Huyện Lạng Giang và Công ty Đấu giá hợp danh DHL tổ chức đấu giá đất khi chưa xong hạ tầng

Hải Phòng: Kiểm soát chặt chẽ người về từ địa phương có số ca mắc Covid-19 cao

Ngày mai xét xử cựu Hiệu trưởng Đại học Đông Đô tội "Giả mạo trong công tác"

Tổ chức đấu giá đất khi chưa xong hạ tầng

Đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua. Tại nhiều địa phương, vấn đề tổ chức đấu giá đất không còn là điều mới mẻ. Thời gian vừa qua đã có nhiều địa phương tổ chức đấu giá khi đất chưa đủ điều kiện theo quy định như: chưa hoàn thiện xong giải phóng mặt bằng, chưa làm hạ tầng… Điều này có thể tạo rủi ro, thiệt thòi cho người dân khi tham gia đấu giá.

Mới đây, Tòa soạn Pháp luật Plus có nhận được phản ánh từ bạn đọc cho biết tại địa bàn tỉnh Bắc Giang vào ngày 29/11/2021, Công ty Đấu giá hợp danh DHL (Mã số thuế: 2400869006; trụ sở tại phường Trần Nguyên Hãn, TP Bắc Giang) phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản lý trật tự, giao thông, xây dựng, môi trường huyện Lạng Giang tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng của 98 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm xã Tân Hưng, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.

Theo đó, 98 lô đất đấu giá được nhiều người nhận định là có vị trí trung tâm, gần khu công nghiệp Tân Hưng. Tổng diện tích khu đất gần 12.864 m2, giá khởi điểm gần 137,1 tỷ đồng. Các lô đất có diện tích dao động từ 126 - 180 m2/lô; giá khởi điểm từ gần 1,2 - 2,85 tỷ đồng/lô. Khách hàng tham gia đấu giá phải đặt cọc 100 - 150 triệu đồng/lô đất.

Phiên đấu giá này đã thu hút 495 khách hàng với 1.788 hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá. Tất cả 98 lô đều có khách hàng trả giá với giá trúng hơn 338 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm tới hơn 201 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nhiều ngày sau khi đã được đấu giá, 98 lô đất này vẫn chưa đủ điều kiện theo luật định, đơn vị thi công vẫn đang hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kĩ thuật. Hệ thống cống nước mới đang thi công, hệ thống đường điện đấu nối tới từng lô đất chưa đầy đủ.

Như vậy, có thể thấy việc đấu giá này mới chỉ nằm trên "giấy", nhiều cá nhân sau khi trúng đấu giá vẫn chưa biết, lô đất mình trúng nằm ở vị trí nào!!!

Trước nội dung nêu trên, ngày 21/12, trao đổi với Phóng viên Pháp luật Plus ông Nguyễn Văn Bằng – Chủ tịch UBND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang cho biết: “Giờ ai còn làm đấu giá khi chưa có hạ tầng hoặc chưa đúng…”.

Trái ngược với những lời khẳng định chắc như đinh đóng cột này của vị Chủ tịch huyện Lạng Giang, ông Dương Văn Việt - Chủ tịch UBND xã Tân Hưng cho biết: "Dự án này do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Lạng Giang làm chủ đầu tư. Hôm đấu giá là ngày 29/11/2021, thì hạ tầng chưa hoàn thiện, vẫn còn một số hạng mục nhỏ như chưa thảm đường, lắp dây điện...".

Dự án chưa hoàn thiện hạ tầng đã được tổ chức đấu giá.

Tại một diễn biến khác, Phóng viên Pháp luật Plus đã trao đổi với ông Dương Văn Thể - Phó Giám đốc phụ trách Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản lý trật tự, giao thông, xây dựng, môi trường huyện Lạng Giang thì được biết: "Thời điểm đấu giá là xong hết rồi chỉ còn những cái thi công phải hoàn thiện thôi. Thời điểm đấu giá cơ bản là xong hết rồi, mặc dù chưa được 100%. Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Lạng Giang là chủ đầu tư dự án này".

Trong khi đó, ông Trần Công Tưởng - Phó Giám đốc phụ trách Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Lạng Giang cho hay: "Hạ tầng dự án đó hoàn thiện hôm 10/12. Đến nay những hộ nào nộp tiền thì đã cấp sổ. Đấu giá hôm 29/11/2021, lúc đó là gần xong rồi vẫn còn một số hạng mục nhỏ của dự án chưa hoàn thiện. Tuy nhiên theo đề xuất của người dân và ý kiến trực tiếp của lãnh đạo huyện (đồng chí Lan - Phó Chủ tịch UBND huyện phụ trách) đã nói cụ thể rồi nên vẫn tổ chức buổi đấu giá ngày hôm đó. Lãnh đạo huyện cam kết là khi trao sổ sẽ xong hạ tầng hết".

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định:

“Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.

Người dân sẽ chịu thiệt thòi

Theo Luật sư Phạm Thị Nguyệt Tú – Giám đốc Công ty Luật TNHH Thái Hà, Đoàn Luật sư TP Hà Nội thì đất đấu giá là loại đất có tính pháp lý cao nhất hiện nay trên thị trường bất động sản.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyệt Tú chia sẻ, đất đấu giá phải là điều kiện để tổ chức đấu giá đất bao gồm 3 điều kiện: Phải có kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất đã giải phóng xong mặt bằng; có phương án đấu giá đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, toàn bộ quá trình đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản năm 2010.

Cũng theo Luật sư Nguyệt Tú, việc đấu giá đất khi chưa đủ điều kiện có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất ảo, thổi giá đất lên cao. Từ đó, làm biến động, bất ổn định thị trường bất động sản, kéo theo nhiều rủi ro, thiệt thòi cho người mua.

Khi muốn mua đất, việc người dân cần làm đầu tiên là không nên nghe và tin những gì mà bên bán/người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó là phải hỏi, đọc, thấy và kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án.

Cụ thể, hỏi người môi giới/người bán để đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,…

Việc này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua.

Tiếp đó, người mua cần kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Điều này giúp người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.

Người mua cũng cần tìm hiểu, kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Cùng với đó, người mua phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên. Các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Đặc biệt, luật sư lưu ý, người mua cần phía bán (môi giới, chủ đầu tư) chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Việc hỏi theo bước này rất quan trọng vì nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Cuối cùng, người mua cần rà soát, tìm hiểu xem dự án hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không vì có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng.

Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc.