Hướng dẫn về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sau khi thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp
Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), khi người dân nhận chuyển nhượng đất và tự xây dựng nhà ở không thuộc đối tượng quy định tại Luật Đường sắt số 95/2025/QH15 thì vẫn phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.
Vướng mắc về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sau khi thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp
Vừa qua, anh Danh Trường là chuyên viên đang công tác tại UBND xã Tây Phương, TP Hà Nội và đang thực hiện công tác cấp phép xây dựng. Trong quá trình thực hiện công tác cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn xã Tây Phương khi thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp đã gặp một số khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý cần phải xin ý kiến hướng dẫn, giải quyết.
Cơ quan của anh Danh Trường đã có Văn bản gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng TP Hà Nội. Tuy nhiên, anh Trường vẫn còn nội dung chưa rõ, cụ thể: Ngày 29/5/2025, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 78/CĐ-TTg về việc tập trung cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng, trong đó có nội dung chỉ đạo Bộ Xây dựng tập trung thực hiện “cắt giảm thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc các công trình thuộc khu vực đã phê duyệt thiết kế đô thị”. Sau khi có Công điện của Thủ tướng thì cử tri rất đồng tình ủng hộ chủ trương trên.
Hiện nay, trên địa bàn xã Tây Phương có một số dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thuộc các khu vực có quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã và điểm dân cư nông thôn tỷ lệ 1/500 (quy mô đầu tư dự án chỉ đầu tư xây dựng giao thông, san nền, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng,… không đầu tư xây dựng công trình nhà ở trên đất và người dân trúng đấu giá quyền sử dụng đất tự xây dựng; trong quy hoạch chi tiết đã có các thông số chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như số tầng cao, mật độ xây dựng, cốt tầng 1, hệ số sử dụng đất….).
Theo như ý kiến trả lời của Sở Xây dựng TP Hà Nội thì trên địa bàn xã các có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nêu trên vẫn không được miễn giấy phép xây dựng, mà phải là công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hiểu đơn giản thì giống như các khu đô thị, dự án có phần nhà xây nổi sẵn thì sẽ được miễn phép.
Điều này khiến anh Danh Trường thắc mắc về việc các Sở ngành hướng dẫn về việc thực hiện Công điện số 78/CĐ-TTg đã đúng hay chưa, để anh có cơ sở hướng dẫn người dân trong công tác cấp phép xây dựng theo đúng quy định?
Sau khi nghiên cứu, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến trả lời thắc mắc của anh Danh Trường như sau:
"Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với dự án khu dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có nhà nước thẩm quyền phê duyệt, khi người dân nhận chuyển nhượng đất và tự xây dựng nhà ở không thuộc đối tượng quy định tại Luật Đường sắt số 95/2025/QH15. Người dân phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình".
Thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ theo quy định mới
Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 quy định về thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã.
Theo tiểu mục 1 Mục C Phần II ban hành kèm theo Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025 quy định về thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã.
Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, thông báo 1 lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nếu tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng quy định hoặc không đúng thực tế.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Việc kiểm tra được thực hiện như sau:
Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng;
Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy;
Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra (nếu có) đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết kế theo quy định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP và Nghị định 144/2025/NĐ-CP.
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận bổ sung hồ sơ nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan.
Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.
Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.
Trong thời hạn 20 ngày (hoặc 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.
