HoREA đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng

Mới đây tại báo cáo chi tiết, thuyết minh các đề xuất giải pháp phục vụ Hội nghị thúc đẩy nhà ở xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những báo cáo đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ.

Trong đó, liên quan đến việc phát triển thị trường căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, HoREA đã có một số đề xuất:

Thứ nhất, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch để tiếp tục xây dựng hoàn thiện quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình căn hộ du lịch (condotel) phục vụ mục đích du lịch, bởi lẽ quy chuẩn, tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (còn gọi là phòng suite trong khách sạn có bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng theo quy định của Luật Du lịch 2017 đang tiệm cận với “tiêu chuẩn quốc tế”, nhưng quy chuẩn xây dựng căn hộ condotel hiện nay vẫn chưa thật sát với tình hình thực tiễn của thị trường căn hộ condotel.

Thứ hai, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trường hỗ trợ các địa phương để triển khai, thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng) có thời hạn tối đa 50 năm cho các nhà đầu tư, khách hàng theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 149 Luật Đất đai 2024; đồng thời, đối với các dự án condotel có nguồn gốc từ “đất ở” chuyển sang “đất thương mại, dịch vụ (du lịch) hoặc khu vực đất có dự án condotel trước đây thuộc loại “đất thương mại, dịch vụ (du lịch)”, nhưng nay đã được điều chỉnh quy hoạch thành “đất ở” thì Hiệp hội đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho nhà đầu tư, khách hàng sau khi chủ đầu tư “dự án condotel chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại” và nhà đầu tư, khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.

Thứ ba, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét trình cấp có thẩm quyền cho phép “cá nhân nước ngoài” được mua, thuê mua căn hộ condotel thuộc các dự án căn hộ condotel, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững, trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những đánh giá trong quá trình phát triển các dự án condotel các năm qua.

Theo đó, lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, đã góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo đô thị và góp phần vào sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này). Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn, bởi lẽ: Thu hồi nhanh vốn đầu tư; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; Lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Trong khi khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt.

Một số chủ đầu tư đã cam kết với khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" đối với căn hộ condotel. Cam kết này trái với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án và có thể được gia hạn.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu vẫn tiếp tục phát triển nóng, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư dự án có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng sẽ gây ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản du lịch.

Ngoài loại hình căn hộ condotel trên đây, hiện nay còn xuất hiện một dạng khác của căn hộ condotel là "căn hộ hometel" cũng là căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, nhưng điểm khác biệt mà chủ đầu tư công bố là người sở hữu căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2), hoặc tự cho thuê, và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng (nếu có).