Đó là nội dung rất được quan tâm trong buổi hội thảo “Giá đất và đấu giá đất – Thực trạng và giải pháp” do Viện Khoa học Pháp lý và Kinh doanh Quốc tế phối hợp với Trung tâm Tư vấn Pháp luật TP HCM tổ chức.
Hội thảo diễn ra ngày 22/12, tại TP HCM với 2 chủ đề chính được đưa ra tham luận, đó là “giá đất” và “đấu giá đất”.
Tại buổi hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban kiểm tra Thành ủy TP HCM – TS Trần Văn Nam cho biết, giá các “khu đất vàng” có rất nhiều mức giá khác nhau. Giá thị trường trong luật là một khái niệm tương đối trừu tượng nên khi có nhiều mức giá khác nhau, cơ quan có thẩm quyền định đoạt quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng khó đưa ra mức giá chính xác. Nhiều trường hợp, giá đất khi đấu giá xuống thấp hơn mức mà tổ chức định giá đưa ra lúc đầu.
 |
| Luật sư Trần Đình Dũng phát biểu tại Hội thảo sáng ngày 22/12. |
Luật sư Trần Đình Dũng (Trung tâm Tư vấn Pháp luật TP HCM) cho rằng, đấu giá là một hình thức bán tài sản công khai, mục đích có được nhiều người tham gia mua. Càng nhiều người mua, giá tài sản bán được càng cao. Qua đó, có thể thấy đấu giá như một phiên chợ được mở ra trong toàn xã hội mà bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể tham gia mua.
Về “Một số vấn đề pháp lý cần tháo gỡ trong đấu giá QSDĐ tài sản công”, luật sư Đình Dũng cho biết thêm, quy trình một cuộc đấu giá QSDĐ hiện nay như sau: Tổ chức đấu giá (bao gồm Trung tâm của cơ quan quản lý Nhà nước và Doanh nghiệp hoạt động đấu giá) xác định giá khởi điểm QSDĐ; thông báo đấu giá; Phát hành hồ sơ và nhận lại hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ; Tiến hành phiên đấu giá (khi đã có hồ sơ tham gia).
Luật sư Đình Dũng nhận định, trong khâu “Phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá”, Điều 38 Luật Đấu giá (trước đây là Điều 29 Nghị định 17/2010/NĐ-CP) qui định, người đấu giá phải mua hồ sơ do cơ quan đấu giá phát hành và nộp lại hồ sơ đã hoàn tất. Đây là thủ tục khiến nhiều QSDĐ khi đấu giá rơi vào tình trạng “Công khai trên văn bản nhưng bí mật trên thực tế”.
Theo luật sư Đình Dũng, trên thực tế, để có hồ sơ đấu giá một khu đất, nhất là những “khu đất vàng” có giá trị cao mà nhiều doanh nghiệp, cá nhân mong muốn là cả một vấn đề khó khăn. Ngay cả khi đã có hồ sơ đấu giá đến khâu nộp hồ sơ cũng không phải đơn giản nếu không được sự ưu ái từ phía người nhận.
Cũng theo luật sư Trần Đình Dũng, hiện nay ở nước ta, các hình thức phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá, luật chỉ quy định duy nhất một hình thức trực tiếp. Trong khi, phương tiện hiện đại trực tuyến ngày nay mở rộng ra rất nhiều hướng để có thể công khai việc đấu giá từ khâu phát hành và nhận hồ sơ.
“Như vậy, rõ ràng thủ tục phát hành hồ sơ đấu giá đang là vấn đề gây khó cho người có nhu cầu tham gia đấu giá để nhận chuyển nhượng QSDĐ, tạo kẽ hở pháp luật để không công khai rộng rãi tài sản đấu giá”, luật sư Đình Dũng nhận định.
Ngoài ra, luật sư Đình Dũng cho rằng, một quy định gây khó khăn cho việc đấu giá và gây thất thoát tài sản Nhà nước đó là pháp luật hiện nay quy định, nếu QSDĐ thông qua đấu giá 2 lần không thành sẽ chuyển sang giao đất không đấu giá. Với điều trên, luật sư Đình Dũng nói: “Qui định như vậy làm cho khoảng cách từ “kế hoạch đưa ra đấu giá” đến thực hiện “giao thẳng đất không qua đấu giá” rất gần”.
Phó Tổng thư ký Trung ương Hội Luật gia VN – TS Nguyễn Thị Sơn thì cho rằng, việc định giá đang có vấn đề rất lớn khi chưa phân tách bằng chế định về “giá trị hữu hình và trị giá vô hình” trong công tác giá đối với QSDĐ. TS Sơn nêu ví dụ, vì sao hai căn nhà cùng diện tích đất và xây dựng tương đương, nằm gần nhau trên một tuyến đường nhưng người mua có thể mua căn này giá cao hơn căn kia chỉ vì vị trí căn này có khoảng không gian thú vị hơn. Đó chính là một phần “trị giá vô hình”. Công tác định giá QSDĐ là một công tác phức tạp, cần phải có chế định pháp lý riêng.
Cùng quan điểm, LS Nguyễn Đức Nhuần (Phó Chủ tịch Hội Luật gia quận 9) cho biết, cần ban hành luật đặc biệt về giá đối với QSDĐ, không nên vận dụng quá nhiều luật như hiện nay để định giá và đấu giá loại tài sản có vị trí pháp lý quá đặc biệt này. LS Đức Nhuần chỉ ra, hiện nay, hình thức đổi đất lấy hạ tầng có nhiều vấn đề chưa rõ ràng. Hơn nữa, do Luật Đất đai và các Luật giá, đấu giá chưa đầy đủ, khi vận dụng đã bị lợi dụng làm sai lệch hoặc do lợi ích nhóm chi phối, gây bức xúc trong xã hội. Nhà nước cần chấm dứt việc giao đất tùy tiện như những vụ việc đã xảy ra trong thời gian qua.
Nhiều chuyên gia pháp lý cũng đồng quan điểm về việc siết chặt bằng chế định pháp luật đối với QSDĐ là tài sản công trong các giao dịch cho thuê đất, giao đất, góp vốn, cổ phần hóa tài sản QSDĐ, giao dịch đổi đất lấy hạ tầng…
