Hoàn thiện tiêu chí, bảo đảm bảng giá đất sát thực tế

Những vấn đề trên được đưa ra tại Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), do Cơ quan Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức chiều 23/9, tại Hà Nội.

Bà Hà Thị Nga, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam; bà Nguyễn Thị Phương Hoa - Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì Hội nghị.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung vào các nhóm chính sách như: Đổi mới, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất; hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai, giá đất; hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất.

Bên cạnh đó, dự thảo chú trọng đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số, nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, phân cấp, phân quyền; đổi mới công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, đồng thời siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Nêu ý kiến tại Hội nghị, GS,TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW (về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan- PV) nhấn mạnh việc kiểm soát quyền lực, bảo đảm công bằng, minh bạch, tránh khiếu kiện kéo dài và ưu tiên cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng.

Trong khi Dự thảo Luật quy định, đối với dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua việc thu hồi 25% diện tích đất còn lại để giao cho nhà đầu tư.

Theo ông Trần Ngọc Đường, việc dùng quyết định hành chính để thu hồi 25% diện tích còn lại có nguy cơ chuyển giao dịch dân sự thành thu hồi bắt buộc, dễ phát sinh khiếu kiện phức tạp từ nhóm hộ dân còn lại, chưa hoàn toàn triệt để theo tinh thần tôn trọng sự thỏa thuận bình đẳng. “Dự thảo Luật cần cân nhắc ngưỡng và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho 25% hộ dân còn lại trong dự án thỏa thuận chuyển nhượng” - GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị.

Cho rằng Luật Đất đai năm 2024 đã hình thành một chế định tương đối toàn diện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS Phạm Hữu Nghị - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đề nghị lần sửa đổi này không nên xuất phát từ quan niệm phải làm lại toàn bộ, mà cần kế thừa những quy định đã hợp lý và tập trung giải quyết những vấn đề thực sự phát sinh do thay đổi thể chế, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, yêu cầu tích hợp quy hoạch và những hạn chế đã được thực tiễn nhận diện.

Cụ thể, Dự thảo Luật có những thay đổi đáng chú ý theo hướng tích hợp quy hoạch, giảm tầng nấc, tăng phân quyền, ứng dụng dữ liệu và tạo sự linh hoạt. Tuy nhiên, tinh gọn quy hoạch không thể đồng nghĩa với tinh giản các cơ chế kiểm soát quyền lực, bởi quy hoạch sử dụng đất có đặc điểm đặc biệt: chỉ một thay đổi về ranh giới hoặc mục đích sử dụng đất cũng có thể tạo ra sự thay đổi rất lớn về giá trị kinh tế. Vì vậy, pháp luật về quy hoạch đất đai không chỉ là pháp luật về kỹ thuật phân bổ không gian mà còn là pháp luật kiểm soát quyền lực phân bổ lợi ích từ đất đai. Quy hoạch phải đủ ổn định để người dân và nhà đầu tư có thể tin cậy; đủ linh hoạt để đáp ứng yêu cầu phát triển; nhưng việc điều chỉnh phải đủ chặt chẽ để không thể dễ dàng “bẻ” quy hoạch theo lợi ích riêng.

Quan tâm tới vấn đề giá đất, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Khoản 2 Điều 78 dự thảo Luật quy định tiêu chí xây dựng bảng giá đất quá đơn giản, không đủ phản ánh sự khác biệt về giá trị giữa các thửa đất. Cụ thể, Dự thảo quy định tiêu chí xây dựng bảng giá đất mới dừng lại ở “loại đất, khu vực, vị trí”, chưa phản ánh đầy đủ những yếu tố tạo nên sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác kinh tế của đất, đặc biệt đối với đất sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc phân loại theo loại đất, khu vực và vị trí là cần thiết để hình thành cấu trúc cơ bản của bảng giá đất, nhưng ba tiêu chí này chủ yếu giúp phân nhóm đất ở cấp độ tương đối khái quát. Trong thực tế, ngay cả các thửa đất cùng loại đất, cùng khu vực và được xếp cùng một vị trí vẫn có thể có giá trị kinh tế rất khác nhau. Vì vậy, nếu chỉ sử dụng ba tiêu chí này, bảng giá đất có nguy cơ phản ánh một mức giá mang tính bình quân cho một nhóm đất mà chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng nhóm vị trí có giá trị thực tế khác biệt.

