Thời gian qua, loại hình bất động sản phức hợp Căn hộ - Khách sạn hay còn gọi là “Condotel” phát triển bùng nổ tạo nên sự phức tạp trên thị trường bất động sản.
 |
| Ảnh minh họa. (Nguồn: CafeF) |
Sự kết hợp giữa mục đích ở và kinh doanh lưu trú dẫn đến những khó khăn khi đặt loại hình này vào khung pháp lý. Vậy, giải pháp nào với những trường hợp người dân đã, đang “mua” condotel.
Năm 2009, bất động sản đánh dấu sự xuất hiện của mô hình bất động sản Condotel đầu tiên tại Việt Nam, cao 40 tầng và 240 căn hộ đạt chuẩn 5 sao. Sau đó một loạt các dự án Condotel được xây dựng tại Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh…
Đến nay, đã có hàng trăm dự án condotel trên cả nước và vẫn tiếp tục gia tăng. Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình condotel trong khi chưa có bất cứ một khuôn khổ pháp lý nào, dẫn đến việc chủ đầu tư tung ra nhiều chiêu bài quảng cáo dễ gây nhầm lẫn để thu hút khách hàng. Đứng trước thực tế này, một số địa phương đã hợp thức hoá loại hình Condotel bằng khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” như một sự chữa cháy cho sự đã rồi,
Dưới đây là những phân tích của Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Trưởng Chi nhánh TP HCM - VPLS Trương Anh Tú:
Thời gian, gần đây Bộ TN&MT đưa ra hai giải pháp, “Giải pháp 1: Các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.
Giải pháp 2: Vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án”.
Sở dĩ tính tới việc sủa luật, vì Chúng ta đang đặt ra vấn đề “chưa có luật điều chỉnh” loại hình bất động sản Condotel, từ đó “nảy sinh nhu cầu” cần tạo ra hành lang pháp lý cho nó, nhưng thực tế Luật Đất đai đã có những quy định cho loại hình này (đất sản xuất kinh doanh), thực chất đây là loại đất phục vụ cho hoạt động khách sạn lưu trú.
Như vậy, không phải là pháp luật chưa có quy định cụ thể mà chỉ là chủ đầu tư đã cố tình làm sai. Đất ở và đất dịch vụ đều đã được quy định rất chi tiết tại Luật đất đai qua các thời kỳ, chúng ta không thể đòi hỏi hợp thức hoá Condotel như một "sự đã rồi", cũng như không thể đòi hỏi một sự vẹn toàn cho loại hình bất động sản khi mà bản chất của nó đã không đúng luật.
Do đó, quan điểm của tôi là: không sửa luật chỉ để điều chỉnh một hiện tượng của xã hội và phục vụ lợi ích của một thiểu số người. Nhưng chúng ta sẽ đưa ra những giải pháp để giải quyết những vấn đề đã nảy sinh, tồn tại, cụ thể:
Thứ nhất, đối với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31/12/2017, nếu muốn tồn tại thì chủ đầu tư phải nộp phạt vi phạm hành chính đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở đối với cả dự án.
Việc này sẽ tương tự như việc giải quyết các công trình xây dựng sai phép theo quy định tại khoản 9, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản“Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6, và điểm b Khoản 7 điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được… Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.
Điều này có nghĩa là, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở, để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ.
Việc chuyển đổi này sẽ kéo theo sự điều chỉnh thay đổi về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, sự thay đổi về kết cấu căn hộ codotel. Cần phải xác định đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư, do đó chủ đầu tư không được yêu cầu người mua nộp các khoản chi phí.
Thứ hai, đối với các dự án đang thực hiện, trước ngày 31/12/2017 chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ, thì các cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ từ đó không cấp Giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.
Việc dừng cấp giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel sẽ phải thực hiện đồng thời với việc yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật hiện hành và tránh gây hiểu nhầm cho người mua.
Thứ ba, đối với các dự án đang trong quá trình xin giấy phép, chưa triển khai xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về quảng cáo, ký kết hợp đồng, không được gây nhầm lẫn cho người mua về việc sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với đất dịch vụ.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước cần phải tăng cường tuyên truyền cho người dân nhận thức pháp luật đầy đủ đối với loại hình bất động sản Condotel, để người dân xác định được mục đích sử dụng của mình khi mua, tránh việc nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp về sau.
Như vậy, trong trường hợp này chúng ta không cần thiết phải sửa luật mà chỉ cần những giải pháp “chữa cháy”, nhằm hỗ trợ nhân dân đã lỡ mua Condotel. Chúng ta cần hiểu rằng, pháp luật không chỉ là sự thích nghi với sự phát triển của các mối quan hệ trong xã hội mà còn là nhân tố để điều chỉnh các quan hệ xã hội, nhằm hướng các quan hệ xã hội phát triển theo một trật tự phù hợp.
Chúng ta đang trong giai đoạn mở cửa, sẵn sàng đón nhận những điểm mới của thế giới nhưng đó là sự tiếp nhận có chọn lọc, để phù hợp với hoàn cảnh kinh tế, xã hội của đất nước mà không đồng nghĩa với việc tiếp nhận mọi thứ, để rồi sự điều này chỉ phục vụ lợi ích cho một nhóm các nhà đầu tư.
24 °C
26 °C
22 °C
24 °C
