Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) mới đây có một số đánh giá về bảng giá đất mới do UBND TP HCM ban hành, hiệu lực từ 31/10/2024 đến hết 31/12/2025.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã ban hành văn bản số 131/2024/CV-HoREA. Trong đó HoREA có những đánh giá về "Bảng giá đất điều chỉnh".
Bảng giá đất điều chỉnh có tính tích cực
Theo HoREA thì “Bảng giá đất điều chỉnh” đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của Hiệp hội, cộng đồng doanh nghiệp, các chuyên gia, người dân và đã quán triệt đầy đủ Kết luận số 1060-KL/TU ngày 31/08/2024 của Ban Thường vụ Thành ủy TP Hồ Chí Minh “về chủ trương cần thiết điều chỉnh và cách thức thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND trên địa bàn TP Hồ Chí Minh”.
Thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính, nên về tổng thể đã bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan là người sử dụng đất (đặc biệt là các cá nhân, hộ gia đình), nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và bảo đảm công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 31/10/2024.
 |
| HoREA: Bảng giá đất điều chỉnh đã có tính tích cực Ảnh: Quang Định. |
Theo HoREA đánh giá, “Bảng giá đất điều chỉnh” đã có sự cân chỉnh, thay đổi rất hợp tình hợp lý có tính tích cực.
Cụ thể, bảng giá đất mới đối với đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, TP Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2.36 lần (quận 3) đến tăng cao nhất 38.8 lần (huyện Hóc Môn) so với bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND (bảng giá đất 2020). Trong khi bảng giá đất dự thảo có mức tăng từ 10-20 lần.
Giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1, đã giảm 15.2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất dự thảo (giảm 123 triệu đồng/m2) và chỉ còn gấp 4.24 lần thay vì gấp 5 lần so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 của đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1 theo bảng giá đất 2020.
Bên cạnh đó, UBND TP Hồ Chí Minh bổ sung giá đất cho 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala. Đây là 4 trong 570 tuyến đường mới của TPHCM chưa có giá đất.
HoREA đánh giá bảng giá đất mới đã được cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, TP Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương, điển hình là mức giá đất ở của đường song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt) huyện Hóc Môn là 32.3 triệu đồng/m2, đã giảm 54.5% so với mức giá 71 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất dự thảo (giảm 38.7 triệu đồng/m2) và chỉ còn gấp 38.8 lần so mức giá đất ở 1.4 triệu đồng/m2 của bảng giá đất 2020, thay vì 50.7 lần như bảng giá đất dự thảo.
Bảng giá đất mới khắc phục được tình trạng giá đất chưa hợp lý của bảng giá đất dự thảo trên địa bàn quận 1, quận 4 và quận 5. Cụ thể, bảng giá đất dự thảo đã nhân đồng loạt giá đất cũ với hệ số lần lượt là 5, 11.3 và 5.6 để ra giá đất mới mà không cân chỉnh theo từng vị trí đất. Còn bảng giá đất mới và đã cân chỉnh lại theo từng vị trí đất của các tuyến đường trên địa bàn của từng quận hợp lý hơn.
Chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản
HoREA cũng đã đưa ra những tác động và một số giải pháp để triển khai thực hiện hiệu quả "Bảng giá đất điều chỉnh".
Theo đó, “Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.
 |
| “Bảng giá đất điều chỉnh” chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản. |
Cũng theo HoREA, “Bảng giá đất điều chỉnh” chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.
Do vậy, HoREA đề nghị Nhà nước có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” để “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính, nên Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.
Đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảo đảm “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp và đề nghị quan tâm đến 04 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của “Bảng giá đất điều chỉnh” hoặc “Bảng giá đất lần đầu”.
