Đối với một số dự án đầu tư trên địa bàn TP Hà Nội gặp phải một số khó khăn; để “gỡ khó” cho các dự án này, UBND TP Hà Nội đã có Văn bản gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến hướng dẫn.
 |
| Ảnh minh họa. |
Hà Nội xin “cơ chế” đối với dự án nhà ở xã hội
Theo đó, đối với các kiến nghị tại Báo cáo số 258/BC-UBND ngày 25/9/2017 nêu: Về thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư công nhóm A vốn ngân sách TP: UBND TP Hà Nội đề xuất, hiện nay, TP Hà Nội đang triển khai một số dự án hạ tầng đô thị, phát triển kinh tế - xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu dân sinh bức xúc. TP có đội ngũ cán bộ, công chức và các cơ quan tham mưu có đủ năng lực tham mưu trong việc thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án nhóm A. Vì vậy, để rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư các dự án, đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ báo cáo Quốc hội phân cấp cho TP Hà Nội (HĐND Thành phố) phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư công nhóm A vốn ngân sách TP.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đề nghị xem xét kiến nghị này trong việc rà soát, sửa đổi Luật Đầu tư công trên cơ sở đánh giá tổng thể các vướng mắc và yêu cầu phân cấp thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của các địa phương. Trường hợp chỉ là vấn đề cần giải quyết của TP Hà Nội thì đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Thủ đô đối với một số loại dự án cụ thể.
Đối với cơ chế phát triển quỹ nhà ở xã hội, UBND TP Hà Nội đề xuất: Cho phép thành phố được phát triển quỹ nhà ở xã hội theo nguyên tắc cân đối tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên toàn thành phố để hình thành các khu nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ.
Việc này, Bộ Xây dựng nhận thấy việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo hướng hình thành các khu nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ trên địa bàn TP Hà Nội là một trong những hình thức đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, ngoài việc hình thành các khu nhà ở xã hội tập trung theo quy hoạch, pháp luật về nhà ở còn quy định bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội (khoản 2 Điều 16, khoản 3 Điều 56 của Luật Nhà ở; khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).
Mặt khác, việc hình thành các khu nhà ở xã hội tập trung đòi hỏi phải có quỹ đất và nguồn vốn đầu tư lớn để phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nếu không gắn dự án nhà ở xã hội với nhà ở thương mại thì chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ tăng cao, không phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng có thu nhập thấp; các đối tượng này không có điều kiện được hưởng hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và đồng bộ gắn với nhà ở thương mại.
Ngoài ra, các khu nhà ở xã hội tập trung thường phải bố trí quy hoạch xa trung tâm đô thị, không đáp ứng được nhu cầu chỗ ở gắn với địa điểm làm việc của đại đa số người lao động trong khu vực đô thị. Việc bố trí các khu nhà ở xã hội tập trung đòi hỏi các đối tượng có thu nhập thấp phải trả chi phí để quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở cao, không phù hợp với điều kiện thu nhập của các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Từ các lý do nêu trên, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội thực hiện việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp bố trí tỷ lệ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại mà không phù hợp với quy hoạch hoặc điều kiện cụ thể thì phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Về cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư. UBND TP Hà Nội kiến nghị Chính phủ chấp thuận, cho phép áp dụng hình thức thu hồi đất, giao đất theo quy định của Luật Đất đai và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu khi đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư. Cho phép áp dụng cơ chế nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao căn hộ khi đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư; cho phép cho chủ đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận định mức không bao gồm phí lãi suất tiền vay để thực hiện dự án (để quản lý giá bán nhà cũng như đảm bảo phù hợp với giá bán nhà tái định cư trên địa bàn) theo định mức như xây dựng nhà ở xã hội.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng thống nhất với đề xuất của UBND TP Hà Nội kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho áp dụng hình thức thu hồi đất, giao đất theo quy định của Luật Đất đai và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu khi đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, đề xuất này có liên quan đến quy định tại khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ỏ 2014 và pháp luật về đất đai. Do vậy, cần phải nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 mới có cơ sở để thực hiện.
Về đề xuất cho phép áp dụng cơ chế nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao căn hộ khi đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư. Bộ Xây dựng cho biết, kiến nghị này thuộc chức năng, nhiệm vụ của Bộ Tài chính. Vì vậy, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính có ý kiến về nội dung này.
Về kiến nghị của UBND TP Hà Nội cho phép cho chủ đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận định mức không bao gồm phí lãi suất tiền vay để thực hiện dự án (để quản lý giá bán nhà cũng như đảm bảo phù hợp với giá bán nhà tái định cư trên địa bàn) theo định mức như xây dựng nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng nhận thấy, theo quy định tại khoản 2 Điều 28 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt phương án mua nhà ở tái định cư, trong đó có giá mua bán nhà ở thương mại để bố trí tái định cư trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm mua bán, bao gồm cả tiền sử dụng đất.
