Hàng chục nghìn hồ sơ ùn ứ, trả lại: Thuế soi mua bán đất hai giá, dân lo bị ‘ngâm’ lâu

Bước thay đổi quan trọng, nhiều người ngỡ ngàng

“Anh chị cho em hỏi, trong giấy chuyển nhượng đất ghi số tiền chuyển nhượng là 50 triệu đồng, thì khi nộp phí thuế sang tên sổ đỏ, mất phí 2,5% của 50 triệu hay 2,5% của giá tiền mua thực tế (432 triệu)”, đây là câu hỏi của một người dân trong một Diễn đàn về ‘sổ đỏ’.

Có thể thấy, giá chuyển nhượng trên hồ sơ thuế của người dân này thấp tới 8 lần giá chuyển nhượng thực tế. Câu chuyện trên là rất phổ biến.

Hiện nay, khi chuyển nhượng bất động sản, người dân sẽ chịu 2 loại thuế phí là lệ phí trước bạ (0,5%) và thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng).

Do đó, để giảm số tiền thuế phí phải nộp và phí công chứng, người dân thường kê khai giá nhà đất tại Hồ sơ công chứng với giá trị rất thấp, hầu hết lấy theo bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành.

Hình thức chuyển nhượng nhà đất ‘hai giá’ này không phải cá biệt mà đã trở nên phổ biến từ hàng chục năm nay. Nhưng từ 2022, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế bắt đầu siết chặt việc chuyển nhượng nhà đất ‘hai giá’, yêu cầu phải kê khai đúng giá trị mua bán. Điều này khiến không ít người ‘ngỡ ngàng’ khi hồ sơ bị trả đi trả lại nhiều lần do kê khai giá thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế.

Chị Nguyễn Mai Hiền kể: Đầu năm nay tôi mua một mảnh đất 100m2, nhưng vẫn theo thói quen cũ nên ghi giá chuyển nhượng trong hồ sơ công chứng chỉ 200 triệu đồng. Tính ra số thuế phí tôi phải nộp là 5 triệu đồng (2,5%). Tuy nhiên, khi hồ sơ gửi lên, thì cơ quan thuế ấn định lại số tiền trên giá chuyển nhượng cao hơn hồ sơ công chứng cao hơn nhiều lần. Do đó, số thuế tôi phải nộp cũng nhiều hơn đáng kể.

“Dù sao tôi vẫn thấy may mắn hơn nhiều người là không bị trả lại hồ sơ chuyển nhượng. Từ đó tôi rút ra kinh nghiệm là để yên tâm khi giao dịch nhà đất thì tốt nhất từ lần sau tôi ghi sát với giá chuyển nhượng, chứ không kê khai thấp hơn giá mua bán thực tế nữa”, chị Hiền nói.

Theo Tổng cục Thuế, trong giai đoạn 1/1/2021 đến 15/1/2022, cơ quan thuế đã đấu tranh chống thất thu với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) qua đó tăng thu hơn 500 tỷ đồng và chỉ tính riêng giai đoạn 1/1/2022 đến 31/3/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh với 60.289 hồ sơ, số thu tăng hơn 326 tỷ đồng.

Với kết quả này cho thấy, người nộp thuế đã nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, chủ động khai tăng giá chuyển nhượng ngay từ ban đầu khi làm hợp đồng công chứng.

Cụ thể, tại TP. Hà Nội năm 2021 tăng 550 tỷ đồng so với năm 2020, tỷ lệ tăng 24% trong khi lượng hồ sơ tăng 11,7%; tại TP Hồ Chí Minh năm 2021 tăng 20% với năm 2020, 3 tháng đầu năm 2022 tăng 57,11% so với cùng kỳ. Cá biệt qua đấu tranh tại một số địa phương, các tổ chức cá nhân đã kê khai giá chuyển nhượng BĐS tăng từ 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu.

Từ khi cơ quan thuế siết chặt việc “mua bán nhà hai giá”, nhiều người ngỡ ngàng khi hồ sơ bị ‘ngâm’ quá lâu. Thậm chí, đã có một số phản ánh ở một số nơi cán bộ thuế gây khó khăn, nhũng nhiễu cho người dân, doanh nghiệp.

