Giá tăng ảo, nợ xấu thật

Những người có tiền đầu tư vào đất thì một mực cho rằng đất sẽ còn lên giá, rằng chỉ có người sinh thêm chứ đất không sinh nở thêm.

Trong khi đó một luồng ý kiến khác đánh giá các sản phẩm bất động sản nay đã thanh khoản rất kém, thị trường thứ cấp suy yếu, giá “ảo” leo thang; rồi các “nhà đầu tư” sẽ sớm muộn vỡ mộng.

Một chuyên gia dự báo đợt dịch COVID-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản màu xám với 3 áp lực lớn trong những tháng cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản đang chậm lại do dịch bệnh diễn biến phức tạp vì giá trị tài sản lớn trong khi tâm lý thị trường thiên về phòng thủ và do dự nhiều hơn. Thanh khoản kém thể hiện ở giao dịch trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) lẫn thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều giảm tốc trung bình 30-50%.

Ở tất cả phân khúc căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự đều có dấu hiệu chững lại mỗi khi dịch bệnh bùng phát và ở đợt COVID-19 lần này, dòng tiền chảy vào thị trường tiếp tục bị nghẽn mạch do tác động tâm lý. Vì khả năng tiêu thụ hàng hóa là đại diện cho sức khỏe thị trường, nếu sức mua kém dần đi, có thể đẩy thị trường tiến gần hơn đến kịch bản màu xám trong những tháng tới.

Nhiều ý kiến khác xác nhận đại dịch đang khiến thị trường thứ cấp xuống thấp chưa từng có. Trong sáu tháng tới, các nhà đầu tư thứ cấp (còn gọi là F2) khó có thể kỳ vọng biên lợi nhuận lớn từ việc bán tài sản vì lực cầu thị trường yếu, người mua ít, người bán nhiều.

Theo luồng ý kiến này, sự kém hấp dẫn của thị trường thứ cấp càng lớn khi thị trường diễn biến một chiều: chỉ có người bán, không có người mua. Điều này sẽ đẩy bất động sản tiến gần hơn đến kịch bản màu xám khi các nhà đầu tư thứ cấp không thể thoát hàng, phải “ôm” hàng trong khi khả năng tài chính bị giảm sút do dịch bệnh.

COVID-19 đang lái thị trường về chuỗi giá trị thật hơn là tìm kiếm lợi nhuận ảo nhưng các cơn sốt đất thời gian qua đã hình thành nhiều mặt bằng giá ảo. Sốt đất ảo khiến dòng tiền đã đi vào đất trong đó có lãi vay, cầm cố, tài sản tích lũy sẽ không có lối ra. Càng nguy hiểm khi dòng tiền chảy vào bất động sản chỉ là vốn vay ngắn hạn hoặc tỷ trọng vay quá lớn. Chuỗi phản ứng từ sốt đất ảo dẫn đến hệ lụy nợ xấu âm thầm tăng cao, đẩy thị trường đối diện với nhiều hệ lụy.

Những nhận định này có phần tin cậy, khi theo một số liệu thống kê, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản lên 15% trong những tháng đầu năm trong khi mốc an toàn được Ngân hàng Nhà nước cho phép chỉ ở mức 12%. Chỉ cần nhìn bằng mắt thường, ở nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, hàng loạt tòa chung cư buổi tối chỉ sáng đèn lác đác; tình trạng nhiều nhà đất “bỏ hoang” vẫn được báo chí nhắc đến hàng ngày; chứng tỏ cung đã lớn hơn cầu.

Giá bất động sản tăng ảo đẩy nợ xấu tăng thật là thực trạng đáng báo động. Khối nợ xấu này sẽ là gánh nặng không chỉ cho thị trường bất động sản mà tác động đến cả nền kinh tế. Nên nhớ, xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản sẽ mất thời gian tính bằng cả thập niên.