Do vậy, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, TP Hà Nội được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền về tỷ lệ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư dự án.
Tạo cơ chế từ chính sách pháp luật
Về triển khai Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo xây dựng mới nhà chung cư: UBND TP Hà Nội đề nghị bổ sung 02 tiêu chí để đưa chung cư cũ vào kế hoạch cải tạo xây dựng lại, Bộ Xây dựng ghi nhận các kiến nghị này để nghiên cứu tiếp thu khi sửa đổi bổ sung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.
Trước mắt, đề nghị TP chỉ đạo khẩn trương hoàn thành việc rà soát đánh giá, kiểm định an toàn chịu lực đối với nhà chung cư; tập trung ưu tiên đánh giá, kiểm định trước đối với chung cư có dấu hiệu hư hỏng nặng và nguy hiểm; khẩn trương tổ chức, chỉ đạo lập, phê duyệt, công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên đại bàn theo quy định tại Điều 6, Điều 7 của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.
Về đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương triển khai thực hiện dự án đầu tư “Xây dựng, cải tạo chỉnh trang xung quanh hồ Hoàn Kiếm”. Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1462/BXD-QHKT ngày 27/6/2017 về việc góp ý dự án xây dựng, cải tạo chỉnh trang xung quanh hồ Hoàn Kiếm, TP Hà Nội. UBND TP Hà Nội chỉ đạo, kiểm soát việc tiếp thu, hoàn chỉnh hồ sơ theo các ý kiến đóng góp tại văn bản.
Về triển khai dự án đầu tư xây dựng Trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia tại huyện Đông Anh: Bộ Xây dựng về cơ bản thống nhất với nguyên tắc điều chỉnh cục bộ tại khu vực Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia, huyện Đông Anh như đề xuất của UBND TP Hà Nội tại Văn bản số 4020/UBND-ĐT ngày 21/8/2017. Diện tích đất để làm dự án thành phần của Dự án Trung tâm hội chợ triển lãm Quốc gia tại khu vực Đông Anh sẽ được xác định cụ thể sau khi phương án tài chính của Dự án Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc gia được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.
Về việc điều chỉnh quy mô dân số và điều chỉnh ranh giới nghiên cứu quy hoạch dự án Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm và Dự án khu đô thị Gia Lâm, huyện Gia Lâm: UBND TP Hà Nội đề xuất cho phép bổ sung khoảng 112.700 người vào tổng quy mô dân số tối đa được xác định theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, làm cơ sở điều chỉnh cục bộ các quy hoạch phân khu liên quan (N11, S3) và nhà đầu tư có cơ sở triển khai điều chỉnh nhiệm vụ, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 các Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ tại quận Nam Từ Liêm và khu đô thị Gia Lâm tại huyện Gia Lâm. Cho phép điều chỉnh mở rộng ranh giới nghiên cứu lập quy hoạch thực hiện dự án Khu đô thị Gia Lâm.
Cũng về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1648/BXD-PTĐT ngày 20/7/2017 và Văn bản số 2208/BXD-PTĐT ngày 18/9/2017, cụ thể như sau:
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội và các quy hoạch phân khu được duyệt (bao gồm phân khu S3, N11) đã dự báo, tính toán quy mô dân số toàn đô thị và từng khu vực đến năm 2020, năm 2030 và năm 2050. Các dự báo đã tính toán đến tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học, giãn dân từ khu vực nội đô lịch sử (giảm từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu) sang các khu vực lân cận và ngoại vi, cũng như khả năng đáp ứng của cơ sở hạ tầng tại từng khu vực tương ứng.
Do vậy, trường hợp UBND TP Hà Nội đề xuất bổ sung dân số tại các dự án dẫn đến làm thay đổi dự báo dân số theo quy hoạch phân khu và Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã được phê duyệt thì cần có giải pháp, phương án để cân đối quy mô dân số giữa các quy hoạch phân khu, đảm bảo không phá vỡ các định hướng quy hoach phát triển không gian và hệ thống hạ tầng đã được xác định theo quy hoạch được duyệt. Các giải pháp, phương án, nội dung đề xuất việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Hà Nội của UBND TP Hà Nội phải cụ thể, rõ ràng, đảm bảo nguyên tắc đồng bộ giữa quy mô dân số (sau khi bổ sung) với các định hướng tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật, xã hội có liên quan, hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực do việc tập trung dân số mật độ cao trong dự án đến các hoạt động của hệ thống hạ tầng chung thành phố. Việc mở rộng ranh giới nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết thực hiện dự án khu đô thị Gia Lâm cần được nghiên cứu không làm phá vỡ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chung đã được phê duyệt.
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng về một số kiến nghị của UBND TP Hà Nội, đề nghị Văn phòng Chính phủ nghiên cứu, tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
