Quý 1/2024, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực, tuy nhiên khối lượng phát hành trái phiếu giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.
Áp lực đáo hạn trái phiếu lớn
Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 1/2024. Trong đó, đáng chú ý là thị trường trái phiếu bất động sản.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong Quý I/2024 đã có một số chuyển biến tích cực, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.
Theo số liệu tổng hợp thì khối lượng phát hành Quý I/2024 giảm 36% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời áp lực đáo hạn trái phiếu năm 2024 vẫn còn lớn (Năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 279,219 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 115,663 tỷ đồng, tương đương 41.4%).
Lũy kế trong quý có 14 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 13,060 tỷ đồng và 2 đợt phát hành ra công chúng trị giá 2,650 tỷ đồng.
 |
| Khối lượng phát hành trái phiếu bất động sản đã giảm 36% so với cùng kỳ. Ảnh Hải Lê |
Theo dữ liệu báo cáo các tháng trong Quý I/2024 của Hiệp hội trái phiếu doanh nghiệp (VBMA) tổng hợp từ HNX và SSC, cụ thể như sau:
Trong tháng 1/2024, có 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 1,650 tỷ đồng và 1 đợt phát hành ra công chúng trị giá 2,000 tỷ đồng trong tháng 1/2024 (So với các tháng 12/2023, giá trị phát hành đã sụt giảm đáng kể từ mức trung bình khoảng 43 nghìn tỷ đồng, tương đương giảm 91%); các doanh nghiệp đã mua lại 7,394 tỷ đồng, giảm 31.1% so với cùng kỳ năm 2023; có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị khoảng 8,432 tỷ đồng (gồm lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu) và 5 mã trái phiếu được gia hạn thời gian trả lãi, gốc.
Trong khi đó, tháng 2/2024, có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 1,165 tỷ đồng; giá trị phát hành trong tháng 2 vẫn ở mức rất thấp so với mặt bằng năm 2023; các doanh nghiệp đã mua lại 2,056 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023; có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị khoảng 6,213 tỷ đồng (gồm lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu) và 24 mã trái phiếu được gia hạn thời gian trả lãi, gốc hoặc thời gian mua lại trái phiếu trước hạn.
Cả tháng 3/2024 cả nước ghi nhận 7 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 8,745 tỷ đồng; các doanh nghiệp đã mua lại 8,031 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 72% so với cùng kỳ năm 2023; có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị khoảng 4,851 tỷ đồng (gồm lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu) và 27 mã trái phiếu được gia hạn thời gian trả lãi, gốc hoặc thời gian mua lại trái phiếu trước hạn.
 |
| Bộ Xây dựng cho hay, lượng giao dịch trong 03 phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong Quý I/2024 có xu hướng tăng so với quý IV/2023. |
Báo cáo thị trường chứng khoán quý 1/2024, Công ty Chứng khoán MSB nhận định, áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến hết năm vẫn rất lớn, nhất là các doanh nghiệp bất động sản.
Chính sách cho phép giãn, hoãn nợ trái phiếu và cho hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản hoặc sản phẩm khác tiếp tục được nối dài sang năm 2024, giúp nhiều doanh nghiệp giảm bớt áp lực vào thời điểm đáo hạn. Tuy nhiên, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vẫn khá lớn với khoảng hơn 200.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng 4% so với năm trước sau khi đã trừ đi các khoản trái phiếu mua lại.
Bộ xây dựng nhận định: "Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thời gian qua đã chỉ đạo, điều hành các Bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ động, tích cực triển khai quyết liệt về việc tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững nhằm thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần từng bước đi vào ổn định và đã có những chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây".
Giá thuê đất tại KCN từ 3,5÷5 USD/m2/tháng
Tính đến quý I/2024, trên cả nước có 416 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129,9 nghìn ha, tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89,2 nghìn ha.
Trong số các khu công nghiệp (KCN) được thành lập có 296 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha (theo số liệu tổng hợp từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
 |
| Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp phổ biến hiện nay là khoảng 3,5÷5 USD/m2/tháng. Ảnh Chí Kiên |
Một số dự án khu công nghiệp được phê duyệt đầu tư, triển khai thực hiện trong quý như: KCN Việt Hàn mở rộng (tại Bắc Giang) quy mô 147,31ha, KCN Hiệp Thạnh - giai đoạn 1 (tại Bình Phước) quy mô 495,17ha; khu công nghiệp Sông Công II giai đoạn 2 (tại Thái Nguyên); KCN VSIP II Quảng Ngãi giai đoạn 1 (tại Quảng Ngãi) quy mô 497,7ha; KCN Thịnh Phát mở rộng quy mô 112,87ha (tại Long An);…
Tính chung quý I/2024, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) ước tính tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước (theo số liệu từ Tổng Cục thống kê). Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp tuy có giảm nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn FDI đăng ký (chiếm 63,6%) cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều tiềm năng phát triển khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có xu hướng đầu tư vào các chuỗi nhà máy, dây chuyền sản xuất công nghiệp tại Việt Nam. Nhu cầu thuê, công suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trong quý I/2024 cơ bản ổn định so với quý IV/2023.
Giá cho thuê đất bình quân và giá cho thuê nhà xưởng, kho bãi trong quý I/2024 tăng nhẹ khoảng 2÷3% so với cùng kỳ năm trước. Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp phổ biến hiện nay là khoảng 3,5÷5 USD/m2/tháng.
| Theo số liệu báo cáo của 56/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2024 vào khoảng 23.029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư có 3.706 căn; nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn; đất nền có 10.855 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý I/2024 là 19.323 căn/nền (nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn; đất nền có 10.855 nền), tương đương 143,25% so với Quý IV/2023 (lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý IV/2023 là 13.489 căn/nền, trong đó: nhà ở riêng lẻ có 5.173 căn, đất nền có 8.316 nền). Qua số liệu tổng hợp cho thấy, lượng giao dịch trong 03 phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong Quý I có xu hướng tăng so với quý IV/2023 (trong quý IV/2023 có 27.590 giao dịch nhà ở riêng lẻ và chung cư, có 81.476 giao dịch đất nền). Theo đó, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng 129,95% so với quý IV/2023, bằng 81,51% so với cùng kỳ năm 2023; lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023. |