Điểm này còn tạo ra sự chưa thống nhất với Điều 77 Dự thảo (thừa nhận việc định giá phải dựa trên nhiều căn cứ, trong đó có thông tin đầu vào và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất). Do vậy, bà Nga đề xuất hoàn thiện theo hướng mở rộng nhưng có giới hạn các tiêu chí xây dựng bảng giá đất. “Ngoài loại đất, khu vực và vị trí, cần tính đến những nhóm yếu tố có tính ổn định và ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất như: điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian của khu đất và những hạn chế pháp lý cơ bản đối với khả năng khai thác đất. Chính phủ có thể quy định chi tiết cách phân loại và xây dựng vùng giá để tránh làm Luật quá kỹ thuật”- PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.

Về căn cứ định giá đất (Khoản 2 Điều 77 dự thảo Luật), PGS.TS Nguyễn Thị Nga chỉ ra những điểm chưa hợp lý (thể hiện ở điểm c Khoản 2) khi mới xác định “thông tin đầu vào để định giá đất” là một căn cứ định giá nhưng chưa quy định rõ tiêu chuẩn lựa chọn, thứ tự ưu tiên. “Vấn đề đó là thông tin đầu vào này là gì thì chưa được Dự thảo quy định rõ.”- bà Nga nhận xét.

Trong thực tế, thông tin về giá đất có thể được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như: giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dữ liệu kê khai thuế, dữ liệu từ cơ sở dữ liệu đất đai, kết quả tư vấn định giá hoặc thông tin khảo sát thị trường… Tuy nhiên, mức độ tin cậy và khả năng phản ánh giá trị thị trường của các nguồn thông tin này không giống nhau. Giá ghi trong hợp đồng có thể thấp hơn giá giao dịch thực tế; giá trúng đấu giá có thể bị đẩy lên bất thường trong một cuộc đấu giá cụ thể; dữ liệu thuế có thể phản ánh giá kê khai chứ chưa chắc phản ánh đầy đủ giá trị chuyển nhượng; trong khi dữ liệu của tổ chức tư vấn lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, phạm vi khảo sát và cách lựa chọn mẫu.

Ngoài ra, điểm chưa hợp lý còn thể hiện ở chỗ: Dự thảo chưa xác định trong trường hợp có nhiều nguồn thông tin cùng tồn tại thì nguồn nào được ưu tiên sử dụng, nguồn nào chỉ có giá trị tham khảo và trong điều kiện nào một nguồn dữ liệu phải bị loại trừ…

Trên cơ sở đó, bà Nga đề xuất dự thảo Luật nên bổ sung ngay ở cấp độ Luật nguyên tắc: lựa chọn thông tin đầu vào theo hướng dữ liệu được sử dụng phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu về tính hợp pháp, tính xác thực, tính cập nhật, mức độ tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, điều kiện hạ tầng và khả năng khai thác của thửa đất. Đồng thời, cần quy định thứ tự ưu tiên hoặc ít nhất là nguyên tắc đánh giá độ tin cậy giữa các nguồn dữ liệu; những giao dịch bất thường, giao dịch giữa các bên có quan hệ liên kết, giao dịch có dấu hiệu không phản ánh đúng giá trị thị trường hoặc dữ liệu đã quá xa thời điểm định giá phải được loại trừ hoặc điều chỉnh…

Phát biểu tại Hội nghị, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Hà Thị Nga nêu rõ, thời gian qua, Mặt trận Tổ quốc các cấp đặc biệt quan tâm đến quá trình xây dựng và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bởi đây là đạo luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp và nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội.

Bà Hà Thị Nga khẳng định Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam sẽ tổng hợp đầy đủ, nghiêm túc các ý kiến phát biểu, phản biện của các đại biểu tại hội nghị; nghiên cứu, chắt lọc và phản ánh đầy đủ những vấn đề được quan tâm, đồng thời đề xuất, kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, xem xét trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện và trình ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới./.