Để tránh tình trạng cán bộ thuế nhũng nhiễu, hạch sách người dân, ngày 28/4/2022, Tổng cục Thuế tiếp tục ban hành công văn gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương yêu cầu chỉ đạo và có cơ chế giám sát, tránh hiện tượng nhũng nhiễu gây khó khăn trong quá trình làm việc của cán bộ thuế; tuyên truyền, hướng dẫn việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản cho người nộp thuế.

Tổng cục Thuế giao Cục Kiểm tra nội bộ; Giải quyết khiếu nại, tố cáo và phòng chống tham nhũng chỉ đạo việc xây dựng nội dung, chương trình, kế hoạch kiểm tra nội bộ để kiểm tra theo chương trình, kế hoạch hoặc yêu cầu đột xuất; kiểm tra tính liêm chính của cán bộ thuế trong công tác chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đảm bảo sự minh bạch - liêm chính của ngành thuế.

Ghi đúng giá giao dịch, hồ sơ dễ ‘trôi’

Trao đổi với PV.VietNamNet, ông Chung Thành Tiến, Chi hội Kế toán Hiểu đúng – làm đúng (Hội Kế toán TP.Hồ Chí Minh) chia sẻ: Việc chuyển nhượng đất giá trị 10 tỷ nhưng kê khai tại Hồ sơ công chứng chỉ cùng lắm 1 tỷ là phổ biến. Tôi không đồng tình với việc này. Bộ Tài chính nên làm mạnh vấn đề này để tránh thất thu thuế cho Nhà nước và trả thị trường về đúng bản chất của nó, hạn chế rủi ro cho những người mua bán về sau.

“Giá chuyển nhượng bao nhiêu người dân nên khai đúng như vậy vào hồ sơ công chứng thì không ai làm khó cả. Mức thuế phí 2,5% cũng không phải là cao. Ai hỏi tôi về thuế chuyển nhượng bất động sản tôi cũng chỉ ra cho họ những rủi ro rất lớn gặp phải như vụ luật sư Trần Vũ Hải”, vị chuyên gia này kể.

Mặt khác, việc dùng từ xác định ‘giá thị trường’ như trong các văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế hiện nay cũng chưa hẳn chính xác bởi rất khó để xác định đâu là giá thị trường. Thay vào đó, Bộ Tài chính và ngành thuế nên dùng từ ‘giá thỏa thuận’ khi xác định giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ phù hợp hơn.

Tuy nhiên, cùng với việc siết chặt kê khai giá chuyển nhượng bất động sản đúng thực tế, vị chuyên gia này cũng chỉ ra một điểm chưa phù hợp của việc đánh thuế thu nhập cá nhân với giao dịch bất động sản. Hiện nay, dù chuyển nhượng lỗ hay lãi người dân đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 2%.

“Thuế thu nhập đánh trên thu nhập chịu thuế. Nhưng nếu không có thu nhập thì sao lại yêu cầu người dân nộp thuế? Ngành thuế đang siết lại việc kê khai giá chuyển nhượng, khi giá mua bán được kê khai đầy đủ với những chế tài mạnh mẽ như hiện nay thì ngành thuế sẽ có cơ sở dữ liệu đầu vào của mảnh đất, căn hộ đó. Khi người dân bán ra về sau thì sẽ có giá đầu ra. Lấy giá đầu ra trừ đi giá đầu vào thì sẽ tính được phần thu nhập chịu thuế, nhân lên theo biểu thuế suất lũy tiến/ấn định thuế thì ra số thuế người dân phải nộp. Như thế sẽ công bằng hơn là việc dù bán lỗ vẫn phải chịu thuế 2% như hiện nay”, chuyên gia này chia sẻ.

Tổng cục Thuế cho biết số thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã liên tục tăng trong mấy năm qua. Năm 2020 tăng gần 1,8 nghìn tỷ đồng, tỷ lệ tăng 12% so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng, tỷ lệ tăng 30% so với năm 2020. Lũy kế 3 tháng đầu năm 2022 tăng 3,2 nghìn tỷ đồng, tỷ lệ tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021.