“Đừng đánh tráo khái niệm condotel thành sản phẩm bất động sản”

Đầu tư Condotel Phú Quốc chỉ từ 900 triệu đồng hưởng lợi nhuận tối thiểu 10%/năm

Thị trường condotel “bội thực” đại gia vàng Doji vẫn muốn "chen chân"

Condotel 5 sao sát biển Bãi Kem Phú Quốc chính thức khai trương

Ngã ngửa với lời hứa không tưởng, cảnh báo tranh chấp condotel

Condotel là khách sạn, đừng ru ngủ nữa!

Tại phiên họp chiều 4/6 vừa qua, trước câu hỏi của ĐBQH về vấn đề tính pháp lý của condotel, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, việc sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel,…). sẽ được hoàn tất trong năm 2019.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cũng cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.

Pháp luật Plus đã có cuộc trò chuyện với Luật sư (LS.) Trương Anh Tú xoay quanh vấn đề về hành lang pháp lý của condotel?

PV: “Sẽ có quy chuẩn về condotel, trong năm 2019”, đó là thông tin mà vị lãnh đạo Bộ Xây dựng đã trả lời các ĐBQH như vậy trước câu hỏi về tính pháp lý của loại hình condotel. Ông bình luận gì về thông tin này?

Trương Anh Tú: Trước hết, khi nghe các đại biểu Quốc hội chất vấn Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, tôi thấy rằng, hầu hết những câu hỏi chỉ quan tâm tới một vấn đề: khi nào hoàn thiện cơ chế chính sách cho condotel mà chưa đề cập tới những nội hàm trong đó cũng như đưa ra ý kiến đóng góp của mình về loại hình bất động sản này. Vì thế, Bộ trưởng trả lời rằng, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng quy chế về quản lý sử dụng condotel trong năm 2019.

Câu trả lời của Bộ trưởng khiến tôi cũng không rõ, việc xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách sẽ đi theo hướng nào. Và “số phận” của loại hình “lai” condotel sẽ đi về đâu?

Như tôi đã từng có ý kiến trước đó, quy chế vận hành sử dụng quản lý đối với condotel nhất định phải được giao cho Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, nơi có chức năng, thẩm quyền và kinh nghiệm quản lý đối với ngành du lịch. Có như vậy, Bộ mới quản lý được condotel.

Điều này đặt ra một vấn đề, đó là khi chúng ta giao kê các nhiệm vụ theo chức năng ngành cần phải tính toán sao cho hợp lý. Cách đây vài tháng, tôi cũng đã từng được tiếp cận một Chỉ thị của Chính phủ về chỉ đạo bình ổn thị trường bất động sản. Trong đó, một phần nhiệm vụ nghiên cứu công tác pháp luật được giao cho Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch. Tuy nhiên, trong phiên trả lời chất vấn, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà lại cho biết, Bộ Xây dựng đang nhận nhiệm vụ xây dựng khuôn khổ về quản lý vận hành condotel. Điều này khiến tôi khá bất ngờ!

PV: Theo ông, thông tin này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản trong năm 2019?

Luật sư Trương Anh Tú:Trước hết, chúng ta cần phải hiểu rằng, thị trường bất động sản bao gồm những sản phẩm nào? Theo quan điểm của tôi, thị trường bất động sản bao gồm đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề, chung cư, đất thổ cư…

Nếu xét thị trường bất động sản chỉ bao gồm các cấu thành này thì rõ ràng hành lang pháp lý của condotel sẽ không ảnh hưởng gì. Bởi condotel thực chất là một sản phẩm du lịch, là một hoạt động nghỉ dưỡng, một hoạt động lưu trú khách sạn, một trong những dịch vụ của ngành du lịch.

Chúng ta cần tách bạch condotel không phải là một sản phẩm bất động sản thì cơ chế chính sách pháp luật của Nhà nước với sản phẩm này sẽ không tác động ảnh hưởng đến thị trường.Tuy nhiên, bấy lâu này, người ta vẫn đang đánh tráo khái niệm khiến chúng ta hiểu lầm.

PV: Ông dự đoán như thế nào về cơ sở hành lang pháp lý của condotel mà Bộ Xây dựng sẽ đưa ra trong thời gian tới? Với dự đoán đó, thị trường bất động sản sẽ vận động theo xu hướng nào, thưa ông?

Luật sư Trương Anh Tú: Tôi cho rằng, nếu ở góc nhìn của Bộ Xây dựng, việc xây dựng condotel có thể đi theo hướng “định hình” condotel là một sản phẩm bất động sản.

Và nếu định hình đây là một sản phẩm bất động sản thì sẽ dẫn tới những hệ lụy như sau:

Thứ nhất, về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư. Như chúng ta đã biết, trước khi xây dựng khu dân cư hoặc khu kinh doanh dịch vụ du lịch, cơ quan có thẩm quyền của Trung ương hoặc các tỉnh thành địa phương đã phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển cụ thể.

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ, do đó, khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Nếu thừa nhận condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng”, để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư.

Trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Thứ hai, về tiềm ẩn phát sinh nguy cơ phát sinh tranh chấp.Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người “mua” trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý. Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua condotel.

Ngoài ra còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận…

Thứ ba, về quản lý, sử dụng.Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp. Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ. Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư... Hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này rất khó để giải quyết, nếu sửa luật để xem việc thuê condotel là mua bán căn hộ khách sạn để cấp “sổ hồng” cho condotel.

PV: Kiến nghị của ông như thế nào về tính pháp lý của condotel?

Luật sư Trương Anh Tú:Tôi cho rằng, pháp luật cần điều chỉnh condotel theo đúng bản chất của nó, theo hướng phải định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Đồng thời điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn. Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”.

Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người “mua” thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel, cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Nếu làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về Hợp đồng thuê condotel.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!