HoREA đề xuất 10 giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trên cơ sở diễn biến tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (thường chiếm khoảng 25-30% thị trường bất động sản cả nước), có thể nhận định thị trường bất động sản năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước, cụ thể là trong suốt năm 2023 thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã tăng trưởng âm cho đến quý 1/2024 vẫn còn âm -0,5%, nhưng kể từ quý 2 đã chuyển sang tăng trưởng dương +2,94%, đến quý 3 tiếp tục tăng trưởng dương +6,7%, cả năm 2024 ước tăng trưởng dương +9%. Tuy nhiên, doanh thu kinh doanh bất động sản tháng 01/2025 ước chỉ đạt 22.932 tỷ đồng, giảm khoảng 3,3% so với tháng 12/2024.

Có thể dự báo thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025 và có tính chất là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi.

HoREA đề xuất 10 giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và sau năm 2030, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, giải pháp thứ nhất, trước mắt, Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, để thể chế hóa Chỉ thị 34-CT/TW của Ban Bí thư về “Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hộitrong tình hình mới”, trong đó cho phép thực hiện thí điểm “5 cơ chế đặc thù”, bao gồm, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, gồm có Quỹ phát triển nhà ở xã hội; cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn Công đoàn, để phù hợp với đặc thù của các dự án nhà lưu trú cho công nhân, lao động tại các khu công nghiệp.

Giải pháp thứ hai, để phù hợp với điều kiện đặc thù của các lực lượng vũ trang nhân dân, bởi lẽ Bộ Quốc phòng có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng Bộ Công an không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc quyền. Hiệp hội đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét bổ sung khoản 9 (mới) Điều 5 Dự thảo “Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”, quy định: Trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định doanh nghiệp Quân đội, Công an (nếu có) hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân…

Giải pháp thứ ba, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”…

Giải pháp thứ tư, để thực thi chính sách đối với chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn với lãi suất ưu đãi quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và Điều 25, Điều 26, khoản 3 Điều 71 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP để cho phép Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và không còn xảy ra “xung đột pháp luật” với Điều 25, Điều 26 và khoản 3 Điều 71 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố “điều kiện vay vốn, mức vốn vay, thời hạn vay, lãi suất vay, bảo đảm tiền vay và các nội dung khác có liên quan đối với khoản vay tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo quy định hiện hành của pháp luật về tín dụng đầu tư của Nhà nước”, để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước có Văn bản hướng dẫn 9 Ngân hàng thương mại thực hiện cơ chế “lãi suất vay thương mại hợp lý theo cơ chế lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 – 2% so với lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và công bố công khai lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân này” đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, để phát huy hiệu quả Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng…

Giải pháp thứ năm, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định “lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội”…

Giải pháp thứ sáu, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định “Trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 6%” (thấp hơn 70% so với thuế suất thuế GTGT, thuế TNDN thông thường) để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê…

Đề xuất giải pháp thứ bảy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 78 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP “quy định chuyển tiếp” theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tại thời điểm Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP mà “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội” thì chủ đầu tư được lựa chọn “tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định của các Nghị định nêu trên hoặc theo các quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP”…

Tiếp tục giải pháp thứ tám, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một hình thức nhà ở xã hội là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng, cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người có thu nhập thấp, người nhập cư, để các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế”…

HoREA đã đề xuất những giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Giải pháp thứ chín, Hiệp hội đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc về việc phối hợp công tác của các Sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội (và cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị)…

Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi điểm a khoản 2 Điều 46 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định về tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự…

Hiệp hội đồng thời đề nghị “Ban Chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án” và “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ”, “Tổ công tác giải quyết các dự án tồn đọng, dừng thi công” tập trung giải quyết những dự án còn vướng mắc chưa được triển khai, thực hiện, bởi lẽ Hiệp hội nhận thấy về cơ chế, chính sách thì hiện nay không thiếu, nhưng để pháp luật đi vào cuộc sống thì khâu then chốt là công tác thực thi pháp luật tại các địa phương, đồng thời vẫn phải tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và sát với tình hình thực tiễn.

Giải pháp thứ mười, hưởng ứng Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 đã có khoảng 15 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ, nên Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất và thực hiện nhiều phương thức để tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là tạo điều kiện để nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Về trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, xử lý hiệu quả nợ xấu và trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đến hạn, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang đầu tư nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và tích cực tham gia Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030 và Chương trình xóa nhà tạm, nhà dột nát do Chính phủ phát động và phải hoàn thành trong năm 2025.