì liên tục và có khả năng dự báo, thị trường sẽ có điều kiện vận hành cân bằng hơn giữa cung và cầu. Việc hạn chế tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại những khu vực có nhu cầu cao sẽ góp phần giảm áp lực tăng giá do mất cân đối thị trường, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững hơn của thị trường bất động sản.

Ở chiều ngược lại, do căn hộ đang là phân khúc dẫn dắt, mọi quy định liên quan đến quyền lợi chủ sở hữu, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính nếu chưa được thiết kế rõ ràng cũng có thể ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tài chính.

Vì vậy, giá trị của chính sách không chỉ nằm ở việc xử lý bài toán an toàn công trình, mà còn ở khả năng hình thành một cơ chế quản trị vòng đời tài sản minh bạch, tạo điều kiện để nguồn cung căn hộ được tái tạo theo hướng chủ động, góp phần cân bằng thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.